Data

Date:: 31-05-2016
Country:: Paraguay
Number:: 51
Court:: Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción
Parties:: Edgar Alberto Ayala Zalazar v. Carlos Tomas Gonzalez Figueredo

Keywords

SALES CONTRACT - BETWEEN TWO PARAGUAYAN INDIVIDUALS – REFERENCE TO UNIDROIT PRINCIPLES TO INTERPRET AND SUPPLEMENT APPLICABLE DOMESTIC LAW (PARAGUAYAN LAW)– UNIDROIT PRINCIPLES DEFINED AS “WIDELY RECOGNIZED PRINCIPLES IN INTERNATIONAL COMMERCIAL LAW THAT PROPOSE UNIFORM SOLUTIONS AND CAN BE USED TO INTERPRET OR SUPPLEMENT DOMESTIC LAW”.

DUTY OF COOPERATION IN THE COURSE OF PERFORMANCE, ENCOMPASSED WITHIN THE GOOD FAITH PRINCIPLE – REFERENCE TO ART. 5.1.3 UNIDROIT PRINCIPLES

Abstract

The dispute conflict arose from a real estate sales contract between Claimant Edgar Alberto Ayala Zalazar (buyer) and Defendant Carlos Tomas Gonzalez Figueredo (seller).

Claimant brought an action aganst Defendant, claiming the performance of the contract and the granting of a public deed to comply with the legal formalities required to effectively transfer the property.

The Court determined that Defendant had acted in bad faith and did not comply with the duty of cooperation that should have been observed in the course of the performance of the contract.
The Court cited Art. 5.1.3 of the UNIDROIT Principles and pointing out that even though the Principles are not binding to the parties, they constitute widely recognized principles in international commercial law that propose uniform solutions, and that can be used to interpret or supplement domestic law.
Further, though the Paraguayan Law does not expressly contemplate this duty, it is encompassed within the good faith principle.
In fact, at the time of the sale, the property was already mortgaged in favor of a third party (CITIBANK). A previous owner had sold the property to the current Defendant with the mortgage, which the latter had agreed to lift by fully paying the debt to CITIBANK.
Nevertheless, Defendant had resold the property to Claimant without having cancelled the debt, and therefore, with the mortgage. Claimant was not aware of this circumstance, since the contract specifically stated that the property was being sold without any encumbrances.
Based on the above mentioned, the Court overruled the lower court’s ruling, and established a 90 days’ period in which Defendant should pay the debt, lift the mortgage and grant the public deed to effectively transfer the property to Claimant.

Fulltext

ACUERDO Y SENTENCIA Nº 51

En la ciudad de Asunción, Capital de la República del Paraguay, a los treinta y ún días del mes de mayo del año dos mil diez y seis estando reunidos en la Sala de Acuerdos del Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial Cuarta Sala, sus Miembros, Dr. CARLOS ESCOBAR ESPINOLA, Dr. RAUL GOMEZ FRUTOS, Dr. EUSEBIO MELGAREJO CORONEL, bajo la presidencia del primero de los nombrados y por ante mí la Secretaria autorizante, se trajo a acuerdo el expediente más arriba individualizado, para resolver los recursos de apelación y nulidad, de fs. 56/60, interpuestos por el Abogado Milton Benitez, en nombre y representación del Señor Edgar Alberto Ayala Zalazar contra la S.D. Nº 725 de fecha 23 de octubre de 2.015, dictada por la Jueza de Primera Instancia en lo Civil y Comercial del Octavo Turno, que resolvió: “1. NO HACER LUGAR, a la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y OBLIGACION DE HACER ESCRITURA PUBLICA promovida por EDGAR ALBERTO AYALA ZALAZAR contra CARLOS TOMAS GONZALEZ FIGUEREDO, por improcedente. ANOTAR….”. --------------------------------------------------

Previo estudio de los antecedentes, el Tribunal resolvió plantear y votar las siguientes: ------------------------------------------------------------------------------------------------------

C U E S T I O N E S :

¿Es nula la sentencia recurrida?
¿En caso contrario se encuentra ajustada a derecho?

