Data

Date:: 07-03-2012
Country:: Spain
Number:: 92/2012
Court:: Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife
Parties:: --

Keywords

BARTER AGREEMENT - BETWEEN TWO SPANISH INDIVIDUALS - REFERENCE TO UNIDROIT PRINCIPLES AND PRINCIPLES OF EUROPEAN CONTRACT LAW TO INTERPRET APPLICABLE DOMESTIC LAW (SPANISH LAW) - REFERENCE TO THE TWO INSTRUMENTS JUSTIFIED "ON ACCOUNT OF THE COMMON ORIGIN OF THE PROVISIONS THEREIN CONTAINED"

TERMINATION FOR BREACH OF CONTRACT - ADMISSIBLE ONLY FOR BREACH OF FUNDAMENTAL NATURE (ART. 7.3.1 UNIDROIT PRINCIPLES)

Abstract

A, a Spanish individual, entered into a contract with B, another Spanish individual, for the exchange of a building owned by A for a piece of land owned by B. When A delayed consignment of the building, B claimed termination of the contract.

The Court of First Instance decided in favour of B, ordering A to transfer ownership of the land back to B, and to pay damages.

On appeal A argued that its failure to consign the building to B in time did not amount to a fundamental breach of the contract. The Court of Appeal reversed the decision of the Court of First Instance and decided in favour of A. According to the Court a delay of less than three months in consigning the building could not be considered as prejudicial to the achievement of the purpose of the exchange contract, all the more so since in the case at hand the delay was caused by the public administration's delay in granting the required permission. In support of its conclusions, the Court referred to the UNIDROIT Principles (Article 7.3.1) and to the Principles of European Contract Law "which on account of their common origin [i.e. the CISG] may be used in support of the rules laid down in this respect in the [Spanish] Civil Code as interpreted by the [Spanish] Supreme Court".

Fulltext

(...)

