Data

Date:: 14-03-2008
Country:: Argentina
Number:
Court:: Cámara 6a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Córdoba
Parties:: Ingeniero Néstor A. Brandolini y Asociados S.R.L. c. Oviedo Funes, María Lila y otro

Keywords

SALES CONTRACT - BETWEEN TWO ARGENTINIAN PARTIES - REFERENCE TO UNIDROIT PRINCIPLES TO SUPPLEMENT APPLICABLE LAW (ARGENTINIAN LAW)

FUNDAMENTAL BREACH - ARTICLE 7.3.1 UNIDROIT PRINCIPLES

Abstract

Two Argentinian parties entered into a real estate sales contract. Due to the buyer’s breach of its obligations, seller declared the contract terminated. The lower court confirmed the termination and the Court of Appeal upheld this decision. The Court referred to Article 7.3.1 of the UNIDROIT Principles as a useful basis to determine whether a breach of contract can be considered a fundamental breach.

Fulltext

Texto Completo: 2ª Instancia. — Córdoba, marzo 14 de 2008.
1°) ¿Es ajustada a derecho la sentencia recurrida? 2°) ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?
El señor vocal doctor Walter Adrián Simes a la primera cuestión dijo:
I) Radicada la causa en esta sede, el apelante expresa agravios a fs. 364/381. Sus quejas pueden sintetizarse del siguiente modo:
a) Sostiene en primer lugar que la sentencia recurrida viola los derechos constitucionales de propiedad, de defensa en juicio (arts. 17, 18, 42 y cc. de la Constitución Nacional) y de las garantías de obtener una resolución fundada lógica y legalmente (art. 155 Constitución Provincial).
Expresa que la sentencia adolece del vicio de estrechez de su visión del litigio, en tanto se ha restringido y ha girado alrededor de los hechos apuntados en la demanda sin una adecuada aprehensión y juzgamiento de los hechos y defensas que la parte demandada manifestara en la contestación de la demanda.
Por ello, asevera que la sentencia es nula porque ha omitido tratar las siguientes cuestiónes:
1) Que habiendo planteado una serie de defensas fundadas en normas de orden público, y en función de ello, impugnado la legitimación sustancial y/o falta de acción de la parte actora, y habiendo denunciado nulidades, era de esperar que la sentencia tratara tales temas como previos.
Afirma que la aplicabilidad de la Ley de Prehorizontalidad en el caso de autos era una cuestión de juzgamiento previo. En el art. 12 de dicha ley se fundó la ilegitimidad de obrar de la empresa vendedora. Ello por la nulidad del acto resolutorio base de la demanda. Se denunció aquella prohibición legal que pesaba sobre la empresa vendedora, su carácter protectorio de las adquirentes y las consecuencias legales del obrar empresarial ajeno y contrario a aquella ley nacional.
2) Que la aplicación al caso de la ley de defensa del consumidor es una cuestión previa también, en tanto determina pautas de interpretación judicial favorable al consumidor.
3) Alega que la validez del contrato de compraventa que se denunció violatorio del art. 953 C.C., por ser contrario a la prohibición legal que surge de la ley de prehorizontalidad, se trata de una nulidad manifiesta y absoluta. Se trata también -afirma- de un tema de juzgamiento necesario y previo.
4) Que la mora ex lege imputada a la empresa vendedora resultante de la violación de la ley de prehorizontalidad también era una cuestión de previo juicio.
5) Que le agravia la falta de encuadre legal del contrato como un contrato de adhesión y típico, reglado normativamente con cláusulas y contenidos obligatorios, previstos imperativamente por la ley 19.724.
6) Expresa que es nula la cláusula que ponía en cabeza de la compradora el cumplimiento de la obligación legal a cargo de la empresa vendedora, respecto de la inscripción registral del contrato de compraventa. Que tal convenio es ilegal, en tanto implica una dispensa del dolo en la vendedora, y que la sentencia omitió resolver.
7) Que la caducidad o la extinción de la facultad resolutoria del contrato por parte de la vendedora, de conformidad con el art. 1185 bis C.C., aplicable al caso, donde lo abonado supera el 25% del precio, también ha sido omitido por el A-quo.
8) Que la nulidad parcial del contrato conforme al ley 24.240 y su decreto reglamentario en función de la desnaturalización del equilibrio contractual inicial de aquel contrato, al momento del planteo de la resolución contractual, tampoco ha sido tratado en la sentencia.
9) Denuncia el fraude o disimulo en la división de una misma situación bajo rubros nominalmente diversos. Que la calificación de un mismo rubro (daños y perjuicios) en dos rótulos: cláusula penal y multa diaria, tendientes a disimular el abuso contractual a licuar toda posibilidad de devolución del precio pagado por las compradoras, ante la compensación que realizará la empresa vendedora, también fue omitida en la sentencia.
