Data

Date:: 28-02-2006
Country:: Argentina
Number:
Court:: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de La Matanza, sala II(CCivyComLaMatanza)(SalaII)
Parties:: Ghezzi y Salvini, Adelina E. y otro c. Suárez, Eduardo R. y otro

Keywords

SALES CONTRACT - BETWEEN TWO ARGENTINIAN COMPANIES

REFERENCE TO UNIDROIT PRINCIPLES TO SUPPLEMENT APPLICABLE LAW (ARGENTINIAN LAW)

HARDSHIP – DEVALUATION OF CURRENCY OF CONTRACT PRICE - CONTRACT ADAPTATION – REFERENCE TO ARTICLE 6.2.1 UNIDROIT PRINCIPLES

Abstract

Two Argentinian parties entered into a real estate contract. The purchase price was established in U.S. dollars. During the performance of the contract the local currency (Argentinian pesos) was devalued due to a national crisis making the purchase price excessively onerous. The Court of Appeal upheld the lower court’s decision ordering adaptation of the contract. The Court referred to Art. 6.2.1. of the UNIDROIT Principles in support of the reasoning that hardship can be invoked notwithstanding the existence of delayed performance by the requesting party.

Fulltext

Texto Completo: 2ª Instancia. — San Justo, febrero 28 de 2006.
1ª ¿Es justa la sentencia apelada? 2ª ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?
1ª cuestión. — El doctor Rodríguez dijo:
Vienen los autos a conocimiento de este Tribunal en virtud de los recursos de apelación interpuestos fojas 747/48/49 por los demandados y actores respectivamente, contra la sentencia definitiva de fojas 721/41 que, en resumidas cuentas, hizo lugar a la demanda deducida por los actores por revisión contractual y escrituración, y rechazó la reconvención por resolución contractual, habiéndose impuesto las costas en el orden causado.
I. Antecedentes.
I. a) Iter procesal hasta el dictado de la sentencia.
I. a) 1) La demanda.
A fojas 75/100 la parte actora —por intermedio de su letrado apoderado, doctor C. A. G. K.— inicia la presente demanda por revisión de contrato (originarios y posteriores ampliación y modificación) y escrituración respecto a un departamento y a un local comercial; contra Eduardo Ramón Suárez y Elsa Haydee Yañez, de titularidad de los demandados, que forman parte de la esquina formada por las calles doctor Ignacio Arieta y Colombia de la Ciudad de San Justo, Pdo. de La Matanza, cuyo lote se designa según titulo como lote 1 de la Mz. D, nomenclatura catastral: Circ. I, Sec. B, Mnz. 15 "K", Pare. 1, matrícula 39.069.
De ellos, el departamento se encuentra en la planta alta del inmueble con entrada independiente por el 2512 de la calle Colombia y el local comercial con entrada por el 2555 de la calle doctor Ignacio Arrieta; y que conforme plano de subdivisión en P.H. 70-43-84 ratificado el 11 de abril de 2001, los bienes se designan como Unidades Funcionales 1 y 8, las que forman parte del edificio sito en la calle Arieta 2353/55 esquina Colombia 2504/08/12, edificado en la Pare. 1 de la Mz. 15 "K".
En una síntesis de los hechos relatados por la parte, surge que en fecha 13 de octubre de 2000, en la Ciudad de Ramos Mejía las partes suscribieron el boleto de compraventa acompañado, por el cual los demandados vendieron a los actores las propiedades de mención. Agrega que en la misma fecha se firmó un adendumm del boleto de compraventa pre-mencionado; con fecha 27/11/2000 una ampliación del boleto de compraventa y en fecha 30/04/01 una posterior modificación del boleto.
Por medio de la presente demanda pretende la actora revisar el contrato, conforme los términos del art. 619 del Código Civil, arts. 1° a 4° de la ley 25.561, arts. 1° a 4° del decreto 214/02 y principios generales insitos en nuestro ordenamiento jurídico (arts. 953, 1071, 1198 Código Civil); reajustando el saldo de precio pendiente y estableciéndolo prudencialmente y con arreglo a los principios de justicia y equidad.
Asimismo, solicita se condene a los accionados a otorgar a los actores la correspondiente escritura traslativa de dominio, en el término y forma en que el Juzgado lo determine y bajo apercibimiento de ser otorgada la misma por VS.
En un relato más pormenorizado de los hechos, manifestó el Representante de los actores que las partes suscribieron en la escribanía de José María Barrios cuatro instrumentos relativos al negocio jurídico celebrado: a) el contrato originario el día 13 de octubre de 2000; b) el llamado "adendumn de boleto de compraventa" el mismo día; c) la "ampliación de la compraventa" y d) La modificación del boleto de compraventa suscripta el día 30 de abril de 2001.
Agrega que a través del boleto de compraventa primitivo se adquirieron los inmuebles de mención bajo el régimen de la ley 13.512 tomando a su cargo los vendedores la confección y aprobación del plano de propiedad horizontal y el reglamento de copropiedad y administración (cláusula 4ª). Señala que el precio de venta se estableció en la suma de u$s 108.400 pagaderos de la siguiente forma: a) u$s 7.000 en 10 cuotas mensuales de u$s 700, con vencimiento la primera el 22/10/00, por las cuales se entregó igual cantidad de cheques; b) u$s 15.000, el 25/10/00; c) u$s 41.000, el 25/11/00; d) u$s 27.000 en el momento de la entrega de la posesión, o el 13/2/01 como fecha máxima establecida en la cláusula 3a.; e) u$s 18.400 en 32 cuotas mensuales y consecutivas: 8 cuotas de u$s 500 cada una y 24 cuotas de u$s 600 cada una, con vencimiento los días 5 y la primera el 5/11/00.
Pactaron asimismo —según dice— la entrega de posesión de los bienes dentro de los 120 días contados a partir de la fecha del boleto (cláusula 3ª); la cesión del contrato de locación del local comercial a favor de los adquirentes para el 5/11/00, con cuyas mensualidades los compradores abonarían las 32 cuotas del saldo de precio referido en la cláusula 2ª; el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio dentro de los 150 días contados a partir de la fecha del boleto, dentro de los 5 meses, antes el 13/5/01 por ante el Escribano Barrios; y el régimen aplicable para el caso de incumplimiento en las cláusulas 6ª y 7ª.
Manifiesta que en la misma fecha se suscribió lo que se denominó "adendumn de boleto de compraventa" en el que se da cuenta del cumplimiento de lo establecido en la cláusula 2ª del boleto mediante la entrega y recepción de 10 cheques por la suma de u$s 6.977,00 y $ 23 en efectivo. Es decir que se daba cuenta del pago de la suma de 7.000 dólares estadounidenses.
Posteriormente hace referencia a la "ampliación de boleto de compraventa" y sostiene que en la cláusula primera se dejó constancia y recibo del pago de 41.000 dólares, y en la 2ª se acordó que el reglamento de copropiedad debería ser redactado por los titulares de dominio, los vendedores, quienes establecerían sus cláusulas y podrían optar por otorgarlo con anterioridad o simultáneamente con la escrituración. Destaca que como consecuencia de desavenencias surgidas entre las partes se produjo un profuso intercambio epistolar entre las mismas, concluyéndose por imposición de los vendedores y el estado de necesidad en que se encontraban sus representados en una "modificación del boleto de compraventa" el 30/4/01. Dice que en la cláusula 1ª se hacía referencia concreta a las unidades funcionales vendidas.
Sostiene que por medio de ese nuevo instrumento el precio de los bienes vendidos, pese a la disminución que los mismos habían sufrido en el mercado inmobiliario, fue elevado casi en un 20%, ya que se fijó en la una de u$s 130.000 a abonarse de la siguiente forma: u$s 65.000 ya abonados con anterioridad por la compradora y el nuevo saldo de u$s 65.000: u$s 27.000 en ese mismo acto, u$S 10.800 en 18 cuotas mensuales iguales y consecutivas de u$s 600 con vencimiento la primera el 1/6/01, y u$s 27.200 el día 1/12/02. También se modificó la fecha de la diferida entrega de la posesión, la que según el instrumento se hacía efectiva en ese acto.
A través de tal ampliación se convino que el saldo de precio debía garantizarse mediante la constitución de una hipoteca en primer grado a favor de la vendedora, para el caso de incumplimiento de la compradora en el pago del saldo de precio; la vendedora conservaba la facultad resolutoria y la compradora se haría pasible de una multa diaria de u$s 100 mientras durase la mora, y se ratificaban las restantes cláusulas del boleto.
Reitera que las prestaciones se agravaron en evidente y notable perjuicio de los adquirentes, producto de un injusto e indebido aprovechamiento de su inexperiencia y necesidad, conjuntamente con una disminución notable de la capacidad económica.
Luego de relatar los nuevos términos del negocio, señala que sus mandantes abonaron hasta el momento de la deducción de la demanda la suma total de 95.600 dólares estadounidenses, integrada de la siguiente forma: 1) u$s 65.000 establecida en la modificación del boleto de compraventa; 2) u$s 27.000 con fecha 30/4/01 (en el momento de la entrega de la posesión); 3) u$s 3.600 correspondiente a 6 cuotas de u$s 600 cada una relativas al lapso entre junio y noviembre de 2001.
Introduce luego en su relato el presunto intercambio epistolar entre las partes referido al negocio de autos, destacando las supuestas desavenencias surgidas en la etapa del cumplimiento del negocio acordado, y destaca que el escribano José María Barrio envió a sus mandantes con fecha 2/11/01 un telegrama colacionado en el que se aludía a la incomparecencia de los compradores a un acto escriturario preacordado, y citaba a escriturar en el mismo día en que fue remitido el telegrama.
Señala que las partes interrumpieron el intercambio epistolar hacia fines de noviembre de 2001, cuando el país se encontraba en hondas convulsiones institucionales, políticas, económicas y sociales que generaron profundos cambios en dichas esferas, y que la situación quedó entonces en un estancamiento o letargo, dentro de una "catarata de leyes de emergencia", habiendo su parte reanudado el intercambio epistolar con la finalidad de conseguir, según manifiesta y transcribe, la distribución de los esfuerzos y quebrantos tal como lo imponen los principios éticos, de la moral y las buenas costumbres. Entre sus pretensiones figuraba la intención de que la vendedora recibiera en pesos el saldo de precio cuyo reajuste equitativo peticionaban; petición ésta que fue rechazada, considerando que su parte habría incurrido en mora en el cumplimiento de sus obligaciones, solicitándoles, según manifiestan, la resolución del contrato y el cobro de las sumas hasta allí presuntamente recibidas en concepto de pacto comisorio.
En otro orden de ideas, dicen que la citación para escriturar no fue idónea, y que por lo tanto su parte no se encuentra incursa en mora, y que, a "contrario sensu", fue su parte la que constituyó en mora a la vendedora, mediante la C.D. 396422598 en fecha 26/10/2001. Alude luego a un nuevo intercambio de misivas entre las partes.