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- 1. La sentencia apelada estimó en parte las demandas formuladas por la parte actora (don Eulogio, sucedido a su fallecimiento durante la tramitación de este procedimiento por sus herederos, y la Comunidad de herederos de dona Celestina) y declaró la resolución del contrato de permuta celebrado con la entidad demandada en escritura pública otorgada ante notario el 26 de septiembre de 2000, así como de su anexo complementario en documento privado elevado a público el 21 de abril de 2004, por incumplimiento de las obligaciones asumidas en ellos por la entidad mercantil Bahía Planning S.L. con los efectos senalados en el fallo de dicha resolución, transcrito en su literalidad en el primer antecedente de hecho de esta sentencia.
Tales efectos son, en esencia, la obligación de la demandada de entregar a la actora la edificación construida denominada PARQUE000 , libre de cargas y gravámenes, mediante el otorgamiento la escritura pública de transmisión a favor de la citada comunidad hereditaria, y la condena de la misma demandada a pagar a la Comunidad de herederos actora la cantidad de novecientos mil euros como indemnización de danos y perjuicios, con los intereses legales que procedan, a hacer efectiva con cargo al aval bancario por importe de tres millones de euros constituido en garantía del cumplimiento de las obligaciones asumidas por Bahía Planing, S.L.
2. Esta entidad, que había demandado el cumplimiento de dicho contrato (mediante demanda principal y por medio de reconvención) ha apelado dicha resolución e insiste en el recurso que se estimen sus pretensiones en los términos interesados primera instancia.
El recurso, tras la articulación de dos cuestiones previas, se funda en doce motivos con los siguientes enunciados:
(i) Vulneración por la sentencia recurrida de las normas procesales reguladoras de la sentencia del art 218 de la LEC por falta de claridad y contradicción en los aspectos relativos al cumplimiento defectuoso que se imputa a la demandada y, en su caso, por haber resuelto una pretensión a la que había renunciado la parte a quien beneficia (incongruencia extra petita).
(ii) Error en la apreciación de la prueba al contradecir ese pronunciamiento el resto de las pruebas practicadas y, en especial, las propias manifestaciones realizadas por la parte contraria.
(iii) Error en la apreciación de la prueba, en relación con la fecha de terminación de las obras, al no haber tenido en cuenta la sentencia un documento público que expresamente constata esa fecha: las cédulas de habitabilidad aportadas.
(iv) Infracción por la sentencia recurrida de los arts. 1281 y ss. del Código Civil y del artículo 1255 del mismo que consagra la autonomía de la voluntad al no haber estimado que las partes pactaron la entrega de un edificio con el acabado usual y normal exigido para la obtención de la cédula de habitabilidad, no con dicha cédula.
(v) Infracción de la sentencia recurrida del artículo 1.105 C.C . en relación con el artículo 1.124 C.C . al no haber concluido la exoneración de responsabilidad de mi representado.
(vi) Infracción por la sentencia recurrida del artículo 1124 del Código Civil en relación con los artículos 1.104 , 1.256 y s.s . y 1.281 y s.s., todos del mismo Código Civil, al haberse previsto expresamente en el contrato que no procedería la resolución del mismo si los retrasos eran imputables a terceros.
(vii) Infracción por la sentencia recurrida de los artículos 1.104 y 1.124 del Código Civil al exigir a la demandada una diligencia superior a la prevista legalmente.
(viii) Error del juzgado en la apreciación y valoración de la prueba al concluir la existencia de un incumplimiento por mi representada que frustra las legítimas expectativas de la parte contraria que justifica la resolución y ello en relación con los hechos que la sentencia declara como pacíficos y en relación con otros hechos y pruebas plenamente acreditados y que nunca han sido negados y como tales son tan pacíficos como los anteriores. Y consiguientes infracción del artículo 1.124 Código Civil . Determinación del verdadero objetivo de la permuta y de la legítima expectativa o fin negocial de la parte contraria en esa permuta.
(ix) Verdadera finalidad perseguida por la contraparte con la pretensión de resolución: proscripción del enriquecimiento injusto.
(x) Infracción por la sentencia recurrida del artículo 1.124 C.C . y de la jurisprudencia que lo ha desarrollado.
(xi) Infracción del art. 219 L.E.C . en relación con el artículo 1.152 C.C. Y aplicación indebida del 1.154 y 1.103 del Código Civil .
(xii) Vulneración por la sentencia recurrida de las normas procesales reguladoras de la sentencia del artículo 218 L.E.C . por haber resuelto una pretensión que había renunciado la parte a quien beneficia (incongruencia extra petitum) en cuanto a los pronunciamientos de condena al pago de la indemnización de danos y perjuicios por dano emergente a los que se refiere el fundamento de derecho undécimo.
(xiii) Infracción del artículo 1.101 y s.s., del Código Civil , en especial del artículo 1.106, en cuanto en los fundamentos de derecho décimo tercero y décimo cuarto incluye como lucro cesante un concepto y una cantidad que, en ningún caso, se derivan del contrato Al recurso se ha opuesto la parte actora interesando que se confirme íntegramente la sentencia apelada.

(...)