A la primera cuestión el Miembro Preopinante Dr. RAUL GOMEZ FRUTOS dijo: : Los recurrentes desisten de este recurso al no hacer mención del mismo en su escrito de expresión de agravios. Por ello, y dado que no se advierten en el fallo recurrido vicios o defectos que autoricen a declarar de oficio su nulidad, debe tenérsele por desistido. ES MI VOTO.--------------------------------------------------------------------------------------------------------------

A sus turnos, los señores Miembros Dr. CARLOS ESCOBAR ESPINOLA y el Dr. EUSEBIO MELGAREJO CORONEL, manifiestan que votan en igual sentido y por los mismos fundamentos. ---------------------------------------------------------------------------------------------

A la segunda cuestión planteada el Preopinante prosiguió diciendo: El Abogado Milton Benitez, fundamenta el recurso de apelación obrante a fs. 56/60. Manifiesta, que la sentencia recurrida no ha analizado correctamente todas las pruebas ofrecidas. Expresa, que la A-quo no ha interpretado correctamente el texto del acuerdo ya que supuestamente su representada no tenía que conocer el origen dominial del inmueble. Menciona, que el vendedor debio haber cumplido las estipulaciones previstas por el art. 715 del Código Civil. Dice que, el Juzgador desconoce el allanamiento hecho por la parte demandada. Por otro lado, se agravia por la imposición de costas del Juzgado Inferior, ya que impuso en el orden causado ya que no tuvo en cuenta en lo dispuesto por el segundo párrafo del art. 198 inc. a) del CPC. Concluye, solicitando la revocación del fallo apelado.---------------------------------------------------------

A su turno, el Señor Carlos Tomas Gonzalez, por derecho propio y bajo patrocinio de abogado, contesta el traslado en los términos de su escrito obrante a fs. 62/63. Primeramente, solicita la deserción del recurso de apelación, ya que supuestamente no constituye una crítica razonada a la resolución recurrida. Básicamente, comparte el criterio expuestov por la A-quo a lo largo de su sentencia, por lo que, omitimos pronunciarnos sobre los demás puntos expuestos de la contestación, por cuestiones de economía procesal. Concluye, lógicamente, solicitando la confirmación in totum del fallo apelado.------------

La cuestión sometida a estudio de este Tribunal, es la procedencia o no de una -demanda de obligación de hacer escritura pública y de cumplimiento de contrato.----------------

Sabido es que para la procedencia de este tipo de acciones, es preciso que la demandante frente a la demandada tenga una obligación de escritura de este tipo de acciones, nacida de un contrato privado de causa traslativa de dominio, como la compraventa. El art. 701 del Código Civil establece que los contratos debiendo celebrarse por escritura pública, lo hayan sido en instrumento privado, dan lugar al derecho de pedirlo por acto solemne.-------

Quiero, para poder marcar claramente, señalar algunas de las cuestiones fácticas que me llevan al convencimiento de la existencia de la falta de buena fe por parte de la parte demandada.----------------------------------------------------------------------------------------------------

Examinado el caso de marras, se advierte que la parte actora a fs. 07/10 adjunta el título de propiedad del inmueble referido. Luego acompaña, los contratos privados de compraventa obrante a fs. 10/12, fs. 13/14, y fs. 15/17. A fin de clarificar esta cuestión debemos necesariamente repasar los antecedentes de la actual relación contractual. En fecha 14 de septiembre del año 1995 Cesar Dario Aguilera le vende el inmueble individualizado como Finca Nº 38.577 del Distrito de San Lorenzo, con garantía hipotecaria a favor del CITIBANK. Luego, en fecha 03 de abril de 1998 el Señor Carlos Alberto Feris vende el susodicho inmueble al Señor Carlos Tomas Gonzalez Figueredo. Finalmente, en fecha 14 de junio del 2011, el Señor Carlos Tomas Gonzalez Figueredo vende el citado inmueble al Señor Oscar Ayala(actual demandante).--------------------------------------------------------------------------------

Esta circunstancia que nos atañe, nos plantea la aplicación de lo dispuesto por el art. 719 del Código Civil con relación a los contratos bilaterales. Dentro de esta clase de contratos, la parte actora puede exigir el cumplimiento, una vez demostrado haber cumplido con la prestación a su cargo u ofrecer cumplirla. El contrato privado invocado como base de esta acción se establece una contraprestación de Gs. 100.000.000. Entonces, resulta de suma importancia determinar si se ha cumplido con esta prestación a cargo del comprador, que es el pago del precio, como requisito ineludible de procedencia de la pretensión de escrituración. Efectivamente, el pago se ha realizado y se ha probado con la documentales adjuntadas al escrito de demanda y tampoco se ha discutido este hecho en autos.------------------------------------