10) Apunta que tampoco fue tratada la nulidad o la caducidad de la operatividad de tales sanciones contractuales luego de que las adquirentes pagaran más del 25% del saldo del precio.
11) Se queja también de la falta de juzgamiento diferenciado de la prescripción liberatoria en relación al rubro intereses, que le resulta aplicable un plazo diferente al capital.
12) También se agravia de la omisión respecto del planteo sobre la ilegitimidad de la pretensión de cobro de IVA, crédito cuya titularidad es de AFIP / DGI.
13) Argumenta que se ha omitido valorar la conducta ocultatoria y obstruccionista de la actora, evidenciada en la audiencia de exhibición de libros y documental.
b) Subsidiariamente se agravia porque el fallo se basa en una premisa infundada. Arguye que la sentencia se ubica en la situación de que el contrato litigioso es el único contrato de la empresa vendedora y que tal contrato es la única ley entre las partes, afirmación dogmática que deja de lado la ley de prehorizontal y la ley de defensa del consumidor.
Alega que la interpretación de la sentencia implica ubicar al contrato sólo en el art. 1204 C.C., dejando de lado el resto del ordenamiento jurídico.
c) Afirma que la sentencia se basa en una premisa dogmática, cuando el A-quo dice que no se advierte morosidad ni perjuicio a las compradoras.
Respecto de la morosidad de la actora, señala que la ley de prehorizontalidad es clara y concluyente sobre las obligaciones a cargo de la parte vendedora. Asevera que se trata de una obligación ex lege.
Se queja en cuanto la sentencia afirma que no se advierte perjuicio alguno a las compradoras. Que el perjuicio es la exposición al riesgo de quiebra.
d) También expresa que la sentencia se basa en una premisa falsa, cuando dice que la demandada no ha acreditado el pago de U$S 91.289,48.
Que dicha suma es la que surge de la suma de los montos abonados por la compradora, y que la vendedora reconoce y acredita con la documental adjuntada a la demanda y obrante a fs. 15 a 77.
e) Manifiesta que la sentencia se basa en una premisa errónea. Que existen dos rubros de la demanda cuya procedencia en la sentencia sólo se explica por una combinación de un falso encuadre legal, y del consiguiente silencio sobre la normativa aplicable, concretamente la ley de defensa del consumidor (art. 37).
Que son tales rubros los daños y perjuicios al 10% del valor del inmueble y la multa diaria, dos versiones de cláusula penal.
Por otro lado, se queja en cuanto la sentencia expresó que la compraventa objeto del presente juicio no es una compraventa comercial.
f) Advierte que se ha condenado a la resolución contractual pero nada se ha dicho sobre el reintegro por la vendedora del precio a las compradoras.
g) Denuncia otra premisa falsa. Afirma que el fallo no hace referencia ni mérito de la pericia contable. Que el A-quo entendió que respecto del informe pericial no hay controversias entre las partes, cuando de las constancias de autos (fs. 283/284) median una serie de impugnaciones realizadas por las demandadas.
h) Alega que la sentencia adolece de fundamentación insuficiente. Que no se juzga la dialéctica entre contrato preliminar y contrato definitivo. Sostiene que son dos contratos, y se pregunta qué valor tiene la desaparición en el segundo de los contratos de las cláusulas que había en el primero. También se pregunta qué ocurre con aquellas cláusulas que no respetan los recaudos del art. 14 de la ley 19.724.
i) Finalmente, se agravia de la imposición de costas, en tanto la sentencia no se hace cargo del vencimiento de la actora en cuanto a su pretensión de una multa diaria de $ 255, la cual fue reducida por abusiva.
Alega que estamos ante un supuesto de vencimientos mutuos que impone la condena en costas proporcional tales vencimientos, conforme el art. 132 del C.P.C.
II) Corrido el traslado a la contraria en los términos del art. 372 del C.P.C., es evacuado a fs. 382/405, cuyos términos se tienen por aquí reproducidos en honor a la brevedad. A fs. 435/445 obra dictamen del Sr. Fiscal de Cámaras Civiles, que también se tiene por aquí reproducido. Luego de la audiencia convocada y realizada en los términos del art. 58 del C.P.C., es dictado y queda firme el decreto de autos, y la presente causa se encuentra en estado de ser resuelta.
III) Análisis de los agravios.
1) La ley de prehorizontalidad. -
Corresponde en primer lugar expedirse sobre el agravio fundado en una supuesta violación a la ley de prehorizontalidad.
A fs. 135/159 obra copia certificada de la Escritura Número 68 Sección A de fecha 18/04/1997, de la que se desprende que la parte actora ha cumplimentado acabadamente con las previsiones de la Ley 19.724, esto es ha subdividido y afectado al Régimen de Propiedad Horizontal (ley 13.512) el edificio donde se encuentra el inmueble en cuestión, como así también se encuentra otorgado el Reglamento de Copropiedad y Administración, circunstancias que restan virtualidad a los argumentos del apelante, los tornan abstracto y extemporáneos. Así las cosas, no hay un incumplimiento que permita a las demandadas oponer la excepción prevista en el art. 1201 del Código Civil.