SÉPTIMO.- 1. Pues bien, sobre tal punto la Sala considera correctas, en lo esencial y al margen de algunas precisiones, las apreciaciones y conclusiones de la parte apelante en el motivo octavo del recurso; en concreto y en lo sustancial, (i) que en el momento de la escritura pública de 2004, las partes eran conocedoras del hecho de que el total de 46.768 m2 de suelo cedido en permuta inicialmente, 4217 m2 ya se en encontraban calificados urbanísticamente como suelo urbano (consolidado o no) y que el resto (42.551 m2) tenía la clasificación urbanística de suelo urbanizable que exigía el correspondiente desarrollo; (ii) que como contraprestación de la cesión de los 4217 m2 los cedentes recibirían en contraprestación un edificio (denominado EDIFICIO000 ) de 4.773 m2 construidos, con un exceso de 775 m2 sobre los que le correspondía por el 15% a ceder respecto del total del suelo urbano permutado; (iii) que el edificio de la Fase I se construyó sobre un solar de 755,20 m2 y el denominado EDIFICIO000 a construir sobre otro solar con la mismas superficie (755,20 m2), ocupando un total de 1.510,40 m2 de los 4.217 m2 de suelo urbano; (iv) que además de este suelo, restaban los 42.551 m2 de suelo urbanizable que exigía el correspondiente desarrollo conforme a la legislación aplicable (cumpliendo el plan de etapas del Plan General) mediante la redacción y aprobación de los instrumentos de ordenación idóneos, para la conversión en solares y su edificación, siendo en tales edificaciones a las que debía de aplicarse el exceso de los 775 m2 con relación al 15% de cesión por la permuta del suelo urbano, no siendo en aquel momento el suelo urbanizable edificable sin ese desarrollo; (iv) que en efecto, el derecho de los cedentes se integraba con la entrega de un edificio de 4.773 m2, no dos (como parece entender la sentencia apelada) y, en el futuro y una vez desarrollado y urbanizado el suelo urbanizable, a recibir el 15 % de las construcciones llevadas a cabo en el mismo, contraprestación que, en efecto, no podía ser exigida actualmente sino con la culminación del proceso urbanizador, que se encontraba obligada a gestionar la demandada pero respecto del cual no se ha alegado ningún incumplimiento; (v) que por ello las legítimas expectativas de los cedentes se cumplían con la entrega del nuevo edificio ya construido, pero sin que fuera exigible la entrega de un tercer edificio en contraprestación del 15% que no se podría edificar por tener la tercera la condición de suelo rústico, que es lo que viene a entender la sentencia apelada para construir sobre tal extremo su conclusión sobre la frustración de las legítimas expectativas de los cedentes a cumplir con la entrega de ese tercer edificio.
2. Partiendo de lo anterior no puede entenderse que el retraso en la entrega del edificio supusiera una frustración definitiva de las legítimas expectativas, que no pudieran ser reparada, determinante de la resolución, pues esas expectativas podían cumplirse pese al retraso y al margen los efectos indemnizatorios de la demora en función, por otro lado, de la constitución del aval que operaba, además de como el equivalente pecuniario ya mencionado (en contraprestación al levantamiento de la condición sobre el primer edificio), como garantía de la entrega de este segundo edificio según lo expresamente estipulado.
En efecto, el edificio cuya entrega se encontraba pactada para el 15 de abril de 2007 se encontraba en tal fecha prácticamente finalizado (en lo que es su ejecución material, según senala la sentencia apelada) y la demanda se presentó en el mes de junio, momento al que hay que atender para la decisión como, por lo demás, alude la parte apelada cuando senala que es a ese momento al que hay que tener en cuenta a otros efectos (el cumplimiento defectuoso); y como se ha senalado, un retraso en la entrega de algo menos de tres meses no puede tener no tener la consideración de un incumplimiento con entidad suficiente para provocar la resolución del contrato ni la frustración de la finalidad económica perseguida con ésta teniendo en cuenta la naturaleza de la prestación y la entidad del edificio así como el estado en que se encontraba en tal momento.
Es cierto que hay que ponderar las vicisitudes posteriores, de manera que el retraso no sería solamente el transcurrido hasta el momento de la demanda, sino del que razonablemente cabía esperar en función de las circunstancias que motivaban la falta de la entrega en las condiciones pactadas, pero también y de entre estas circunstancias, las que motivaron el retraso de la entrega y las referidas a la actuación de la demandada para tratar de solventar las causas que impedían esa entrega. Ya se ha senalado que la demora se debió, fundamentalmente, a la ausencia de las condiciones necesarias para la obtención de las licencias, impuestas por el Ayuntamiento, y también se ha concluido que a ello no era ajena, por la posibilidad de su previsión, la entidad demandada, pero tampoco pueden