Pasa luego a citar copiosa doctrina y jurisprudencia acerca del marco legal y jurídico en el que fundamenta su pretensión, destacando en síntesis que la situación descripta ameritaría la revisión de las obligaciones a cargo de su representada a fin. de posibilitar el pago del saldo de precio de compra y cumplir con la finalidad del contrato. Agrega que no se trata de un intento por revertir un mal negocio o de eludir el alea normal de los negocios, sino de recomponer el equilibrio y el sinalagma del contrato, toda vez que la inflación y las modificaciones cambiarías-y sus consecuencias pueden haber sido endémicas o crónicas en nuestro país, pero los hechos extraordinarios acaecidos con posterioridad a la reanudación del vínculo contractual entre las partes, ajenos a la voluntad de éstas fueron razonable y absolutamente imprevisibles. Por tal razón considera que si sus consecuencias no fueren sustancialmente morigeradas por la Justicia manteniéndose la obligación de su representada en su forma originaria, se consumaría una flagrante injusticia.
Insiste en los incumplimientos que considera, han sido de la parte contraria, y se refiere a la inaplicabilidad del pacto comisorio para la solución del caso de autos. Pasa luego a fundamentar la demanda en derecho, ofrece la prueba de que intenta valerse, peticiona la formación de incidente de beneficio de litigar sin gastos, y solicita se haga lugar a la demanda, con costas.
I. a) 2) La contestación de la demanda y reconvención
Ordenado el traslado de ley en los términos del proceso sumario —fojas 102—; a fojas 193/222 luce agregada la contestación de demanda. A esos fines, se presentó el doctor C. E. S. S., en su calidad de letrado apoderado de Elsa Haydée Yañez y Eduardo Ramón Suárez, quien luego de oponer la excepción de litispendencia y solicitar la acumulación de las presentes con los autos caratulados "Yañez, Elsa Haydée c. Racco, Helena y otros s/Resolución de contrato", en subsidio contesta la demanda y reconviene por resolución de boleto de compraventa, su ampliación y modificación, por exclusivo incumplimiento de las obligaciones contractuales de la accionante, restitución del inmueble, daños y perjuicios con pérdida de las sumas entregadas a cuenta de precio por la actora y por retención indebida y cobro de dinero percibido por la accionante en concepto de alquileres del inmueble objeto del boleto cuya resolución se pretende, con costas.
Luego de practicar las imperativas negativas generales y particulares del art. 356 del Rito, comienza a dar su versión acerca de los hechos en réplica a la demanda antes reseñada. Se refiere en primer término a las cláusulas del boleto de compraventa del 13/10/00 (en especial en cuanto a su precio, a la entrega de la posesión, a la escrituración a la cláusula referente al pacto comisorio entre otras) y de su ampliación de fecha 27/11/00.
Agrega que con la anticipación suficiente, se inician con la contraria las tratativas a fin de ajustar los últimos detalles para la entrega de la posesión de las propiedades objeto del boleto y el pago del dinero. Señala que durante dichas gestiones la compradora ya manifestaba a la vendedora las dificultades económicas en las que se encontraba para abonar los u$s 27.000 que en virtud de la cláusula 2ª del boleto se obligaba a pagar contra la entrega de la posesión, razón por la cual solicitaba postergar la fecha de entrega de la misma. Fue así que se fijó de común acuerdo como fecha de entrega de la posesión y pago de la suma señalada el día 14 de febrero de 2001 a las 17,00 hs.
Luego explica cuál fue la conducta que, a su entender, constituyó el incumplimiento de la compradora respecto del boleto de compraventa del 13/10/00 y de la ampliación del 27/11/00. Así, dice que con fecha 12/2/01, demostrando su intención de llevar adelante la operación con total normalidad y ante los reiterados pedidos de la compradora de postergar el pago envían una carta documento comunicándole que se encontraban en condiciones de entregar la posesión. Por tal razón el 14/2/01 los vendedores a fin de ejecutar dicho acto concurren a la escribanía del Escribano Barrio, pero no fue posible debido a la incomparecencia de la compradora, y se labró un acta en tal sentido.
Como consecuencia de ello el 15 de febrero de 2001 los vendedores envían a la compradora una carta documento comunicándole que frente al incumplimiento de la recepción de la posesión y pago de los u$s 27.000 optaban por resolver el contrato de pleno derecho conforme lo pactado.
Luego refiere al intercambio epistolar entre las partes y a la voluntad de seguir adelante con el negocio, por lo que, a pedido expreso de la contraria decidieron suscribir una modificación de boleto de compraventa el 30/4/01. A raíz de tal modificación se estableció un nuevo precio en la suma de u$s 130.000, se entregó efectivamente la posesión, se cedió el contrato de locación, se fijó para la escrituración un plazo de sesenta días a partir el 30 de abril del año 2001 venciendo el mismo el día 29 de junio de 2001, la compradora se obligaba a garantizar el saldo de precio pendiente a la fecha de la escrituración con una hipoteca.
Agrega que, dado a los dichos de la actora reconvenida, acerca de sus problemas económicos se fijó como fecha de la escrituración el último día del plazo pactado, es decir, el 29/6/01. Manifiesta que los vendedores en cumplimiento de sus obligaciones el 6/6/01 allegaron a la escribanía los certificados de dominio e inhibición y el Reglamento de Copropiedad y Administración, con el tiempo suficiente para que el notario confeccione la escritura.
Así las cosas, según relata, se produjo una nueva incomparecencia de la actora y el notario les manifestó a los aquí demandados que la misma no solo no se había presentado, sino que además le habían solicitado una nueva prórroga para la firma de la escritura atento a que continuaba con problemas económicos. Es entonces, que fiel al principio de buena fe y lealtad contractual, con el fin de brindar una nueva oportunidad a la compradora para concretar la operación, la vendedora continúa con las tratativas manteniendo conversaciones con la misma y con el doctor Z., a resultas de lo cual se acuerda como nueva fecha para escriturar la del 1/11/01 a las 17:30 hs. en la escribanía de mención.
Sin perjuicio de ello, aducen en el relato de los hechos, a un nuevo incumplimiento por parte de la demandada al no comparecer a la escribanía el 1/11/01, razón por la cual ese mismo día y no al día siguiente tal como lo dice la actora, el escribano los cita mediante telegrama. Ese mismo 1/11/01 una vez constatada la incomparecencia de la compradora, sus representados al llegar a su domicilio reciben una carta documento enviada por la reconvenida mediante la cual intenta dar por resuelto el boleto imputando a la vendedora el incumplimiento. Se rechaza la resolución que intenta hacer valer el doctor Z. en razón de que el propio incumplimiento de la compradora le impide ejercer la facultad resolutoria, y en segundo lugar porque no se acredita que el doctor Z. fuera apoderado de los compradores.
Por todo lo antedicho, sostiene que la inconducta o incumplimiento en el tracto negocial no fue de su parte, sino de la actora, agregando que resulta, según su parecer, inexistente e inverosímil el estado de necesidad e inexperiencia invocada por la contraria toda vez que aquella fue asesorada durante la relación contractual por el doctor D. Z.
Solicita se rechace la revisión del boleto de compraventa por onerosidad sobreviniente, por encontrarse la actora-reconvenida en mora en el cumplimiento contractual y rescindido el contrato con justa causa. Invoca por un lado la inconstitucionalidad del decreto 214/2002 que establece la pesificación, del art. 4° de la ley 25.561 y del art. 16 de la ley 25.563, y por el otro dice que resultan inaplicables toda vez que la contraria se encuentra en mora del pago del saldo de precio con anterioridad a la vigencia de la mencionada ley y decretos concordantes.
En cuanto a la reconvención, plantea la resolución del contrato por exclusivo incumplimiento de la actora reconvenida, la restitución de los inmuebles objeto del negocio jurídico en tratamiento, y la indemnización por los daños y perjuicios conforme surge de la cláusula sexta inciso b) del boleto de compraventa de fecha 13 de octubre de 2000 (pacto comisorio). Asimismo, peticiona la devolución de las sumas percibidas en concepto de canon locativo, y medida cautelar en tal aspecto.
Funda la contestación y reconvención en derecho, ofrece las pruebas de las que intenta valerse y solicita se rechace la demanda, se haga lugar a la reconvención, y en consecuencia se declare resuelto el boleto de compraventa de fecha 13/10/00, de la ampliación firmada el 27/11/00 y de la modificación suscripta el 20/4/01, por exclusiva culpa de la actora como consecuencia de los reiterados incumplimientos contractuales; como así también, se declare la inconstitucionalidad en los términos solicitados y respecto de las normas aludidas, y se ordene a la contraria a restituir los inmuebles en buen estado de uso y conservación y al pago integral de las sumas reclamados, con costas.
A fojas 262 —y conforme la resolución de este Tribunal que luce a fojas 250/256—, se ordenó la acumulación de estos autos con los autos caratulados "Yañez Elsa Haydee c. Racco helena y otros s/Resolución de contrato", expediente que tengo a la vista y en cuyo trámite se rechazó la acción "in limine litis", conforme resolución de fojas 207/9 de esos autos.
I. a) 3) La contestación de la reconvención.
A fs. 270 se ordenó el traslado de la reconvención por el plazo de diez días, luciendo su contestación de fojas 271 a fojas 281.
En ese sentido, el letrado apoderado de la accionante-reconvenida contesta el traslado de la reconvención, de la documental y de la inconstitucionalidad planteada por la demandada-reconviniente. Luego de criticar la técnica utilizada en el responde, así como su contenido, y las negativas formuladas por los accionados contra algunos de los documentos adjuntados, realiza algunas precisiones tendientes a desvirtuar la posición de la reconviniente en cuanto a la presunta mora de su parte. Reitera en ese aspecto su postura en cuanto a la mora de la vendedora y no de su parte.
A ello le agrega que, la existencia o no de mora en cualquiera de las partes es irrelevante para la revisión por onerosidad sobreviniente en razón de los principios fundamentales que la informan, introduciendo la facultad morigeratoria de la cláusula penal reconocida tanto en la ley como en la doctrina y jurisprudencia.
Contesta en otro apartado el planteo de inconstitucionalidad y reitera los fundamentos expresados en la demanda sobre las normas de referencia.
A fojas 291 se ordenó la apertura a prueba de estas actuaciones, la que se produjo en los respectivos cuadernos agregados de fojas 348 a fojas 645, habiendo certificado el actuario de la Anterior Instancia acerca de su producción de fojas 696 a fojas 698. A fojas 720 se llamó autos para sentencia.
Cabe aclarar que a fs. 319 se presenta el co-accionante José Francisco Ghezzi y Salvini, por su propio derecho y con el patrocinio letrado del doctor C. A. G. K., y a fs. 320 se hace cesar la intervención de la Asesora de Incapaces interviniente. En atención a que el mencionado alcanzó la mayoría de edad y así lo acreditó
I. b) La sentencia.
A fojas 721/41, la a quo hizo lugar a la demanda por revisión de contrato y escrituración, habiendo reajustado el saldo de la operación de compraventa celebrado entre las partes a la suma de U$S 20.090,73 y ordenado la consecuente escrituración en el plazo de treinta días de quedar firme la sentencia, previa liquidación. Asimismo, rechazó la pretensión resolutoria y de daños y perjuicios traída al proceso por vía reconvencional, como los planteos de inconstitucionalidad deducidos por la misma parte. En cuanto a las costas del pleito, las impuso "en el orden causado", y las correspondientes regulaciones de honorarios fueron diferidas para el momento procesal oportuno.