Empero, la situación de conflicto entre las partes se ha planteado a raíz de lo dispuesto en el contrato privado entre los Señores Carlos Alberto Feris Aguilera y Carlos Tomas Gonzalez Figueredo, donde en la cláusula primera dice expresamente que la Finca Nº 38.557 del Distrito de San Lorenzo se encuentra gravada con hipoteca a favor del CITIBANK. Aquí es donde el Señor Carlos Tomas Gonzalez asumía la obligación de pagar al acreedor hipotecario(CITIBANK en este caso).--------------------------------------------------------------

En efecto, dicha obligación aún se encuentra pendiente, y como bien lo dijéramos, la obligación de hacer escritura pública comprende no solamente la existencia de un contrato válido, sino también la capacidad de derecho del demandado de realizar la transferencia del inmueble, que se traduce en la titularidad de dicho bien, como en la facultad subjetiva de disposición del deudor.--------------------------------------------------------------------------------------------

Es sabido también, que no basta que exista una obligación de escriturar, para que la demanda respectiva sea procedente, sino que además el demandado a escriturar debe tener facultad de disposición sobre el bien sobre el que ha de versar la escrituración. Esto es, el demandado debe ser propietario de la cosa y debe tener capacidad de derecho para disponer de ella. La capacidad de derecho para disponer de un bien normalmente viene aneja con la titularidad del dominio. Es decir, si alguien es propietario del bien, también será -de ordinario- capaz de disponer en derecho de él. Sin embargo esta regla conoce excepciones. En efecto, la facultad de disposición puede verse afectada por interdicciones o prohibiciones que afectan, o a la cosa, o al sujeto que es titular de ella.------------------------------------------------------

Así las cosas, al no ser titular del dominio el señor Carlos Tomas Gonzalez, no puede ser demandado a escriturar ya que no posee la facultad de disposición sobre el bien sobre el que versa la escrituración. En cuanto a lo que compete a la primera acción que versa sobre cumplimiento de contrato, el demandado debe cumplir con lo dispuesto en la cláusula tercera del contrato, que dice expresamente: “EL VENDEDOR se compromete a transferir a favor del COMPRADOR, el inmueble objeto de este contrato, libre de todo gravamen(…) (sic)”. En este sentido, hacemos particular énfasis a dicha cláusula ya que el vendedor se ha comprometido vender libre de todo gravamen dicho inmueble, y ha faltado a su compromiso estipulado en en la cláusula contractual. Es sabido que en el derecho de los contratos, que las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma, conforme lo manda el art. 715 del Código que se rige bajo el principio de pacta sunt servanda. En esta tarea, y de lo sucedido en el presente caso de marras, corroboramos que la parte demandada vendió el inmueble en condiciones distintas de las que aducía tener, ya que vendió el inmueble bajo el manto de que se encontraba “libre de todo gravamen”, cuando en la realidad, se encontraba gravado con derecho real de hipoteca. La buena es un estándar de conducta que debe observarse objetivamente donde se exige honestidad y probidad en las transacciones, reflejado en la cooperación recíproca. Adquiere particular preponderancia en el derecho de los contratos y de las obligaciones, bajo la protección de los arts. 372, 689, 714 in fine y 715 del Código Civil.--------------------------------------------------------------------------------------

Ahora bien, y a pesar de que no se encuentre expresamente previsto en nuestro Código Civil, el deber de colaboración es esencial, ya que se erige en una derivación del deber de conducirse con buena fe a lo largo de la relación contractual. Empero, este deber se encuentra expresamente enunciado en los Principios UNIDROIT, que a pesar de no tener fuerza vinculante, constituyen principios aceptados por toda la comunidad del derecho comercial internacional donde se tiende a proponer soluciones uniformes a problemas jurídicos, y que como tal, fungen como un instrumento, que permite complementar el derecho nacional. En tal sentido, los Principios UNIDROIT(2010)(en adelante, Principios UNIDROIT), en su art. 5.1.3 expresa lo siguiente: “Cooperación entre las partes. Cada una de las partes debe cooperar con la otra cuando dicha cooperación pueda ser razonablemente esperada para el cumplimiento de las obligaciones de esta última”.-----------------------------------------------------------------