Por otra parte, en el caso particular ningún agravio o perjuicio ha demostrado la parte demandada por la falta de inscripción del contrato, pues no se ha suscitado un problema de publicidad registral ni del derecho que le corresponde sobre el inmueble, sino que lo que aquí se discute es la convalidación de la resolución del contrato por el incumplimiento de la parte demandada.
Asimismo, del art. 12 de la ley 19.724 no surge ninguna falta de legitimación para resolver el contrato por incumplimiento. La cuestión se rige por los principios generales del Código Civil, en especial por el art. 1204.
Tampoco asiste razón al quejoso cuando alega que existen dos contratos. En el caso sólo hay un contrato y luego una refinanciación. La refinanciación no es un nuevo contrato que deja sin efecto al anterior, sino que se refunde con el. El argumento no aporta ninguna razón para modificar lo resuelto.
Por ello es que los argumentos fundados en la ley de prehorizontalidad no tienen asidero, ni tampoco critican las razones centrales de la sentencia por las cuales se hace lugar a la demanda.
2) La ley de Defensa del Consumidor.
Otro de los argumentos brindados por el quejoso es que en el caso de autos es aplicable la ley de defensa del consumidor y que resulta abusiva la cláusula que establece el pacto comisorio.
Al respecto coincido con el Sr. Fiscal de Cámaras en que la relación jurídica entablada entre las partes configura una relación de consumo y que, por ende, las partes de la relación se encuentran reguladas por la ley consumerista, sin embargo ello en nada altera lo resuelto por el Inferior.
También coincido con el Fiscal en el sentido de que en el caso de autos la cláusula que establece el pacto comisorio no resulta abusiva, no hay ninguna abusividad en un pacto de esa naturaleza, pues además de ser una previsión establecida en el Código Civil, tampoco surge abusiva en correlación a las demás cláusulas del contrato.
El instituto del pacto comisorio se encuentra regulado puntualmente en el art. 1204 del Código Civil y, mientras se cumpla con lo dispuesto en dicho artículo, no se advierte motivo alguno para postular un acuerdo expreso al respecto como abusivo. La cláusula no es abusiva. Puede resultar abusivo, lo que analizará infra, el ejercicio de la facultad resolutoria, pero la cláusula no luce abusiva por las razones antedichas.
Acerca de la cláusula que fija una multa diaria, sí se evidencia una exigencia fuera de los límites equilibrados y equitativos en la estipulación que desnaturaliza la obligación. Es por ello que el A-quo, observando dicha situación, procedió acertadamente y con buen criterio a morigerar la mencionada cláusula penal inserta en el contrato, atenuando considerablemente su impacto y estableciendo de modo prudente un monto más razonable y acorde a la situación del caso. -
En este sentido, en la resolución atacada queda claro que el Inferior ha morigerado dicha cláusula y la ha adecuado de modo razonable para que no resulte excesivamente gravosa e injusta para la parte demandada.
La queja en este sentido no logra modificar lo resuelto por el A-quo.
3) Prescripción.
Por tratarse de una cuestión previa, debe analizarse el tema de la prescripción.
Al respecto, ha sido claro el A-quo al encuadrar la cuestión en el art. 4023 del C.C., esto es, aplicar al caso de autos el plazo de prescripción de diez años, pues estamos en presencia de una acción que persigue convalidar una resolución contractual.
Coincido con el Juez en que no estamos en presencia de una compraventa mercantil pues los inmuebles están expresamente excluidos por el art. 452 inc. 1° del Código de Comercio.
Tampoco les asiste razón en cuanto deben diferenciarse la prescripción de los intereses y del capital, pues los primeros son accesorios y siguen la suerte del principal.
Los endebles argumentos no logran conmover lo resuelto, por lo que me exime de mayores consideraciones al respecto.
4) Pago.
Alegan las demandadas apelantes que han pagado ya la suma U$S 91.289,48.
El pago, tal como ha concluido el Juez, no se encuentra probado.
De los recibos acompañados por la parte actora surge que las compradoras han pagado las cuotas pactadas, pero no el saldo de U$S 25.000 que da lugar a la resolución.
Recordemos que el pago debe acreditarse con documentos. Las demandadas no han acompañado ningún documento que de respaldo probatorio a sus afirmaciones. Analizando detenidamente las constancias de autos, no surge acreditado el pago que alegan las demandadas.
Por ello este agravio debe rechazarse.
5) Caducidad de la facultad resolutoria y de la multa.
Sostienen las demandadas que en virtud de haberse abonado más del 25 % del precio, y por imperio del art. 1185 bis C.C., ha caducado la facultad de resolver el contrato y de percibir tanto la multa pactada como los daños y perjuicios.