A esa conclusión arribó luego de hacer un profuso análisis acerca de la relación negocial que vincula a las partes, de la documentación arrimada y de la mora en el cumplimiento endilgada recíprocamente por las partes en virtud de los comportamientos denunciados. A esos efectos, formuló un detalle acerca de las obligaciones pactadas en los distintos documentos (boleto de compraventa y posteriores modificaciones). Así, dijo la Magistrada que la modificación del boleto de compraventa celebrado el día 30/4/2001 "autorrevisión del boleto de compraventa" "importó para las partes la reconducción del negocio jurídico celebrado en el mes de octubre del año 2001, y si alguna de ellas o ambas se hubiese encontrado en mora en dicha oportunidad, la misma habría sido purgada en razón del acto jurídico celebrado, al que puede atribuirse los efectos de una renuncia expresa (arg. art. 874 Cód. Civ.)".
Y en cuanto a la mora de las partes, no juzga la Sentenciante se haya producido ni en la obligación de la demandada reconviniente de lograr la aprobación de los planos y otorgamiento del reglamento de copropiedad y administración antes del 29/6/2001, ni en la entrega de la posesión del inmueble, ni en la obligación de escriturar que pueda ser endilgada a alguna de las partes(debido a la falta de antelación necesaria en el aviso de parte del escribano —tercero— que debía otorgar el acto).
Ahora bien, en cuanto a la obligación del pago del saldo de precio, señala que no es materia de discusión el pago de las primeras seis cuotas de las dieciocho de 600 U$S pactadas en la modificación del contrato, a tenor de lo acordado en la cláusula 1ª del referido convenio. Pero agrega que la compradora (aquí actora reconvenida), a su criterio, ha incurrido en mora el 1/12/01, es decir, al momento del vencimiento de la séptima cuota (art. 509, 1° ap. C.C.).
Es por ello que juzga que al momento de la entrada en vigencia de la ley 25.561 la accionante se hallaba en mora en los términos señalados. Sentado ello prosigue en el sentido que, de aplicarse la fría letra de la ley (25.561, art. 1198 Cód. Civ. art. 8° dec. 214/02 y ley 25.820), no se podría revisar el contrato si quien lo solicita se halla incurso en mora, por lo que la procedencia formal de la acción se desvanecería. Sin perjuicio de ello, señala que la interpretación teleológica de las normas de emergencia, del art. 1198 del Código Civil; a la luz e las constancias de autos, la llevan a la conclusión opuesta. Así concluye por considerar que la conducta morosa de la actora no produjo en sí el incumplimiento o frustración del equilibrio contractual (télesis de las normas en estudio), sino que al momento de la entrada en vigencia de la ley 25.561 hacía menos de un mes que había vencido la cuota 7ª incumplida que constituía en mora a la actora y que el saldo total de la operación (precio adeudado) alcanzaba la suma de U$S 34.000, por lo que mal puede entenderse que la conducta de la actora en la hipotética pérdida del equilibrio negocial. Por ello, desestimó la impugnación de la demandada en cuanto a la admisibilidad formal de la revisión intentada.
Sentada esa conclusión, continúa luego la Magistrada con el análisis de la procedencia de la reconvención por resolución de contrato En ese sentido, da por sentado que se abonó por la compradora el 73,53 % del precio total de lo pactado por la adquisición de los inmuebles de autos, y señaló que pretender la ruptura del vínculo en esos términos importa para la vendedora el ejercicio disfuncional del derecho violatorio del principio de conservación del contrato y de la buena fe que ha de imperar en este tipo de relaciones. Por ello, desestimó sin más la reconvención deducida.
En cuanto a la revisión sustancial del contrato fundado en la excesiva onerosidad sobreviviente, luego de desechar la inconstitucionalidad del decreto 214 peticionada por la demandada reconviniente, en razón de su falta de fundamentación. La misma suerte corrió el ataque constitucional contra el art. 4° de la 25.561 debido a la pauta tomada en cuenta por la Sentenciante para fijar el valor de los inmuebles (dictamen pericial). En ese aspecto, se remite a los valores expresados por el perito martillero a fojas 592/93 vta. y explicaciones vertidas a fojas 603 vta. Con esos valores, y teniendo en cuanta la parte cumplida del negocio (que juzga en el 73,53 %) a una equivalencia de 1 peso=1 dólar), juzga que la revisión sólo procede respecto del saldo deudor que calcula sobre los valores expresados por el experto y sobre un porcentaje restante del 26,47 %. Es por ello que llega a la conclusión monetaria antes apuntada, señalando que el precio pactado debe quedar reajustado a la suma de U$S 20.090,73 (26,47% de 75.900 U$S, precio actual estimado por experto).
A esa suma deben adicionársele intereses, según estimó la A Quo, desde el momento de la mora de la compradora antes indicado. En cuanto a la escrituración, constituyendo una consecuencia lógica de la revisión contractual antes procedente, la admite para que las partes la otorguen dentro del plazo de treinta días de quedar firme la sentencia en reseña.
II. Agravios.
A fojas 747 luce la apelación de los demandados; y a fojas 748/9 la apelación de los actores, recursos que concedidos a fojas 750 originaron la apertura de esta Segunda Instancia, mediante las fundamentaciones y planteos de fojas 769/82 y de fojas 786/96, que serán reseñados a continuación.
II. a) Agravios de la parte actora-reconvenida.
A fojas 769/82 lucen las quejas de los actores, habiendo adherido a las mismas José Francisco Ghezzi y Salvini por su propio derecho a fojas 784.
Luego de señalar los que considera aciertos de la Anterior Sentencia, demarcó el Representante de la actora los errores cuya rectificación solicita a esta Instancia.
En primer término, se disconforma por cuanto la iudex a quo ha errado en el valor actual de los inmuebles vendidos, interpretando erróneamente y en perjuicio de la parte compradora, la información brindada por el perito martillero tasador. En ese sentido señaló que el perito, al contestar a fojas 603 el pedido de explicaciones, en cuanto a los porcentajes de variación en la tasación de los inmuebles, dictaminó que la variación podía ser en un 10 o un 15 % del valor de la tasación, y no en un 10 o un 15% en más, en una clara alusión a tasaciones de otras inmobiliarias que puedan aumentar o disminuir en un 10 o un 15%, (todas las variantes, en más o en menos, y no sólo en más). Por ello considera que la tasación puede variar, conforme bien lo señalara el perito al dictaminar en más o en menos, lo que no fue entendido por la Sentenciante, que se limitó a aumentar la suma de la valuación, no considerando una posible variación del precio de los inmuebles en menos dinero que el expresado. A ello debe sumarse, según agrega, que en autos no existe ninguna constancia acerca que la valuación dada por el Martillero Pamin haya sido la más baja posible entre los extremos que considera (10 al 15% de variación). Por ello peticiona que se deje si efecto la variación en más dada por la Sentenciante —dada por una correcta lectura del dictamen del experto y demás constancias de autos— al momento de calcular el saldo de precio, peticionando se tome la tasación oficial dada, sin aumento ni disminución alguna, y en consecuencia se reduzca el saldo de precio a la suma de 17.470,20 u$s o $ 52.410,60.
En segundo lugar, considera errónea la moneda en la cual fue fijado el saldo de precio en la sentencia, morigerada por la revisión admitida, en dólares estadounidenses en vez de pesos. En ese sentido, apunta, en coincidencia con el agravio antes mencionado, que el saldo de precio debe ser establecido en la suma de $ 52.410,60. Aduce que la Magistrada en todas sus decisiones anteriores a la Sentencia de autos ha considerado que la pesificación alcanzaba a todas las obligaciones de dar sumas de dinero contraídas con anterioridad al 6/1/2002, lo cual no parece conciliarse con que la condena al pago del saldo de precio haya sido expresada en dólares y no en pesos. Agrega que las consecuencias de la emergencia económica y la destrucción del sinalagma contractual, han sido compartidas por las partes, puesto que no se pretendió la pesificación del saldo de precio al valor de 1 $ = a 1 U$S, sino que la solución se encuentra dada por el real valor de la cosa dada por dictamen pericial. Teniendo en cuenta esas pautas, es que solicita a este Tribunal se confirme en lo sustancial la sentencia atacada, pero estableciendo en saldo de precio en la suma de 52.410 $.
En tercer lugar, dice que en la sentencia se cometió un desliz en el sentido que ha existido mora de la compradora en el pago de las cuotas pactadas, por lo que desde esa fecha impuso el pago de los intereses. Y que, como consecuencia de esa mora, la Juez impuso una tasa de interés del 3 % anual no acumulativo, desde la fecha de la mora (1/12/2001), hasta el momento de la escrituración. El quejoso reputa improcedente e injusta la imposición de los intereses de mención. En ese aspecto aduna que los pagos de las cuotas cesaron en el mes de noviembre de 2001, cuando ya el descalabro económico prácticamente se había exteriorizado. Trae a colación el frondoso intercambio epistolar entre las partes, que, según considera no fue tenido en cuenta por la Magistrado, las que considera un intento de la compradora por la redefinición y el cumplimiento del negocio, en intentos por mantener vivo el negocio, salvo una de ellas, CD emitida por la aquí demandada Yañez, que daba por resuelto de pleno derecho el contrato de compraventa. Agrega que esa misiva —de fecha 26 de febrero de 2001— fue desconocida por los demandados en la contestación de la demanda, pero que, a su criterio quedó reconocida por la prueba posteriormente producida y que trae a colación., lo que a su parecer demuestra de quien era la voluntad resolutoria del negocio jurídico celebrado. Pasa luego a reseñar los intercambios de CD antes señalados, para así tratar de llevar a la convicción acerca de la voluntad negocial de cada una de las partes.
Por todo ello aduce que a su criterio resulta inviable imponer intereses a quien propuso recomponer las bases del contrato y que, ante tal oposición de la demandada, se vio obligada a demandar para defender sus derechos, sin haber pretendido perjudicar los intereses de la vendedora. A ello le suma que la privación de las sumas de dinero durante el período de mora que la Sentenciante adjudica a la Parte compradora, no le es imputable sino a la conducta de la vendedora, que, pese a los esfuerzos de su parte, no recibió suma alguna ni siquiera a cuenta de pago de las sumas que se establecieran una vez recompuestas las pretensiones entre las partes.
Trae también colación el resultado al que se arribara en la Anterior Instancia a fin de estimar la improcedencia de la imposición de intereses en la sentencia en ataque.