obviarse las razones alegadas por esta que si bien no excluyen su culpa como título de la imputación indirecta (por su previsibilidad), no cabe duda de que devalúan la entidad de la culpa, hasta el punto de que ha de calificarse como leve. Y esto porque, en efecto, la licencia de obras se había concedido para la construcción en suelo urbano consolidado, que presupone la concurrencia de las condiciones mínimas de urbanización, sin que, por lo demás, se impusiera ninguna tipo de condición expresa relacionada con la necesidad de la urbanización previa o simultánea a la construcción, ni, por otro lado, se le exigiera tampoco ninguna actividad previa o simultánea relacionada con la infraestructura relativa al suministro de energía eléctrica, que además requería la construcción de un centro de transformación que excedía de las necesidades del edificio, y cuando además ya se había construido en la misma zona otro edificio (Fase I) sin que el Ayuntamiento hubiera puesto reparos para la concesión de todas las autorizaciones requeridas.
2. Por otro lado es precio valorar la actuación de la demandada ante esa situación, explicada también en el escrito de interposición del recurso y en sus escritos alegatorios de primera instancia; la propia sentencia apelada se hace eco de esa actuación al senalar que las autorizaciones fueron concedidas posteriormente a petición de la propia mercantil promotora y después de que esta hubiera acometido todo una serie de reformas y obras imprescindibles para que los técnico municipales de las empresas suministradoras dieron el visto bueno al conjunto, gestiones definidas ... como un "calvario" en algunos de los casos, y anade posteriormente que la demandada ha desarrollado una amplia prueba -documental y testifical- para demostrar el comportamiento (voluntad de cumplimiento se define de contrario en la contestación a la reconvención de la sociedad) ágil y diligente en el intento de cumplir los plazos asumidos con los permutantes (modificado de proyectos, refuerzo de pilares, gestiones antes el Ayuntamiento y UNELCO, lo cual aun siendo cierto no le exime de responsabilidad (el subrayado se ha anadido ahora).
En definitiva, la demora en la entrega no impedía que las expectativas de las partes se cumplieran (sin perjuicio de la indemnización de los perjuicios derivados de la misma), las causas de esa demora aun siendo imputables en parte a la demandada, procedían de terceros y esta llevó a cabo una actuación ágil y diligente, reconocido en la misma sentencia apelada, para remover los impedimentos en orden a la obtención de las autorizaciones finalmente concedidas. Esta conducta es contraria a la omisión del incumplidor consistente en una prolongada inactividad o pasividad frente a la voluntad de cumplimiento de la otra parte, que es lo que la jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencias de 13 de noviembre de 1985 y 24 de enero y 4 de marzo de 1986) considera como un incumplimiento resolutorio, senalando otras sentencias como tal incumplimiento cuando el retraso hace alejarse indefinidamente el resultado perseguido, lo que en este caso no ocurrió debido precisamente a la actuación de la demandada.
3. En este caso el cumplimiento era posible e idóneo para atender la finalidad perseguida por la partes. Por otro lado, no deja de ser oportuno en esta materia una referencia a los Principios del Derecho europeo de los contratos (PECL) y a los principios UNIDROIT que, en función del origen común de la reglas que integran su contenido, permite utilizarlos como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código Civil, tal y como se han utilizado en la jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencia de este Tribunal de 17 de diciembre de 2008, por citar alguna de las más recientes, y las que en ella se recogen); en ellos se recoge que el incumplimiento resolutorio debe ser esencial y que para determinar esta cualidad hay que atender a si el incumplimiento priva sustancialmente a la parte perjudicada de lo que tenía derecho a esperar, si el incumplimiento fue intencional o temerario, si el incumplimiento le otorga a la parte perjudicada razones para creer que no puede confiar en el cumplimiento futuro de la otra y, en caso de demora, si la parte no cumple antes de la expiración del plazo adicional que se le conceda.
Como se ha senalado, en este caso ni la demora privaba a la parte de lo que tenía derecho a esperar, ni desde luego el incumplimiento fue intencional o temerario, ni existían razones para excluir un cumplimiento futuro (de hecho se obtuvieron las autorizaciones) y si bien no se confirió plazo adicional (que no está previsto en nuestro ordenamiento), el mismo habría que determinarlo en función de las causas que determinaron la demora.
4. En función de todo lo expuesto debe estimarse este motivo del recurso, al no tener el incumplimiento el carácter de esencial, que además frustrara las expectativas de las partes o el interés económico del contrato, por lo que resulta improcedente la resolución pretendida y acordada en la sentencia apelada. Entender otra cosa podría dar lugar a la finalidad que también se denuncia en el recurso sobre el enriquecimiento injusto.