La conclusión de las apelantes deriva de una particular interpretación del art. 1185 bis que no comparto, pues la norma establece la oponibilidad del boleto de compraventa en el concurso cuando se haya pagado más del 25 % del precio, pero en ninguna parte establece una caducidad al derecho de resolver el contrato.
El argumento no resiste el menor análisis. No existe en nuestro sistema jurídico un plazo de caducidad a la facultad de las partes de un contrato de resolverlo. Lo que sí se puede discutir es si la resolución del contrato, cuando se ha cumplido parte esencial de las prestaciones, no resulta abusiva, lo que se analizará en el punto siguiente.
6) Ejercicio de la facultad resolutoria.
Se discute en autos si el ejercicio del pacto comisorio efectuado por la parte actora ha sido abusivo.
Al respecto, el art. 1204 del Código Civil regula el pacto comisorio en los siguientes términos: "En los contratos con prestaciones recíprocas se entiende implícita la facultad de resolver las obligaciones emergentes de ellos en caso de que uno de los contratantes no cumpliera su compromiso. Mas, en los contratos en que se hubiese cumplido parte de las prestaciones, las que se hayan cumplido quedarán firmes y producirán, en cuanto a ellas, los efectos correspondientes. No ejecutada la prestación, el acreedor podrá requerir al incumplidor el cumplimiento de su obligación en un plazo no inferior a quince días, salvo que los usos o un pacto expreso establecieran uno menor, con los daños y perjuicios derivados de la demora; transcurrido el plazo sin que la prestación haya sido cumplida, quedarán resueltas, sin más, las obligaciones emergentes del contrato con derecho para el acreedor al resarcimiento de los daños y perjuicios. Las partes podrán pactar expresamente que la resolución se produzca en caso de que alguna obligación no sea cumplida con las modalidades convenidas; en este supuesto la resolución se producirá de pleno derecho y surtirá efectos desde que la parte interesada comunique a la incumplidora, en forma fehaciente, su voluntad de resolver. La parte que haya cumplido podrá optar por exigir a la incumplidora la ejecución de sus obligaciones con daños y perjuicios. La resolución podrá pedirse aunque se hubiese demandado el cumplimiento del contrato; pero no podrá solicitarse el cumplimiento cuando se hubiese demandado por resolución".
La tendencia normativa es propugnar el cumplimiento en materia contractual, pero ello no puede llevar a descartar que la conducta maliciosa o culpable de una o de ambas partes, justifica que, en ciertos casos, se faculte la resolución del vínculo obligacional. Resulta oportuno reproducir conceptos de Hedelmann: "Los contratos son concertados para ser cumplidos, pacta sunt servanda"; esto significa que ninguno de los contratantes puede desistir del contrato arbitrariamente. La propensión al desistimiento es ciertamente frecuente; personas que con anterioridad concertaron un contrato pueden haber perdido después todo interés en la relación pactada, porque entonces la creyeron beneficiosa o porque recibieron después una oferta más ventajosa. Intentan entonces sustraerse mediante su retirada de las obligaciones aceptadas, lo que supone someter a todos a la inseguridad que trae consigo el recurso de intentar unilateralmente el desistimiento. El mismo autor nos agrega que el ordenamiento jurídico no se muestra propicio a secundar estos impulsos y les obliga a la ejecución de la prestación que aceptaron. El desistimiento es sólo una excepción (HEDELMANN, Tratado de Derecho Civil, Vol. III, Derecho de las Obligaciones, ed. Madrid, 1958, p. 142, citado por GARRIDO, R., Pacto comisorio y el "ius variandi", LA LEY, 1980-D, 1369).
La opinión de Messineo es también de interés cuando señala que se ha preparado el remedio de la resolución, para el contrato de prestaciones recíprocas, a demanda y a beneficio de aquellas de las partes para quien el contrato, a causa del comportamiento de la contraparte, viene a ser un sacrificio patrimonial, en lugar de ser el instrumento para la consecución del fin que la misma se había propuesto (MESSINEO, Doctrina del contrato, tomo II, p. 336).
Ahora bien, el ejercicio de la facultad resolutoria consagrada en el art. 1204 C.C. debe ser enmarcada en la integridad del ordenamiento jurídico. Concretamente, sabido es que no debe ser abusiva. Para verificar si es o no abusiva, debe examinarse si se dan los presupuestos o requisitos del pacto comisorio conjugados con los principios generales que rigen el abuso del derecho.
Los presupuestos del pacto comisorio son el incumplimiento de una parte, mora de ella, un factor de atribución -subjetivo u objetivo según el tipo de obligación y falta de culpa del acreedor.