En último lugar, se agravia por la imposición de las costas en el orden causado, tanto respecto de la demanda como de la reconvención. Señala que la Juez se apartó del principio general de la derrota establecido en el Rito, sin haber mencionado al momento de imponer las costas en el orden causado las "particulares características del caso" que así la llevaron a razonar. Dice que esa norma es excepcional y que no se dio un caso de vencimiento parcial y mutuo que así hubieran podido autorizar tal procedimiento, sino que, al contrario, la parte demandada reconvincente resultó vencida en todas sus pretensiones. Introduce así una reseña de cual han sido las pretensiones de cada una de las partes, y al resultado al que se ha arribado, por lo que a su criterio nada autorizaba a la Magistrado a imponer las costas en el orden causado, peticionando en consecuencia su imposición a quien ha resultado vencido en la totalidad del proceso. Demarca una contradicción en el pensamiento de la sentencia, al señalar que "ha dicho también la a quo que la conducta de la parte compradora (a la que imputó, es cierto —pero según nuestro criterio erróneamente— mora en el pago de las cuotas) no ha sido determinante en la pérdida del equilibrio contractual. Entonces es erróneo considerar que la demandada reconviniente pudo considerarse con derecho a actuar como lo hizo.
En conclusión, peticiona a este Tribunal que se modifique la sentencia de la Anterior Instancia, reduciéndose la cantidad de $ 52.410 el monto de saldo de precio que adeuda la parte actora, y se deje sin efecto la imposición de intereses sobre dicho monto; y se revoque lo resuelto en materia de imposición de costas.
II. b) Agravios de la demandada-reconviniente.
A fojas 788/96 luce el planteo de hecho nuevo y agravios de la demandada-reconviniente. En primero de esos planteos fue resuelto por el Tribunal a fojas 823/7, resolución que se encuentra firme y consentida.
En materia de agravios, trae a colación la parte demandada reconviniente el inicio de la demanda por resolución de contrato (que corre por cuerda) en fecha 28 de mayo de 2002, es decir, con anterioridad al inicio de la demanda por revisión contractual y escrituración., por lo que, luego de señalar la suerte de esas actuaciones, adujo la intención resolutoria de su parte luego de los reiterados y acreditados incumplimientos de los aquí accionantes.
Como primer agravio, señala la improcedencia de la aplicación de la teoría de la imprevisión formulada en la Instancia Anterior, ello en contradicción con la expresa disposición del art. 1198 del Código Civil por cuanto, según expresa la misma sentencia, la actora estaba incursa en mora en fecha 1/12/2001. Ese elemento impediría ipso facto la aplicación de la teoría de mención. Se quejan además respecto a la fecha de la mora, pues, según dicen, ya con fecha 21 de febrero de 2001 los actores en su intercambio epistolar manifestaban dificultades económicas, que fueron las que le impidieron contar con el dinero para proceder a la escrituración, y que facultaron a su parte a dar por resuelto el boleto de octubre de 2000. Aduce que la actora reconvenida ha incurrido en mora mucho antes, en las distintas oportunidades que debía concurrir para escriturar a la escribanía Barrios, considerando como tal fecha la de junio de 2001 atento su imposibilidad para abonar el saldo de precio.
Por ello, al considerar que la actitud, incumplimiento y mora de la actora reconvenida se dio en el mes de junio de 2001, surge evidente que tampoco el incumplimiento pudo haberse debido a las circunstancias económicas por las que atravesó el país, ya que la mora se produjo con "excesiva anterioridad a la producción de los acontecimientos provocados por la entrada en vigencia de la ley 25.561 (enero de 2002).
Critica asimismo la interpretación teleológica del sistema normativo de emergencia y del Código Civil formulado por la iudex a quo a fin de aplicar las normas en cuestión no obstante la mora de la parte, señalando una interpretación voluntarista de su parte sin fundamento alguno en ese sentido. Demarca la incongruencia de la sentencia en ese aspecto, y trae a colación que no existen pruebas en contrario acerca de la fecha de mora de los actores en el mes de junio de 2001, y de su imposibilidad de pago ya para esa fecha. Al contrario, dice cual es la correcta interpretación de la prueba documental, testimonial, confesional y la rendida en el beneficio de litigar sin gastos que abonan la postura e imposibilidad antes mencionada.
Todo ello abona, a su criterio, una situación de mala fe de los actores reconvenidos, los que pretenden amparar su incumplimiento en las circunstancias de emergencia por la que atravesó nuestro País.
En segundo lugar, se quejan por cuanto la acción de revisión debe ser rechazada porque a tenor del art. 1198 del CC la mora de la actora le impide pedir la revisión del contrato. En segundo término porque, de considerar la señora Juez la aplicación del artículo mencionado y de conformidad, con lo establecido en dicha norma, debería la actora haber demandado la resolución del contrato. Siendo el objeto de la demanda la revisión, su rechazo es lo pertinente sin haber podido la Sentenciante decidir más allá del marco de la pretensión promovida por la actora. Agrega que la actora estaba impedida, conforme el art. 1204 del Código Civil, de demandar el cumplimiento cuando resolvió el contrato con anterioridad.
En tercer lugar, se quejan en cuanto a la obligación de escriturar establecida en la sentencia en crisis, debido a las incomparecencias de los actores para escriturar en las anteriores oportunidades, no obstante la idoneidad que han revestido las citaciones en ese sentido. Dicen que la designación de escribano fue realizada en común, citando doctrina y jurisprudencia en cuanto a la que creen que fue una correcta citación para ese acto al que ahora se los compele. Por ello se agravian en cuanto considera la Anterior Magistrado que los actores no han incurrido en mora al momento de la escrituración.
En cuarto lugar, la queja se dirige a las tasaciones de los inmuebles tomada en cuenta por la Sentenciante al momento de fijar la revisión contractual, manifestando que las tasaciones poseen un valor excesivamente inferior a las cotizaciones de los inmuebles a la fecha de la sentencia. En ese sentido, acompañan tasaciones de una inmobiliaria, y peticionan hecho nuevo y la apertura a prueba en esta instancia, lo que fue rechazado por intermedio de la resolución de fojas 823/27, que se encuentra firme y consentida.
En último lugar, se agravian en cuanto a la imposición de las costas, entendiendo que las mismas deben ser soportadas por la accionante. Ello por cuanto a su criterio, fue la propia accionante la que ha obligado a la demandada a iniciar el presente proceso, y que su parte ha cumplido con todas las obligaciones que se encontraban en su cabeza.
Por todo ello, solicitan se revoque la sentencia y se haga lugar a la demanda por resolución del boleto de compraventa, con la pérdida de lo pagado en concepto de daños y perjuicios o en su caso, se eleve el monto del saldo de precio a abonar por la actora conforme las nuevas tasaciones que en hecho nuevo peticiona, con imposición de costas a la actora.
A fojas 797 y vta. Se ordenó el traslado de los escritos antes mencionados y fueron contestados por conducto del escrito de fojas 803/20 y la adhesión de fojas 821 por el Representante de los Actores, no habiendo hecho uso de ese derecho a réplica los demandados, según se dejara constancia mediante la providencia de fojas 802.
II. c) La contestación de los agravios de la demandada.
En primer lugar contesta el agravio de la demandada reconviniente en cuanto a su postura acerca de la inaplicabilidad de la teoría de la imprevisión al caso de autos, ya que su mandante, según dice, no ha accionado por resolución de contrato, sino por readecuación a la nueva realidad económico social del país. Sostiene que la demandada no sólo no es clara en su argumentación en cuanto a la fecha de mora de su parte, agregando que mal puede ser entendida la mora en el mes de junio de 2001, pues su parte formuló el pago cinco de las seis cuotas pactadas en la modificación del boleto de compraventa de fecha 30/4/2001 con posterioridad a esa fecha, lo que se encuentra acreditado mediante los correspondientes recibos. Reitera que la pretensión de su parte en ningún momento ha sido la resolución del contrato, sino que revisión del mismo en los términos de los arts. 953, 1071 y 1198 del Código Civil, normas muy anteriores a todo el sistema de emergencia; y que de ninguna manera puede resolverse el contrato y aplicarse el pacto comisorio. Repite jurisprudencia y doctrina vertidas en ese aspecto en anteriores presentaciones, Señala que conceder al perjudicado acción por resolución del contrato, y negarle por modificación del mismo contradice el principio superior de conservación del contrato y no es razonable colocar al beneficiado por el acontecimiento que alteró los términos del contrato como arbitro de su subsistencia o extinción, y negar igual derecho al perjudicado, puesto que éste puede tener interés en que el contrato vuelva a su equidad, y que no se extinga.
Desde otro punto de vista, contesta el agravio en cuanto a la presunta relación entre el inicio del Beneficio de litigar sin gastos y la falta de dinero de los compradores para abonar la propiedad en cuestión, desmintiendo tal postura y separándola de las consecuencias producidas por la debacle económica de nuestro país en el año 2001, y demostrando, mediante las pruebas que enumera, la real voluntad de su parte en el negocio.
Contesta luego el agravio en cuanto a la mora de su parte en el acto escriturario. Analiza doctrina en ese sentido, de la actuación del escribano en el acto de escrituración y de sus facultades, de su posibilidad de interpelar o no a las partes, etc.; concluyendo en que la compradora no fue constituida en mora por no haber sido debidamente citada al acto de la escrituración. Dice que la demandada no ha formulado una crítica concreta y razonada en este aspecto, en notorio incumplimiento con lo dispuesto por el art. 260 del Rito en este aspecto. Agrega que si bien el escribano fue designado en el boleto, fue impuesto por los vendedores. Señalan parcialidad y falta de objetividad en las funciones del notario Barrios, el que ha introducido, a su criterio, de manera indebida, la producción de una prueba testimonial a favor de los vendedores.
En cuanto a la solicitud de le demandada-reconviniente en cuanto a la procedencia de la acción de resolución y efectivización del pacto comisorio, contesta que constituye una pretensión abusiva, que repugna a principios de la moral, las buenas costumbres y la buena fe, remitiéndose en ese aspecto a presentaciones anteriores.
Contesta luego la pretensión de hecho nuevo y apertura a prueba, que ya fue tratado por este Tribunal, y por último contesta el agravio de la demandada referente a la imposición de costas y la forma en que peticionó su imposición a su parte, reiterando su petición de que se apliquen a la demandada en su calidad de vencida total en el proceso.
Luego de rechazarse el planteo de apertura a prueba y hecho nuevo, este Tribunal llamó a audiencia conciliatoria a las partes, cuyo resultado luce en el acta de fojas 833. A fojas 834 se ordenó la notificación de la sentencia de la anterior Instancia al Ministerio Fiscal; y a fojas 838 se dictó el llamamiento de autos en los términos del art. 263 en esta Instancia, providencia que se encuentra firme y consentida.
III. La solución.
El tema que debemos decidir, la medida en que ha quedado abierta la jurisdicción de esta Cámara para conocer del caso, es el antes resumido (arts. 168 Constitución de esta Provincia y arts. 246, 260, 266, 270, 272, 273 y concs. CPCC; CSJN Fallos: 313:912; 315:562 y 839, entre otros; SCBA, P 74290 S 11/6/2003, Juez Negri (SD) JUBA 7, entre otros).
Para hacerlo no estamos obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de la parte, ni ponderar todas las pruebas agregadas, sino sólo las consideradas decisivas para la resolución de la contienda (Fallos: 258:304, 262:222, 265:301, 272:225, 274:113, 276:132, 280:320, 303:2088, 304:819, 305:537, 307:1121, entre otros).