OCTAVO.- 1. Procede, en consecuencia, estimar el recurso y revocar la sentencia apelada para desestimar la pretensión de resolución deducida en la demanda, sin que sea necesario analizar el resto de los motivos alegados por ser ello innecesario. Por otro lado y como consecuencia de esa desestimación no cabe tampoco ningún pronunciamiento resarcitorio de los perjuicios ocasionados a la parte actora, pues las indemnizaciones solicitadas tienen como base y fundamento la resolución pretendida a la que no se accede. Naturalmente, lo anterior no excluye el ejercicio de una nueva pretensión indemnizatoria como consecuencia del cumplimiento defectuoso de la obligación derivado de la demora en la entrega que ha podido generar los perjuicios, con una base diferente a la pretensión de resolución que ahora sirve de apoyo; ciertamente, el art. 1124 permite que el contratante perjudicado pueda pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento si es imposible; pero nada impide que terminado el proceso con desestimación de la demanda de resolución, el contratante que ha visto desestimada esa pretensión pueda pedir el cumplimiento (con las consecuencias resarcitorias de los perjuicios ocasionados por su falta) al quedar incólume la relación obligatoria; por otro lado, también el cumplimiento defectuoso y demorado genera la obligación de indemnizar con base en los artículos ya citados, de entre los cuales se ha aludido al art. 1105 del CC que pueden determinar una pretensión autónoma.
2. Si bien procede la estimación del recurso para revocar la sentencia apelada estimatoria de la demanda, no procede su estimación en orden a las acciones ejercitadas por la entidad apelante tanto en la demanda acumulada como por vía de reconvención, y menos en los términos interesados. Sobre esta concreta cuestión apenas se formulan alegaciones en el recurso, que tendría su fundamento en el hecho de ser un consecuencia lógica de la desestimación de la resolución, pero, como se advierte de lo hasta ahora expuesto, el que no proceda la resolución no significa necesariamente que no haya habido incumplimiento, sino que aun pudiendo existir no tiene las condiciones precisas para originar la resolución, que es lo ocurrido en este caso.
Al margen de ello, no se trata de genuinas acciones de cumplimiento tendentes a exigir a uno de los contratantes las obligaciones principales asumidas en el contrato (en realidad, la parte actora cumplió con su obligación principal de ceder los terrenos objeto de la permuta), sino de otras en las que se pretende la declaración de que la propia parte ya ha cumplido con su obligación, imponiendo a la contraria la recepción de la prestación en que la misma consistía, de manera que el cumplimiento va más bien dirigido a exigir la recepción de la obra. Tales pretensiones, sin embargo, no pueden ser estimadas como se desprende de los anteriores fundamentos de derecho; en el momento de la presentación de la demanda de la actora y de la reconvención formulada por ella, el edificio no reunía las condiciones necesarias en las que debía hacerse la entrega, por lo que no cabe una declaración en el sentido pretendido ni imponer al contratante la recepción de una prestación cuando no reúne los requisitos de exactitud e integridad que debe tener, y menos reclamando otras actuaciones que tampoco serían procedentes en la medida en que exigirían ese cumplimiento exacto e íntegro.
Por lo demás y cuando se exige el cumplimiento (en este caso sería de la obligación de recibir la prestación convenida) es preciso que el actor hayan cumplido puntualmente y con anterioridad con sus obligaciones (en reciprocidad y como contraprestación de las que exige) y en este caso con más razón si cabe, pues ese cumplimiento es precisamente el prius o antecedente lógico de la obligación reclamada de recibir la obra ejecutada, sin que en este caso se produjera cuando se formuló la pretensión.

(...)

F A L L O
En virtud de lo que antecede, LA SALA DECIDE: 1. Estimar en parte el recurso de apelación interpuesto y, en consecuencia, revocar la sentencia apelada que se deja sin efecto.
2. Desestimar en su integridad las demandas, principales y en reconvención, deducidas tanto por DON Eulogio (sustituido a su fallecimiento durante el procedimiento por sus herederos) y la COMUNIDAD DE HEREDEROS DE DONA Celestina , como por la entidad BAHIA PLANNING, S.L., y, en consecuencia, absolver a unos y otra de las pretensiones que, respectivamente, se han entablado en su contra, sin hacer imposición especial sobre las costas originadas en primera instancia.
3. No hacer imposición especial sobre las costas de segunda instancia con devolución del depósito que se hayan constituido para recurrir.}}

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