Cabe detenerse en el requisito del incumplimiento. Si cumplir significa realizar la conducta debida en la forma pactada en cuanto al modo, tiempo y lugar, por oposición, incumplir significa no realizar la conducta en el modo tiempo y lugar (CORNET, M., Abuso y resolución del contrato, en TINTI, G., (Coord.), El abuso en los contratos, Abaco, Bs. As., 2002, p. 65), o sea, como bien señala Gastaldi, cuando no se adecua la conducta a lo convenido hay un desajuste con lo prometido; (GASTALDI, J., Pacto comisorio, Hammurabi, Bs. As., 1985, p. 136).
Enseña el último autor citado que establecida la noción de incumplimiento, cabe preguntarse qué importancia debe tener el mismo para autorizar el funcionamiento del pacto comisorio.
Ahora bien, el incumplimiento puede presentar diversos supuestos:
Puede tratarse de un incumplimiento total; es el caso más claro; cuando el deudor nada ha satisfecho al acreedor, no ha cumplido ninguna de las obligaciones que el contrato le imponía. Este caso no da lugar a discusiones, pues al omitirse todo cumplimiento no hay duda que existe un incumplimiento esencial y que la resolución puede funcionar.
Más difícil es la cuestión cuando el incumplimiento es parcial, como en el caso de autos, ya que la valoración de la importancia del incumplimiento a los efectos de la resolución se torna más complicada.
Enseña Gastaldi que establecida la noción de incumplimiento, cabe preguntarse qué importancia debe tener el mismo para autorizar el funcionamiento del pacto comisorio. La ley argentina guarda silencio al respecto, no obstante los precedentes que le sirvieron de fuente. En efecto, el Código italiano de 1942, en su art. 1455, bajo el título "importancia del incumplimiento", prescribe que "el contrato no se puede resolver si el incumplimiento de una de las partes tiene escasa importancia en relación al interés de la otra". Igualmente ocurre en el Código de Honduras, cuyo art. 748, que regula la cláusula tácita, en su última parte dice que "este precepto no se aplicará cuando el incumplimiento de una parte sea de poca importancia teniendo en cuenta el interés de la otra". Destacamos las fuentes porque han servido de pauta interpretativa para orientar a la doctrina y jurisprudencia argentinas ante el silencio que guarda nuestra ley (GASTALDI, J., ob. y loc. cit).
Cornet (ob. cit., p. 67), por su parte, cita los principios de UNIDROIT sobre los Contratos Internacionales, los cuales son muy útiles para determinar cuándo un incumplimiento puede considerarse esencial. El art. 7°.3 de dichos principios expresa: 1) Una parte podrá dar por terminado el contrato si la falta de la otra parte al cumplir una de sus obligaciones contractuales construye un incumplimiento esencial. 2) Para determinar si la falta de cumplimiento de una obligación constituye un incumplimiento esencial se tendrá en cuenta, en particular, si: a) el incumplimiento priva sustancialmente a la parte perjudicada de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato, a menos que la otra no hubiera previsto ni podido prever razonablemente ese resultado; b) el cumplimiento estricto de la obligación insatisfecha era esencial dentro del contrato; c) el incumplimiento fue intencional o temerario; d) el incumplimiento le otorga a la parte perjudicada razones para creer que no puede confiar en el cumplimiento futuro de la otra; e) la terminación del contrato hará sufrir a la parte incumplidora una pérdida desproporcionada como consecuencia de su preparación o cumplimiento".
Señala el autor que por incumplimiento esencial debemos entender que el mismo sea sustancial, principal, notable, para lo cual se deberá tener en cuenta el interés de las partes y, fundamentalmente, la buena fe que debe presidir toda la vida del contrato (CORNET, M., ob. cit., p. 67).
Es aquí donde el ejercicio del pacto comisorio puede resultar abusivo, pues es un abuso del derecho que el acreedor resuelva el contrato cuando no hay un incumplimiento de entidad que lo permita.
El pacto comisorio otorga a los contratantes el derecho de exigir el cumplimiento o pedir la resolución.
La ley, al consagrar el instituto del pacto comisorio, crea para los contratantes una prerrogativa jurídica, un derecho subjetivo que, como todos los derechos, reconoce condiciones de ejercicio y limitaciones.
Pero siendo un derecho establecido por las normas positivas, su ejercicio no puede considerarse, en principio, como lesivo al orden jurídico ni a los derechos de la parte contraria. Precisamente, tal derecho lo acuerda la ley en protección de aquella parte que ha cumplido sus compromisos y para hacerlo valer frente a la que no los ha cumplido.
Como principio general, la cláusula comisoria no importa, por sí misma, ilicitud ni inmoralidad alguna. Obviamente, porque no es más que la aplicación de un derecho conferido por la ley, es una protección al contratante de buena fe que cumple con sus obligaciones frente al que deja de hacerlo.
Pero en éste como en otros institutos, se dan situaciones en que el ejercicio del derecho puede exceder lo que se considera tolerable y conviene entonces analizar la posible aplicación de la teoría del abuso del derecho, consagrada en el art. 1071 del Código Civil.