Entonces, conforme lo señalado, trataremos los agravios de las partes que han sido reseñados en el punto que antecede, dejándose constancia que, conforme ellos, y tal como han quedado planteadas las cuestiones no se encuentra en discusión la constitucionalidad de las normativas de emergencia emanadas de la ley 25.561 y sus concordantes decretos, y que habían sido discutidos en la Primera Instancia.
Por una cuestión puramente lógica, debido a la discordancia de la demandada-reconviniente en cuanto a la procedencia de la acción e improcedencia de la reconvención, tal como se lo hizo en la Anterior Instancia, consideraré las quejas de esa parte al comienzo, para luego pasar al tratamiento de los restantes agravios, señalando los que son comunes para su estudio en forma conjunta.
III. a) 1) La conducta de las partes en el desarrollo contractual. Su implicancia en la forma en que fueron instadas las acciones. Las circunstancias económico-financieras que rodearon el desarrollo del contrato.
De todo comienzo señalo que para la solución del presente entuerto será necesario recurrir no sólo a pautas estrictamente legales, sino que también será necesario echar mano a principios generales en la materia y preceptos de lógica y de buena fe contractual, órbita bajo la cual revisaremos la conducta de las partes en la celebración y cumplimiento de los distintos convenios que los mantiene aún hoy unidos.
Para ello, tendré en cuenta que "Es propio de la tarea del intérprete indagar el verdadero sentido o alcance de la ley mediante un examen atento y profundo de sus términos que consulte la racionalidad del precepto y la voluntad del legislador, que no debe ser obviada por posibles imperfecciones técnicas de su instrumentación legal que dificulten la consecución de los fines perseguidos por la norma (C.S.J.N., Fallos: 290:56; 302:973, entre otros)
En el mismo entendimiento, señalo las específicas normas en materia contractual que tienen en cuenta la buena fe que debe reinar entre las partes en la celebración, interpretación y ejecución de los mismos; y a la luz de lo que verosímilmente entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión (art. 1198 C.C.). En ese sentido, el Cimero Tribunal Bonaerense ha decidido recientemente que "El Código Civil no contiene una reglamentación directa sobre la interpretación de los contratos, pero en el capítulo destinado a tratar sus efectos, ha consagrado como regla fundamental para determinar la extensión y el alcance de las obligaciones emergentes, la de la buena fe: los contratos obligan no sólo a lo que esté formalmente expresado, sino también a todas las consecuencias que puedan considerarse comprendidas en ellos (art. 1198), es decir, en sus propios términos" (SCBA , AC 85248, S, 10/9/2003, Juez Negri (SD); "Rocco, Sergio Alberto c. C.L.Y.F.E.M.A. s/Cobro de pesos y embargo preventivo"; sumario JUBA B26835)
Otro de los pilares para la interpretación que propondré es la que deriva de la expresa letra del art. 1197 del mismo cuerpo legal, "Las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma", principio del cual se extrae no sólo la obligatoriedad de sus cláusulas para las partes, sino el de su vigencia o conservación. Se ha decidido que "El enunciado principio de conservación de contrato deriva de su propia fuerza obligatoria e impide en los casos dudosos, interpretar en contra de su validez. Es decir que, si los contratos se hacen para ser cumplidos, en su interpretación no se debe tener en cuenta únicamente lo que ellos contienen explícitamente, sino también deben serlo las circunstancias implícitas en ellos (arts. 1197 y 1198 Cód. Civil)" (CC0101 MP, 108781, RSD-442-99, S, 30/12/99, Juez Font (SD); "Arce Daniel O. c. Distribuidora Fer S.R.L. s/Rescisión Boleto Compraventa-Daños y perjuicios"; publicaciones: LLBA, 2000-1256; sumario JUBA B1352053).
En otro orden de ideas, se ha decidido que "La buena fe contractual que debe regir toda la vida del contrato, impone al acreedor facilitar al deudor el cumplimiento de su obligación, como así también ponerse en condiciones de cumplir la suya dentro de los plazos previstos o inherentes a las modalidades del negocio celebrado, y no atarse a las pautas rígidas del contrato escrito, incurriendo en abuso de derecho si pretende la resolución sin haber hecho esos aportes que le imponía la naturaleza del negocio, dejando inerme al deudor frente a la posibilidad de encontrar otras vías alternativas —en el caso obtener un préstamo hipotecario de terceros— que le permitiera salir de su condición de moroso tanto respecto al vendedor como al cedente (arts. 1071 y 1198 Cód. Civ.)." (CC0002 SM, 55187, RSD-373-4, S, 21/9/2004, Juez Mares (SD); sumario JUBA B2003055; "Debeljukm Rita María c. Ludueña, Héctor Aníbal s/Rescisión de contrato").
Y partiendo de esos principios, para el tratamiento del caso de autos, en mi opinión, dos son los carriles por los que debemos analizar la forma en que procedió la presente acción y su consecuente reconvención:
a) En primer lugar, hemos de tener en cuenta la forma en que las partes actuaron desde el mismo inicio de la relación contractual (firma del boleto de compraventa y su addendum de fecha trece de octubre del año 2000); y
b) En segundo lugar las circunstancias, tanto fácticas como jurídicas del negocio en particular y del país, que le dieron marco al desenvolvimiento de ese trance negocial, y la forma en que estas pudieron haber influenciado ese más que accidentado iter.
A fin de elucidar el primero de los ítems señalados, hemos de recurrir entre otras pruebas, al intercambio epistolar que se fue dando entre la parte compradora (actora-reconvenida) y la parte vendedora (demandada-reconviniente).
Para ello no tendré en cuenta todas y cada una de ellas, por cuanto, a mi criterio, ha de tomarse como punto de partida el nuevo entendimiento al que habían llegado las partes a partir de la "modificación del boleto de compraventa" y que luce a fojas 40, de fecha 30 de abril de 2001. Ello por cuanto, con la firma de ese nuevo convenio, entiendo que las partes se pusieron de acuerdo en cuanto a las sumas obladas hasta ese momento, en cuanto a la forma de pagar el saldo de precio, en cuanto a la entrega de la posesión en ese mismo acto, en cuanto al plazo para escriturar, en cuanto a la sanción por incumplimiento, dejando subsistentes las cláusulas del primitivo boleto que no se contradijeran con las nuevamente pactadas. Por ello, como anticipé, nada cabe decir de la conducta asumida con anterioridad, pues a mi juicio el acto jurídico modificatorio purgó cualquier conducta anterior, y el entendimiento de los contratantes fue el de mantener su pervivencia, subsanando los posibles escollos que hubieran acaecido hasta ese momento. Nada hace presumir lo contrario, ni existen probanzas en autos, pues los contratantes demostraron obrar con conocimiento de los negocios, y los que a esa fecha eran menores de edad obraron conjuntamente con sus representantes legales, e inclusive asistidos por un letrado.
Por ello, es a partir de ese nuevo acto modificatorio, donde las partes, en su cláusula primera pactaron el modo de pago del saldo de precio, mediante la entrega de un cheque por U$S 27.000 en ese mismo acto, del pago de U$S 10.800 en 18 cuotas iguales y consecutivas de seiscientos dólares cada una, sin interés y con vencimiento el 1° de junio de 2001 y las restantes el 1° día de cada mes, y U$S 27.200 a los 30 días del vencimiento de la última de las cuotas mencionadas anteriormente. Asimismo, con la firma de ese nuevo instrumento, se hizo entrega de la posesión de las unidades transferidas y se cedieron los derechos sobre el contrato de locación del local. En cuanto a la escritura traslativa de dominio, se pactó su otorgamiento dentro del plazo de sesenta días contados desde la fecha de ese instrumento, en la forma establecida en el art. 5° del Boleto de Compraventa original. Se pactó que el saldo de precio que restara a la fecha de la escrituración, debía garantizarse con hipoteca a favor de la vendedora. En la cláusula cuarta se convino que en caso de incumplimiento del pago del saldo de precio en la forma pactada, y sin perjuicio de la facultad de resolver que conserve la parte vendedora, la compradora se hará pasible de una multa diaria de cien dólares estadounidenses mientras dure la mora en el cumplimiento de su obligación. Se dejaron vigentes las cláusulas del boleto no modificadas.
De fojas 34 a 39 lucen recibos de pago correspondientes a las cuotas 1 a 6 de las 18 pactadas, correspondiendo la última al mes de octubre de 2001 (en pago por la cuota 6 de vencimiento en el mes de noviembre de 2001)
Y en cuanto al intercambio de C.D., la primera es de fecha 26 de octubre de 2001 (fojas 23), emanada del antes apoderado de los actores, peticionando "conforme cláusula séptima del instrumento firmado por Uds., el 13/10/00, en dicho sentido y ante el reiterado incumplimiento de su parte que tantos perjuicios me ha causado le informo en forma fehaciente que conforme el punto b) de la mencionada cláusula consideramos resuelto de pleno derecho el mencionado boleto de compraventa solicitando en el plazo de 48 hs. la devolución de las sumas adeudadas con más el 50 % en concepto de cláusula penal. El mencionado incumplimiento de su parte consiste en la obligación de escriturar, en los plazos establecidos en los convenios antes indicados".
Interin, luce un telegrama (fojas 14) emitido en la Sucursal San Justo del Correo Argentino, el 2/11/2001 a las 11.29 horas, con carácter de urgente en el que dice "Ante su incomparecencia a la firma de la escritura de compra unidad 1 y 8 Suárez-Yañez acordada con el doctor D. Z., reitero concurra a firmar escritura inmueble mencionado Arieta esquina Colombia San Justo 2 de noviembre próximo 17.30 horas, Belgrano 157 Ramos Mejía, escribano José María Barrio".
La primera CD mencionada fue contestada mediante el instrumento que luce a fojas 30, por la que se rechaza la CD anteriormente transcripta, y se endilga el incumplimiento en la obligación de escriturar a los compradores, señalando las actas notariales que allí se mencionan y en donde se dejó constancia de la reiterada incomparecencia de los compradores a ese acto. Señala asimismo la citación para escriturar que fuera comunicada, según dicen, por telegramas 4 y 5, cursadas a los actores para anoticiarlos de la fecha de escrituración (2 de noviembre de 2001).
En posterior CD (fojas 21/22 de fecha 7 de noviembre de 2001), el apoderado de los actores rechaza el término de la contestación precedentemente señalada, reitera los términos de la primera C.D., y la voluntad de dar por resuelto el negocio, la obligatoriedad de la cláusula penal a los vendedores, el incumplimiento de estos últimos de su obligación de escriturar, negando la autenticidad de las actas notariales y de las citaciones mencionadas.
La respuesta se formuló mediante la CD que luce a fojas 29, de fecha 12 de noviembre de 2001, en la que se rechazó los términos de la anterior, destaca la mala fe de su redacción y da por cerrado el intercambio epistolar.
Luego, se la responde mediante otra CD que luce a fojas 19/20, emanada de parte del apoderado de los actores, doctor Z., y mediante el cual se reiteran las misivas anteriores, señalan la falta de rechazo en el nudo de la cuestión, demarcando, según dicen, situaciones que no guardan relación con su incumplimiento contractual y lo peticionado en las anteriores cartas (devolución de las sumas y pago de la cláusula penal conforme el boleto de C.V.).