En efecto, los contratos deben ser vistos como un proyecto en común donde debe existir una cooperación mutua entre las partes para que puedan llegar a los fines propuestos por ambos. Esta mirada está centrada principalmente en la buena fe y la lealtad negocial (arts. 1.7) que inspira el derecho contractual, así como la obligación de atenuar el daño, en el caso de un supuesto incumplimiento (art. 7.4.8). La obligación de cooperación entre las partes debe circunscribirse dentro de ciertos límites, refiriéndonos a una cooperación que se considere razonablemente esperada, sin llegar a alterar lógicamente la distribución de las obligaciones de las partes para el cumplimiento del contrato. Aunque esta obligación se refiere principalmente a no obstaculizar al cumplimiento de la otra, es como un llamado a la cooperación activa entre las partes. ----------------------------------------------------------------------------

Así como lo hemos mencionado anteriormente, el deber de colaboración del Señor Carlos Tomas Gonzalez, se erigía en el deber de individualizar la garantía hipotecaria a favor del CITIBANK en el contrato con el accionante. Ante esta falta de cooperación, y la omisión del deber de incluir dicha cláusula dentro del contrato, produce lógicamente una situación no esperada razonablemente por la parte, por lo que, es necesario establecer un plazo razonable para que pueda hacerse efectivo el cumplimiento de dicha cláusula. Consideramos prudente incluir dicha cláusula dentro del contrato, ya que de esta forma, el titular del inmueble va a tener la facultad de disposición sobre dicho inmueble y consecuentemente, se podrá escriturar sobre dicho inmueble.--------------------------------------------------------------------------------

En tal sentido, queremos dejar establecido, que se cumpla con lo dispuesto en clausula tercera del contrato, y a los efectos de proceder posteriormente a la escritura pública se fija el plazo de 90 días a fin de que se pueda realizar la escritura pública.---------------------

Todo lo expuesto, deja sin lugar a dudas, que debe revocarse parcialmente la sentencia dictada por el Juez de Primera Instancia en lo Civil y Comercial del Octavo Turno y en consecuencia, se debe hacer lugar parcialmente a la demanda por cumplimiento de contrato.-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Con relación a las costas en ambas instancias, la demanda debe prosperar parcialmente, por lo que consideramos prudente, dejar establecido que las costas queden en el orden causado, de conformidad al art. 203 del Codigo Procesal Civil. Así voto.------------------

A SU RESPECTIVO TURNO, LOS MAGISTRADOS DR. CARLOS ESCOBAR Y EUSEBIO MELGAREJO manifestaron que se adhieren al voto del colega Dr. Raúl Gómez Frutos, por compartir los mismos fundamentos.-----------------------------------------------------------

Con lo que se dio por terminado el acto, previa lectura y ratificación de su contenido, firmando los Señores Miembros, por ante mí la Secretaría Autorizante de que certifico, quedando acordada la sentencia que sigue:-----------------------------------------------------------------

Ante mí:

ACUERDO Y SENTENCIA Nº 51

Asunción, 31 de mayo del 2016.-

VISTO: Lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo precedente, y sus fundamentos, el Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial, Cuarta Sala;.----------------

R E S U E L V E:

TENER POR DESISTIDO del recurso de nulidad.------------------------------------------------

REVOCAR PARCIALMENTE la S.D Nº 725 de fecha 23 de octubre de 2015, dictado por la Jueza de Primera Instancia en lo Civil y Comercial del Octavo Turno y en consecuencia, HACER LUGAR PARCIALMENTE la demanda por cumplimiento de contrato, y emplazar al demandado a cancelar el gravamen hipotecario dentro del plazo de 90 días a fin de que se pueda proceder a la escrituración del inmueble en litigio.---------

IMPONER las costas en ambas instancias en el orden causado.--------------------------

ANOTAR, registrar y remitir una copia a la Excma. Corte Suprema de Justicia.--------------

Ante mí:}}

Source

}}