Para determinar si el ejercicio de la facultad resolutoria es abusivo, debe verificarse si el incumplimiento tiene importancia, esto es, debe verificarse si tal ejercicio es lícito, es justificable o si, por el contrario, es excesiva. Debe analizarse si conforme los estándares de buena fe, lealtad y probidad, moralidad y justicia y equidad que debe presidir las relaciones contractuales, es aplicable el pacto y con qué limites en cuanto a sus efectos.
Desde ya que con estos principios tan amplios no es posible catalogar por anticipado en qué supuestos el ejercicio es abusivo o no, pero tales principios son lo que permitirán que, previo un examen cuidadoso y particular de cada caso, se dé la solución al mismo.
A la luz de los conceptos vertidos, y de acuerdo a tales principios debe analizarse si el incumplimiento es de una gravedad tal que permita el ejercicio del pacto, lo cual siempre es una cuestión de hecho que se deberá apreciar caso por caso. No puede establecerse un criterio uniforme sino que deben valorarse especialmente las particularidades de cada caso.
En el caso de autos el ejercicio del pacto comisorio ha sido justificado, pues sus particularidades lo tornan legítimo.
Tales particularidades son las siguientes.
a) En primer lugar, cabe tener presente que se ha previsto el pacto comisorio expreso, y en ese caso debe estarse en primer lugar a lo convenido por las partes. Ello revela la voluntad de las partes de prever que ante el incumplimiento de una de ellas, otorga el derecho a la otra a resolver el contrato conforme el ar. 1204 C.C.
b) El prolongado tiempo que se mantuvo el injustificado incumplimiento de las demandadas. El tiempo en la vida de los contratos, y en especial en el interés del acreedor, es un elemento esencial a tener cuenta. El contrato se celebró en el año 1995, se refinanció en el año 1996, la mora se produjo el 19/02/1996, y el contrato fue resuelto en el año 2003.
c) La conducta de las demandadas, esto es, el incumplimiento injustificado. Ello surge de las misivas (cartas documentos) enviadas por la actora y las contestaciones de la demandada.
d) También la conducta de la actora es relevante, pues se desprende de las constancias de la causa que ha dado oportunidades para que las demandadas puedan cumplir con su obligación. Ha refinanciado la deuda, ha aportado iniciativa a los fines de lograr un acuerdo, ha esperado el cumplimiento durante un tiempo razonable sin recibir respuesta alguna de las demandadas.
e) El monto adeudado, si bien representa aproximadamente el 30 % del precio del contrato, es una suma considerable que torna al incumplimiento en objetivamente importante. Ello es un elemento más que permite concluir en que el ejercicio del pacto comisorio no es abusivo.
f) Debe tenerse en cuenta también que las demandadas gozan de la tenencia del inmueble desde el año 1996.
Todos los elementos descriptos hacen que en el caso particular de autos, la resolución luzca ajustada a derecho. No hubo abuso por parte de la actora.
Por otra parte, la conducta desplegada por la parte vendedora ha sido conforme a las reglas de la buena fe, la lealtad, la probidad y moralidad que se exige a todo contratante. No así la conducta de las demandadas, que han incumplido deliberadamente, y se mantienen en esa posición, perjudicando de tal manera al acreedor.
Así las cosas, no puede interpretarse como abuso del derecho el ejercicio de la facultad resolutoria si de las circunstancias de la causa no se revela que aparezca clara y nítidamente configurado un ejercicio antifuncional del derecho por el accionante. Es decir, sin que se exterioricen los elementos subjetivos y objetivos que la doctrina ha entendido aptos para la aplicación del art. 1071 del C.C. La doctrina y la jurisprudencia se han encargado de establecer los límites a la aplicación de la teoría del abuso del derecho señalando que no debe ser utilizada en forma indiscriminada, más aún cuando se trata de situaciones convencionales en donde tiene fundamental incidencia otro principio liminar, el de la autonomía de la voluntad y el de la fuerza obligatoria del contrato que exige el exacto cumplimiento de lo pactado (Cam. 7ª C.C. Cba., Sentencia N° 135 del 22/10/1999, "Verbal Travel Service E.V.T. c. Aeronáutica Mediterránea S.A. - Ordinario").
Por otra parte, además del incumplimiento esencial, se dan los demás presupuestos del pacto comisorio: mora del deudor; factor de atribución, que en este caso es objetivo ya que se trata de una obligación de dar una suma de dinero, obligación de resultado por excelencia regida por factores objetivos de atribución; y falta de culpa del acreedor.
Por las razones expuestas, corresponde rechazar el presente agravio.
7) Daños y perjuicios y multa diaria.
Uno de los efectos de la resolución contractual en virtud de la cláusula comisoria es el resarcimiento de los daños y perjuicios.