A fojas 28 luce la contestación de parte de los demandados, reiterando el rechazo de la anterior, cada una de las imputaciones vertidas y señalando el incumplimiento de parte de la compradora y no de su parte. Reserva sus derechos, y reitera el cierre del intercambio epistolar.
Y ese fue el cierre del intercambio de cartas en el año 2001.
Las próximas cartas que lucen en autos son del año 2002, donde los actores se presentaron en su carácter de adquirentes de los inmuebles en cuestión, y en la que se observa un cambio de actitud de su parte, pues ya no dieron por resuelto el contrato, como lo venían haciendo en las anteriores CD, sino que señalaron el pago del 73,53 % del precio "impuesto" que hubo de ser admitido por su parte por razones de necesidad y de inexperiencia. En otro orden de ideas, introducen la cuestión de la grave situación económica e institucional del país acaecidas con posterioridad a los instrumentos suscriptos y a los despachos intercambiados entre las partes, lo que constituyó una excesiva onerosidad sobreviniente, y que trastocó la conmutatividad del contrato y la equivalencia de las prestaciones. Mediante esa nueva CD, de fecha 14 de mayo de 2002, los aquí actores (compradores) instaron a la contraria a la redefinición y revisión de las prestaciones a su cargo, adecuándolas a la realidad fáctica y jurídica. En base a ello, y a los principios generales de derecho señalados y a la legislación de emergencia allí citada, intimaron a los demandados a recibir en pesos y a cuenta las cuotas correspondientes al saldo del precio de venta y al reajuste equitativo del contrato en base al valor actual de los bienes vendidos.
Esa CD fue contestada mediante la que luce a fojas 27, emanada de los demandados, rechazando sus términos, desconociendo su negativa a recibir el saldo de precio, señalando que el nuevo planteo es violatorio del art. 1204 del Código Civil "pues habiendo ilegítimamente rescindido Usted el boleto por C.D. 396422598 AR de fecha 26/10/2001 ahora pretende su cumplimiento". Señala que el contrato considerado rescindido, lo es por sus reiterados y exclusivos incumplimientos, señalando la mora de su parte como compradora. En consecuencia intimó a los compradores a la devolución de los inmuebles en el plazo de 72 horas. Se remiten a los términos de las anteriores CD, dando por rescindido el contrato por aplicación del pacto comisorio pactado en la cláusula sexta inciso b del boleto primitivo. Señala que los montos pagados hasta el momento quedarán en su poder en concepto de daños y perjuicios e intimó a la devolución de las sumas percibidas en concepto de canon locativo del local.
Recibió contestación ese instrumento mediante la CD que luce a fojas 15/16, por la que se señala una conducta abusiva de parte de los vendedores, "Uds. mismos sostienen que no hemos podido dejar sin efecto la compraventa y que la rescisión (han querido referirse a la resolución) se ha producido por vuestra decisión ante nuestra supuesta mora. Rechazamos absolutamente la imputación de culpa y mora en el cumplimiento de las prestaciones a nuestro cargo y vuestra pretensión de realizar un pacto comisorio cuando hemos ya abonado prácticamente la totalidad del valor actual del inmueble". Aluden luego a lo abusivo de los requerimientos de su parte, teniendo en cuenta el sobreprecio que se les ha exigido en la modificación del boleto. Da por concluido el intercambio epistolar.
La contestación no se hizo esperar, y llegó mediante la CD que luce a fojas 26 por la que se niega la conducta abusiva de su parte, el sobreprecio de los inmuebles, la necesidad e inexperiencia al momento de contratar de los compradores, la imposición de ese sobreprecio. Reitera la contradicción en el comportamiento de los compradores en cuanto a la resolución y posterior exigencia de cumplimiento de boleto, "El mismo fue resuelto por nosotros atento su exclusivo incumplimiento de las prestaciones a su cargo. Cerramos intercambio epistolar".
Con ese panorama cruzado de acusaciones y actitudes distintas de las partes, este Tribunal no desconoce que, una interpretación literal del art. 1204 del Código Civil con los elementos antes adunados, hubieran tornado imposible la posterior pretensión revisora de la aquí actora-reconvenida. Ello teniendo en cuenta que su primera actitud, demostrada mediante el intercambio de misivas, daban por resuelto el contrato. Ahora bien, en las CD que se cursaron en 2002, la actora reconvenida mutó su anterior voluntad, peticionando la revisión de las cláusulas del negocio, ello a la luz de las nuevas circunstancias del país, que en esa misma misiva se citaron (arts. 953, 1071,1198 y concs. CC y leyes 25.561 y decreto 214/02 entre otros).
Ahora bien, ha de tenerse en cuenta que para el ejercicio del pacto resolutorio expresamente convenido por las partes en el Boleto de Compraventa originario, ha de tenerse en cuenta que "a) Funciona con plenitud la autonomía de la voluntad; b) Ello, empero, no puede legitimar el ejercicio abusivo de las facultad resolutoria, frente a incumplimientos mínimos, sin relevancia; c) ha menester la previa constitución en mora, el incumplimiento jurídicamente relevante; d) Y la voluntad de resolver el vinculo contractual debe ser declarada por el acreedor y comunicada a la incumplidora en forma fehaciente; e) dado que el pacto no funciona, a diferencia de la condición resolutoria, de modo automático; f) hasta ser notificado de la resolución el incumplidor puede pagar, purgando la mora, la prestación debida y los daños originados por el atraso; g) El contratante in bonis puede optar por demandar cumplimiento y daños" (conf. Bueres-Highton; "Código Civil", t. 3 C , ps. 69/70)
Cabe acotar que, ante la primera de las actitudes de la actora mencionada —dar por finiquitado el negocio—, la demandada no aceptó expresamente esa resolución (más allá de las imputaciones encontradas en cuanto a la mora y a la culpa en las circunstancias del negocio) y a su planteo específico en el caso, es decir, no aceptó el distracto propuesto por la contraria. Se ha decidido que "En caso de controversia sobre la procedencia o improcedencia de la declaración resolutoria emanada unilateral y extrajudicialmente de la voluntad del acreedor en los términos del art. 1204 del Cód. Civil, el tema debe ser ventilado ante un tribunal, pues en caso de oposición tal declaración, los efectos de ésta quedan sujetos a una eventual rectificación en un ulterior proceso judicial donde deberá emitirse un pronunciamiento que decida, si así correspondiere que legitimaba la facultad de resolución ejercida no estaba tipificado, o bien que el deudor no era responsable, como cuando éste controvierte el fundamento de la culpa que se le imputara, o la violación del principio de la buena fe en la ejecución , o lo concerniente a los deberes secundarios de conducta de los contratantes" (C0101 LP, 241178, RSD-188-3, S, 10/6/2003, Juez Tenreyro Anaya (SD); "Galvan, Marcelo O. y otros c. Libarona Eduardo L. s/Reivindicación y daños y perjuicios"; sumario JUBA B101785); tornándose plenamente aplicable en el caso la doctrina sentada alrededor del artículo 875 del Código Civil, en cuanto a la falta de aceptación de esa renuncia.
A esa circunstancia debemos adunarle, coincidiendo con reiterados pronunciamientos del Cimero Tribunal Bonaerense que "La posibilidad resolutoria que consagra el art. 1204 del C.C. constituye una facultad que en los contratos con prestaciones recíprocas se confiere a la parte cumplidora frente al incumplimiento de la contraria, pero no cualquier incumplimiento puede servir de base para poner en funcionamiento el pacto comisorio. Para optar por la resolución del contrato debe mediar un incumplimiento de cierta gravedad" (SCBA , Ac. 37949, S, 31/5/88, Juez Cavagna Martínez (SD); "Mazzuquini, Salvador de Jesús y otra c. Perdicchizi, Francisco s/Escrituración"; publicaciones: AyS, 1988-II-231 – DJBA, 1988-135, 73; 1 SCBA , AC 73965, S, 21/3/2001, Juez Negri (SD); "Massimino, Héctor D. c. Gorosito, Hugo Héctor s/Resolución de contrato"; publicaciones: DJBA, 160-192; SCBA, AC 82200, S, 23/4/2003, Juez Pettigiani (SD); "Fortunato, Zulema c. Propietarios de Bari S.A.C.C.I.T. s/Resolución de contrato-indemnización"; sumario JUBA B11713).
En el mismo sentido anteriormente apuntado, "Para que el incumplimiento autorice a invocar la resolución del contrato, es menester que se encuentre relacionado con la obligación principal y que sea grave. Cuando aquél recae sobre circunstancias accesorias o si las dificultades que provoca a la contraparte la inobservancia de alguna obligación complementaria, no se presentan insalvables, aparece desmesurada la pretensión de ruptura del vínculo contractual, ya que es posible reclamar el cumplimiento y/o los daños y perjuicios derivados. En síntesis, resultará menester, en cada circunstancia particular, la investigación de las causales que se invocan para obtener el efecto resolutorio pretendido, y por ende, deberá quedar evidenciado tanto lo que concierne a la existencia de la infracción, como al carácter de la misma y, en su caso, la gravedad del incumplimiento" (CC0202 LP, 97854, RSD-32-5, S, 8/3/2005, Juez Suárez (SD); "Boffa, Marcelo Antonio c. Zaffar, Carlos s/Resolución de contrato. Daños y perjuicios"). Insisto, la demandada no dio por formalmente resuelto ese contrato, o mejor dicho, no medió aceptación de la resolución. Ello le abrió el camino, a mi entender, a la actora-reconvenida para la posterior petición revisora. Es más, con posterioridad a la primera misiva en la cual la actora le comunicaba la resolución del convenio por falta de cumplimiento de las obligaciones pactadas, (CD del 26 de octubre), desde la escribanía salió el telegrama con la citación para escriturar para el día 2 de noviembre de 2001 (no con la suficiente antelación, como dije, pues la citación era para ese mismo día a las 17.30 horas), y se libró CD de fecha 3 de noviembre de 2001 donde se hace cargo del incumplimiento a los actores.
Agrego que conforme surge de las actas notariales agregadas en el expediente venido ad effectum videndi et probandi y de la declaración del escribano Barrios de fojas 666/671, surge que se había fijado una nueva fecha de escrituración para el día 1 de noviembre de 2001; la que, como veremos, a mi entender carecía de virtualidad por cuanto en estos autos no se demostró su comunicación fehaciente y con la suficiente antelación a los actores.
Esta actitud, entiendo, hasta a veces contradictoria, se debió a una especie de "status quo" en la actitud de las partes, o mejor dicho, una especie de "laissez faire, laissez passer", —y digo de las partes, no solamente de la actora por cuanto, como dije, no existen constancias fehacientes en autos acerca de citación fehaciente de los actores a la escribanía para junio de 2001 y para el 1° de noviembre de 2001, siendo la del 2 de noviembre para el mismo día a las 17.30 horas—, mientras se iba dando el cumplimiento o pago de las cuotas, y que conscientes de que debían concurrir a la escribanía para formalizar el acto de traslación y la hipoteca, no lo hacían, en una especie de "consentimiento tácito" de esa actitud desaprensiva o mejor dicho, poco comunicativa.
Lo precedentemente señalado no implica desconocer el valor de las reiteradas actas notariales cuyas constancias lucen a fojas 130/145 de los autos "Yañez Elsa Haydee y otro c. Racco Helena y otros s/resolución de contrato", pues no sufrieron el ataque idóneo de parte de ninguna de las partes, aunque cabe señalar que fueron labradas por el mismo escribano por ante el cual los aquí demandados confirieron poder a sus letrados para intervenir en estos actuados, escribano que, aunque designado de común acuerdo por las partes, era el que había participado en la anterior compraventa del inmueble y el que se encargaba de los negocios de la familia (conforme prueba de posiciones de los codemandados Yañez y Suárez, y la declaración del mismo escribano Barrios antes señalada).
Asimismo, tanto Adelina Ghezzi, como José Francisco Ghezzi, al absolver posiciones a fojas 651/4, en su respuesta a la vigésima posición, reconocieron que se había fijado una fecha de escrituración para el día 29 de junio de 2001, pero indicaron que habían sido anoticiados en el mismo día, o no habían sido anoticiados (respectivamente), no habiendo otras constancias en autos acerca de la comunicación o citación fehaciente para ese acto.
Por ello, y toda vez que no se acreditó el conocimiento de las partes de una fecha cierta para el acto escriturario, no se puede dar por incumplida esa obligación sin una intimación o interpelación previa tendiente al cumplimiento de la obligación de escriturar. Más allá de lo dicho por la demandada Yañez a la trigésimo segunda posición (fojas 444 vta.) la escrituración no tenía fecha cierta (pues en la modificación del boleto de compraventa se había pactado que fuera dentro de los sesenta días de esa modificación). A ello le sumo que, las cuotas se venían pagando y recibiendo con normalidad hasta el mes de noviembre de 2001, sin ningún tipo de menciones ni reservas acerca de la falta de escrituración.
Tal como se ha expresado en doctrina y jurisprudencia, "En cuanto a la gestión del escribano, su análisis sería ajeno a la consideración del boleto, pero es evidente que debe integrarse como tercero y parte en la obligación común de los contratantes de colaborar de buena fe para realizar la escritura (art. 1198), comprometiendo su responsabilidad profesional por toda omisión de diligencia en tal sentido.
Consideración especial merece la citación a las partes que realiza el notario en caso de no hacerse en el boleto mismo y la cuestión de si la misma es interpelación válida.
La doctrina y la jurisprudencia están divididas entre quienes la admiten como interpelación válida, quienes le niegan tal carácter y quienes la condicionan a la prueba de que la contraparte obedeció al llamado, pues la comparecencia de una sola de las partes sería inútil.
Hay jurisprudencia sustentando los distintos criterios, la tesis prevaleciente niega a la citación el carácter de interpelación salvo que expresamente las partes encomienden al notario el mandato para interpelar, en cuyo caso la facultad será inobjetable.Más allá de la fijación fehaciente del día y la hora de la escritura, en caso de no ser ello posible, se deberá facultar al escribano, cuya designación conviene hacer en el boleto mismo, a efectuar la citación, para obviar dificultades de interpretación y litigios estériles que una mínima previsión puede evitar. La obligación de escriturar incorpora a la relación bilateral un tercer obligado, convirtiendo a la relación negocial, durante ese tramo final, en trilateral, por la imprescindible participación del notario. En esa relación, cada parte debe aportar su cuota de colaboración cumpliendo lo que le es propio para escriturar... (conf. Bueres-Highton, "Código Civil y sus Normas Complementarias", t. 3 C, Ed. Hammurabi, ed. 1999, ps. 682/3).
Ante la situación planteada, tomando en consideración 1) la falta de aceptación de la demandada ante la petición de distracto —silencio cuando había obligación de expedirse en cuanto a la aceptación o no de la resolución—; 2) la forma en la que se venía cumpliendo con el negocio hasta ese momento (ello desde la firma del instrumento modificatorio en el mes de abril de 2001); 3) la falta de acreditación en autos de citación fehaciente y con la suficiente antelación para el acto de la escrituración; me convencen acerca de la justicia de la solución revisora dada en la anterior Instancia y cuyo sostenimiento en lo principal propondré al Acuerdo.
Habiéndose procedido a analizar cual fue el comportamiento de los contrayentes, pasaré ahora al estudio del segundo de los aspectos que, a mi criterio, influyeron en la suerte del tracto. Ya desde la mitad del año 2001 nuestro país estaba ingresando en unas de sus peores situaciones económico financieras de los últimos tiempos. Como jueces no podemos vivir encerrados en una torre de marfil, debemos vivir la realidad diaria, y sentenciar conforme a derecho sin desconocer esas circunstancias. Como decía el prestigioso jurista Josserand "el jurista ha de vivir conforme la época para que la época no viva sin el jurista". Cabe recordar que por esas épocas se estaban cortando las líneas de créditos, que se cercenaba el derecho de los habitantes para acceder a su dinero, que varias provincias estaban emitiendo bonos en virtud de la falta de dinero circulante (en el caso de la Provincia de Buenos Aires, la ley 12.727, de emergencia administrativa, económica y financiera, del mes de julio de 2001 y 12.836 de emergencia Provincial). No se podía retirar dinero de los cajeros automáticos (cabe recordar en este aspecto el decreto 1570/2001, que prohibía, conforme su art. 1° la extracción de sumas mayores a los $ 250); se estaba hablando de una posible salida de la convertibilidad que venía reinando desde hacía más de diez años, y a la luz de la cual se habían pactado la mayor parte de los negocios y contratos, se trataba el tema de la devaluación, de la posible implicancia de la disparada del dólar, etc.
Todas esas circunstancias recibieron acogida legal a través de reiterados decretos de necesidad y urgencia (por ejemplo el 1570/01 que introdujo el famoso corralito financiero), y con posterioridad, en el año 2002, la ley de emergencia 25.561, madre de todo un plexo normativo que en gran parte se encuentra vigente y cuya discusión prosigue aún en nuestros días.
Esta misma Sala ha tenido que pronunciarse en reiteradas ocasiones, y fue ardua y dividida la discusión en cuanto a la constitucionalidad del sistema de emergencia, habiéndose votado por mayoría acerca de su validez entre otros in re "Lloroff Mario c. Destoc Martha Susana s/Cobro ejecutivo dinero", del día 3 setiembre de 2002. Cabe entonces remitirse a lo que entonces decidimos, por mayoría, destacando que sus conceptos fueron después reiterados por esta Sala, también por mayoría (in re "Pafundi, Jorge José c. Galetto, Ernesto Victorio y otra s/Ejecución prendaria", del 10/09/02 publicada en La Ley Buenos Aires, 2002-1612, y, luego in re "Raimondi, Laura Cristina c. Cespedes, José María s/Cobro ejecutivo dinero").
Más recientemente hemos tenido oportunidad de expedirnos en los autos "Alonso Rubén Adrián c. Codutti Héctor Roberto s/Cobro ejecutivo de dinero", (expte. 417/2 RSI 93/2003) y "Bidovec Juana c. Duric Juan José s/Cobro ejecutivo de dinero" (expte 436/2 RSI 106/2003); "R. Neto S.A. c. Gallezzi Eduardo Manuel s/Cobro ejecutivo de dinero" (expte. 396/2 RSI 68/2003); "Turrini Brian Axel c. Manuele Fabián Alejandro, Caputo Miguel, Correale Hortencia s/Cobro ejecutivo de dinero" (expte. 414/2 RSI 171/2003); "Pérez Jorge Carlos c. Rosales Pacífico Nicanor y Otra s/Ejecución hipotecaria" (expte. 451/2 RSI 141/2003); "Barillardo José Alberto c. Villegas Raúl y Otra s/Cobro ejecutivo de dinero" (expte. 478/2 RSI 152/2003); "Alvarez María Ester c. Arancio Paola Lorena s/Ejecución hipotecaria" (expte. 488/2 RSI 166/2003); "Hernández Gladys Raquel c. Rodríguez Raquel Gregoria s/Cobro ejecutivo de dinero" (expte. 498/2 RSI 184/2003); "Tomas Cabrera Alejandra M. y otros c. Bexiga Osvaldo G. s/Ejecución hipotecaria" (expte. 504/2 RSI 181/2003); "Marando Roque Antonio c. Jorge Maximiliano Constantino s/Ejecución hipotecaria" (expte. 391/2 RSI 166/2004); "Sumavil José Juan Dario c. Parodi Virginia María s/Cobro ejecutivo de dinero" (expte. 454/2 RSI 116/2004); "Yboldi Amanda Inés c. Afferrante Carmelo Leonardo s/Cobro ejecutivo de dinero" (expte. 665/2 RSI 163/2004), entre otros precedentes.
En los últimos precedentes citados, en virtud del fallo de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (B-139 XXXIX; "Bustos, Alberto Roque y otro c. Estado Nacional s/Acción de amparo", sentencia del 26/10/94), que se ha pronunciado acerca de la constitucionalidad de la pesificación de los depósitos bancarios y normas concordantes mi colega de Sala, doctor Sebastián E. Iglesias Berrondo, que votaba en disidencia, sin perjuicio de dejar a salvo su opinión sobre el tema bajo análisis, por razones de economía y celeridad procesal y del valor vinculante de los fallos del Cimero Tribunal Nacional, acató esa Doctrina y votó en el sentido de la constitucionalidad del sistema de emergencia.
Y con anterioridad a todo este régimen, reitero, los negocios se celebraban sin tener en cuenta esas circunstancias, que aparecieron de manera imprevista y sobreviniente. Podemos decir, con sus más y sus menos, que se dieron ciertos aspectos de un caso de "fuerza mayor", conforme la distinción que el prestigioso Vélez Sársfield realizara en su comentario a la nota del art. 514 del Código Civil, al señalar que "514. L. 11, Tít. 33, Part. 7ª, y L. 6, Tít. 24, Lib. 4, Cód. Romano". Los casos fortuitos o de fuerza mayor son producidos por dos grandes causas: por la naturaleza o por el hecho del hombre...Los casos de fuerza mayor son hechos del hombre, como la guerra, el hecho del soberano, o fuerza de príncipe, como dicen los libros de Europa. Se entienden por hechos del soberano, los actos emanados de su autoridad, tendiendo a disminuir los derechos de los ciudadanos. Las violencias y las vías de hecho de los particulares, no se cuentan en el número de los casos de fuerza mayor, porque son delitos, y como tales están sujetos a otros principios que obligan a la reparación del mal que causen. El artículo habla de casos fortuitos previstos, pero no debe entenderse de una previsión precisa, conociendo el lugar, el día y la hora en que el hecho sucederá, sino de la eventualidad de tal hecho que puede, por ejemplo, destruir los frutos de la tierra, sin que sea posible saber dónde y cuándo sucederá. Por esto, el art. 1773 del Cód. Francés, dice: "La estipulación que pone los casos fortuitos a cargo del tomador de una hacienda de labranza, no se entiende sino de los casos fortuitos ordinarios, tales como el granizo, el hielo, la seca, y no de los casos fortuitos extraordinarios, como la guerra, los terremotos, etcétera".