No se discute el derecho del contratante perjudicado por el incumplimiento a reclamar que se le reparen los daños, pues en definitiva ello está autorizado por las normas generales sobre responsabilidad y no es más que otra aplicación del principio de que todo aquél que ocasiona un daño a otro debe resarcirlo. Con ello quedará restablecido el desequilibrio jurídico originado por el incumplimiento de la obligación y repuesto el acreedor en la situación patrimonial que debía tener si no fuera por el hecho del deudor responsable (GASTALDI, J., ob. cit., p. 443).
En el caso de existencia de una cláusula penal pactada en el contrato, debe estarse en primer lugar a lo pactado, pues las partes han convenido la manera de reparar en caso de incumplimiento y consecuente resolución.
El art. 652 del Código Civil autoriza el pacto de una cláusula penal por la cual una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena o multa en caso de retardar o de no ejecutar la obligación. Por su parte, el art. 655 establece que la pena o multa impuesta en la obligación, entra en lugar de la indemnización de perjuicios o intereses, cuando el deudor se hubiese constituido en mora; y el acreedor no tendrá derecho a otra indemnización, aunque pruebe que la pena no es indemnización suficiente. El art. 656 primera parte dispone que para pedir la pena, el acreedor no está obligado a probar que ha sufrido perjuicios, ni el deudor podrá eximirse de satisfacerla, probando que el acreedor no ha sufrido perjuicio alguno.
Sabido es que la cláusula penal tiene una doble finalidad, toda vez que importa una liquidación convencional por anticipado de los daños y perjuicios que el incumplimiento cause al acreedor y también procura compeler al deudor a satisfacer la prestación principal para eludir la aplicación de la pena (KEMELMAJER DE CARLUCCI, A., en BUERES (Dir.) - HIGHTON (Coord.), Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial, tomo 2ª, Hammurabi, Bs. As., 1998 p. 542).
En el caso de autos se ha pactado que en caso de incumplimiento, "se faculta a la vendedora a declarar resuelto de pleno derecho el contrato, debiendo el comprador pagar una indemnización en beneficio del vendedor igual al 10 % del precio total reajustado a ese momento, dentro de los diez días corridos de serle comunicado por el vendedor la voluntad de resolverlo". También se pactó que el comprador, en caso de resolución, "se obliga a restituir la unidad dentro de los diez días de comunicada por el vendedor la voluntad de resolver el contrato; si así no lo hiciere, deberá pagar una multa diaria equivalente al tres por mil del precio total de venta actualizado por cada día que exceda de dicho plazo y hasta la desocupación total".
Se trata de una cláusula penal compensatoria, esto es, la que prevé el incumplimiento y determina de antemano la indemnización de los daños y perjuicios.
No se trata de dos rubros diferentes sino de dos obligaciones incluidas en una cláusula penal. La de pagar los daños y perjuicios por el incumplimiento, y la de pagar una multa por el retardo en la restitución del inmueble.
La cláusula es a todas luces ajustada a derecho, salvo por la excesiva multa establecida, la cual fue correctamente morigerada por el A-quo.
Por otra parte, el apelante no brinda ninguna razón dirimente para modificar lo resuelto sino que se limita a señalar que se trata de dos rubros distintos, lo cual me exime de mayores consideraciones.
Esta queja tampoco merece acogida.
8) Legitimidad del cobro del I.V.A.
Respecto de esta queja, cabe decir que en la cláusula segunda del convenio de refinanciación obrante a fs. 96 se pactó que las compradoras abonarán el saldo del Impuesto al Valor Agregado con anterioridad al 30/06/1996.
La parte actora no pretende en el presente juicio cobrar el IVA, sino que denuncia el incumplimiento en el pago de tal concepto a los fines de la resolución. Se trata de el incumplimiento -parcial- de una de las obligaciones derivadas del contrato, que sumada al incumplimiento del pago de los U$S 25.000, dan lugar a la resolución.
La pretensión del demandante es que se convalide la resolución efectuada extrajudicialmente de conformidad a lo pactado y a lo dispuesto en el art. 1204 C.C.
En efecto, la sentencia no condena al pago del IVA, sino que hace lugar a la demanda y convalida la resolución ordenando pagar la cláusula penal pactada.
El argumento de las quejosas no tiene ninguna virtualidad para modificar lo resuelto y no ataca la ratio de la sentencia recurrida.
Lo dicho resulta suficiente para rechazar esta queja.
9) Reintegro del precio a las compradoras.
Uno de los efectos de la resolución es la obligación de restituir, es decir, la obligación que tienen las partes de un contrato de devolverse lo recibido en virtud del mismo. En principio, tal efecto es recíproco y tiene lugar independientemente del resarcimiento de los daños y perjuicios (GASTALDI, J., ob. cit., p. 427).
Tal restitución aparece como una consecuencia lógica de la resolución, porque ésta aniquila el contrato, le priva de eficacia.
En el caso de autos la parte actora a fs. 5 reconoce este efecto propio de la resolución y ofrece, en caso de existir remanente, reintegrar la parte del precio pagado.
En la sentencia recurrida se ha omitido expedirse acerca de este aspecto, por lo que corresponde ordenar, además de la restitución del inmueble con los daños y perjuicios y la multa, la restitución a las demandadas de la parte del precio que abonaron, si existiere un remanente.
En el caso, obviamente y en la etapa correspondiente, se deberán compensar las obligaciones y, en caso de existir un sobrante la parte actora deberá restituirlo a las demandadas.
Por este agravio no debe imponerse costas a la parte actora ya que, como se dijo supra, ella ofreció reintegrar el precio en la demanda. Se ha tratado de una misión del Sentenciante, que corresponde aclarar en esta resolución.
10) Costas de primera instancia.
Al respecto, el art. 130 del C.P.C. expresa: "La parte vencida será condenada al pago de las costas del juicio, aunque la contraria no lo haya solicitado, a menos que el tribual encontrare mérito para eximirla total o parcialmente, debiendo, en este caso, fundar la resolución". Por su parte, el art. 132 del mismo cuerpo legal dispone que "si el resultado del pleito fuese parcialmente favorable a ambas partes, las costas se impondrán prudencialmente en relación con el éxito obtenido por cada una de ellas".
En el caso de autos, no se da ninguna circunstancia para apartarse del principio objetivo de la derrota consagrado en el art. 130 del C.P.C.
No asiste razón a las apelantes en el sentido de que hubo vencimientos recíprocos, pues ha prosperado la totalidad de la pretensión incoada en la demanda. En el caso de la multa, la misma ha sido morigerada por el Juez en el ejercicio de la facultad conferida en el art. 656 segundo párrafo del Código Civil, pero ello no implica la existencia de vencimientos recíprocos.
La parte demandada no ha obtenido ningún éxito en el pleito, ya que sus defensas han sido rechazadas.
La morigeración de la multa es una facultad legal que gozan los jueces, pero que no implica vencimiento parcial en la pretensión, ya que depende en última instancia del prudente arbitrio judicial.
Por las razones expuestas, la condena en costas luce ajustada a derecho.
IV) Conclusión.
Por las razones expuestas corresponde rechazar el recurso de apelación y confirmar la sentencia recurrida en todas sus partes, aclarando que debe ordenarse la restitución de lo pagado a las demandadas conforme el considerando respectivo.
V) Costas de segunda instancias.
Las costas de esta sede deben imponerse a las demandadas perdidosas (art. 130 del C.P.C.). Los honorarios se estimarán de conformidad a lo dispuesto en los arts. 34, 36 y 37 de la ley 8226.
Así voto.
La señora vocal doctora Silvia B. Palacio de Caeiro la primera cuestión dijo:
Que adhería a lo expresado por el Sr. Vocal preopinante, y vota en igual sentido a esta cuestión propuesta por compartir los fundamentos.
La señora vocal doctora Beatriz Mansilla de Mosquera a la primera cuestión dijo:
Que adhería a lo expresado por el Sr. Vocal de primer voto, y vota en igual sentido a esta cuestión propuesta por compartir los fundamentos.
El señor vocal doctor Walter Adrián Simes a la segunda cuestión dijo:
Corresponde: I) Rechazar el recurso de apelación y confirmar la sentencia recurrida en todas sus partes, aclarando que debe ordenarse la restitución de lo pagado a las demandadas conforme el considerando respectivo. II) Imponer las costas de esta sede a las apelantes perdidosas (art. 130 del C.P.C.). III) Estimar los porcentajes regulatorios de los Dres. Marcelo Rodriguez Aranciva y Javier Francisco Savid, en conjunto y proporción de ley, en el 35 % del punto medio de la escala del art. 34 de la ley 8226.
La señora vocal doctora Silvia B. Palacio de Caeiro la segunda cuestión dijo:
Que adhería a lo expresado por el Sr. Vocal preopinante, y vota en igual sentido a esta cuestión propuesta por compartir los fundamentos.
La señora vocal doctora Beatriz Mansilla de Mosquera a la segunda cuestión dijo:
Que adhería a lo expresado por el Sr. Vocal de primer voto, y vota en igual sentido a esta cuestión propuesta por compartir los fundamentos.
Por lo expuesto, y el resultado de la votación que antecede,
SE RESUELVE: I) Rechazar el recurso de apelación y confirmar la sentencia recurrida en todas sus partes, aclarando que debe ordenarse la restitución de lo pagado a las demandadas conforme el considerando respectivo. II) Imponer las costas de esta sede a las apelantes perdidosas (art. 130 del C.P.C.). III) Estimar los porcentajes regulatorios de los Dres. M. R. A. y J. F. S., en conjunto y proporción de ley, en el 35 % del punto medio de la escala del art. 34 de la ley 8226. — Walter A. Simes. — Silvia B. Palacio de Caeiro. — Beatriz Mansilla.}}

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