Ese hecho del príncipe introdujo a la realidad jurídica ciertas pautas de carácter totalmente imprevisibles e insoslayables que, si bien no tornaban la obligación como de "cumplimiento imposible", como señala el art. 514, la hacían de hecho más gravosa para las partes. Circunstancias ajenas a la voluntad contractual rompieron las normales expectativas que tuvieron ambas partes en el momento de la celebración del contrato: por un lado, mutaron los valores en los que habían sido tasados los inmuebles (tal como se lo demostró con las sucesivas tasaciones practicadas en autos), y por el otro lado, varió el precio del dinero (como la realidad antedicha y actual lo indica —hechos notorios—), o mejor dicho, la cantidad que había que dar en cambio para satisfacer el contrato originario. De buenas a primeras nos encontramos con que el peso no tenía más el valor convertible que se le venía dando al momento de la firma del boleto de compraventa, y los inmuebles tenían otro valor.
Entonces, como el contrato que las partes habían firmado no era de carácter aleatorio, sino bilateral y conmutativo, circunstancias que les fueran ajenas partieron esa equidistancia que estuvo presente al momento del negocio. De allí que, aunque la obligación no fuera de cumplimiento imposible, se tornó más gravosa, autorizando, a mi criterio, la aplicación de los principios generales en materia de la "teoría de la imprevisión", como veremos en el siguiente parágrafo.
III. a) 2) ¿Se puede dar la resolución o revisión del convenio en cualquier caso, aún ante la presunción de mora? La mora en el cumplimiento de las obligaciones emanadas del contrato. Tratamiento conjunto de los agravios de la actora y de la demandada.
En este punto he de detenerme por cuanto, uno de los agravios de la demandada está puntualmente dirigido a la inaplicabilidad de estos institutos cuando el o los perjudicados se encontraran en mora o el incumplimiento se originara en su exclusiva culpa (conforme arts. 514 y 1198 C.C.). Se tildó a esta aplicación efectuada en la sentencia en crítica como de caprichosa y carente de sentido.
En primer lugar, reiterando algunos de los conceptos vertidos al comienzo de la presente solución, señalaré que el derecho debe ser aplicado como un prisma de normas. Ninguna aplicación parcializada o sectorizada de las disposiciones conducen a mi criterio a una solución justa. Menos aún, so pretexto de la aplicación de una norma en particular podemos caer en un abuso de ese derecho (art. 1071 C.C).
Si bien tanto el art. 1198, como algunas de las disposiciones de emergencia económica tornaban inaplicable el régimen cuando los deudores se encontraran en mora, haciéndolos normalmente responsables por esas demoras y sus consecuencias; cabe traer a colación lo decidido por nuestro Magno Tribunal Provincial, en Acuerdo 28.084, del 1° de julio de 1980, señalando Doctrina a la que adhiero, in re "Zavalía Héctor Salustiano José c. Fromaget, Constante José s/Escrituración" en un caso de compraventa, en el cual, desde la firma del boleto hasta la fecha de la escrituración, el saldo de precio restante se tornó irrisorio en razón del galopante proceso inflacionario, decidió que "Por aplicación de los arts. 953, 1071 y 1198 y los principios del enriquecimiento sin causa corresponde admitir el reajuste del precio de un inmueble prometido en venta, aún estando el vendedor en mora en el cumplimiento de sus obligaciones si, como en el caso, éste último no ha percibido nada del precio pactado y la depreciación monetaria operada desde el momento en que debió ser cumplido el contrato lo convierte actualmente computando cualquier índice oficial, objetivamente en irrisorio, sufriendo así u verdadero despojo en beneficio de quien arriesgara nada en el momento de contratar...". "Es posible acordar el reajuste del saldo de precio de una compraventa, aún mediando mora del vendedor, si las circunstancias del caso hacen que deba prevalecer la aplicación de los principios sobre abuso de derecho y enriquecimiento sin causa y median razones de moral y equidad, que obligan a preservar la justicia conmutativa y a mantener por ende, el equilibrio de las prestaciones". "Para que proceda el reajuste del saldo de precio de un contrato de compraventa aun cuando haya mediado mora del vendedor es necesario: a) La existencia de un hecho extraordinario e imprevisible entre la fecha del contrato y la época en que el precio o saldo de precio deba ser percibido; b) Que se haya alterado en tal forma el equilibrio contractual como para que el vendedor sufra un perjuicio anormal y excesivo y el comprador obtenga un lucro también excesivo; c) Que exista abuso del derecho al pretender el comprador pagarlo a su valor nominal con moneda depreciada; d) Que el cumplimiento estricto del contrato aparezca como gravemente inicuo, de modo que la regla moral quede notoriamente contrariada". "La mora o culpa en que haya incurrido el vendedor, si bien debe ser tenido en cuenta para ciertos aspectos del pronunciamiento a dictar, no justifica que aquel se vea despojado o gravemente perjudicado para ventaja o lucro del comprador respecto del saldo de precio que se ha depreciado más allá de lo previsible por efecto del fenómeno inflacionario. Este principio, aplicado con prudencia y en sus justos límites hace admisible un reajuste equitativo de dicho saldo" (conf. Diario de Jurisprudencia Judicial de la Provincia de Buenos Aires, Año XXXIX, t. 119, N° 8751, 10/7/80).
Asimismo, los Principios sobre los Contratos Comerciales Internacionales de UNIDROIT establecen el art. 6.2.1 (obligatoriedad del contrato). En caso de excesiva onerosidad (hardship), la parte en desventaja puede solicitar la renegociación del contrato. Tal solicitud deberá formularla sin demora injustificada, con indicación de los fundamentos en los que se basa. La solicitud de renegociación no autoriza en si misma a la parte en desventaja a suspender el cumplimiento de sus obligaciones En caso de no llegarse a un acuerdo en un plazo prudencial, cualquiera de las partes podrá acudir a un tribunal. Si el tribunal determina que se presenta una situación de excesiva onerosidad (hardship), y siempre que lo considere razonable, podrá: (a) dar por terminado el contrato en una fecha determinada y en los términos que al efecto determine, o (b) adaptar el contrato, de modo de restablecer su equilibrio".
Como se expresa en el "Comentario a los Principios de Unidroit para los Contratos del Comercio Internacional", el elemento básico que puede dar pie a una situación de excesiva onerosidad es que concurran circunstancias que alteren fundamentalmente el equilibrio del contrato. Se parte del supuesto de la existencia de un contrato sinalagmático en el que existe un equilibrio entre las prestaciones que cada parte deba realizar a favor de la otra. Tal equilibrio no significa que se dé una equivalencia absolutamente objetiva en términos económicos. En un contrato de compraventa se puede comprar caro o vender barato, en comparación con los precios de mercado, porque así le interesen cualesquiera sean los motivos para ello. El punto de equilibrio, pues no es algo objetivo, externo y, por lo tanto, extrínseco al contrato. Es, por el contrario, el punto de convergencia de los intereses en presencia que llevan a cada una de las partes a coincidir y, por tanto, a consentir en los términos en que se celebra el contrato.Y más recientemente, en ponencia presentada por el doctor Manuel Cornet "Alteración de la base de la contratación", en las primeras Jornadas de Derecho Privado de la Región Centro, realizadas en San Francisco (Córdoba) del 7 al 9 de octubre de 2004. "El art. 8° del decreto 214/2002, al igual que el art. 1198 del Código Civil no permiten al moroso alegar la teoría de la imprevisión, lo cual es ajustado a derecho ya que, como regla, el moroso carga con los riesgos. Ahora bien hay riesgos que los soporta tanto el moroso como el cumplidor, caso previsto en el art. 892 del C.C. en donde la mora es irrelevante, de igual manera el deudor moroso podrá invocar la teoría de la imprevisión por alteración de las circunstancias cuando el estado de mora sea irrelevante respecto a la alteración de las circunstancias. Expresa la jurisprudencia que la mora que impide la aplicación de la imprevisión es la ocurrida con anterioridad al momento en que acaeció el acontecimiento extraordinario e imprevisible; sólo así será imputable al deudor, por el contrario si es posterior al facto desencadenante no impedirá la resolución toda vez que la falta no le es imputable, pudiendo el deudor invocar la protección legal en procura de una revisión judicial equitativa (Zeuz 19-224)". "Para su aplicación es indispensable analizar las circunstancias particulares de cada caso, porque quien reclama el cumplimiento estricto de la prestación debida está ejercitando su derecho (art. 1197). Pero ese cumplimiento se tornará abusivo cuando de él surja una manifiesta y grosera desproporción que cambiaría la significación económica del contrato de cambio y es en esas situaciones donde el juez debe recomponer el negocio, haciendo efectiva la justicia exigida por los contratos conmutativos y onerosos" Siguiendo significativas palabras de Jorge Mosset Iturraspe, podemos afirmar que "... a nadie se le ocurriría sostener que el moroso queda 'privado de la vista del señor'; sometido a toda especie de castigos e infortunios; pasible de cualquier comportamiento de la parte contraria. Privado de reclamar pese a su mora, un trato justo y equitativo...". Y no es leal, honesto o probo pretender enriquecerse a costa de la contraparte, aun cuado ella haya incurrido en mora. Concluyen Vivas de Sassi y Bainotti, en opinión que coincidimos "En los casos en que no sea aplicable la teoría de la imprevisión por mediar mora o culpa del acreedor, el art. 1071 CC. Otorga al juez un instrumento invalorable para recomponer el negocio desquiciado por la inflación, al solo fin de satisfacer los principios de moral y equidad" (artículo publicado en www.saij.jus.gov.ar).
Por ello juzgo que la aplicación que ha dado la anterior Magistrada ha sido la correcta, pues ha tenido como finalidad la de equiparar nuevamente la conmutatividad perdida por circunstancias que le fueron ajenas a los requirentes, más allá de la conducta demostrada por cada uno de ellos en el transcurso del negocio.
En este punto, critica la sentencia la demandada-reconviniente en el convencimiento que la actora-reconvenida se encontraba en mora desde mucho tiempo antes a las circunstancias extraordinarias sobrevinientes, señalando a esos efectos, según su criterio, el mes de junio de 2001 (presunta primera citación a escriturar, acto al cual no concurrió la parte actora). Esa circunstancia, según pretende, torna inaceptable la reconducción del contrato tal como se lo hizo y en virtud de las pautas y disposiciones en la que se basó la Sentenciante. Ataca por incongruente e infundada la sentencia en ese aspecto, y expresa que a todo evento, hubiera podido proceder la resolución del tracto, con la correspondiente sanción de daños y perjuicios a su favor —cumplimiento del pacto comisorio expresamente pactado—, tal como lo peticionó por la vía reconvencional y levemente es esbozado en agravios.
Reitero en este aspecto la interpretación del plexo probatorio que formulara al tratar el punto III a) 1). A mi criterio, no podemos considerar que la actora hubiere incurrido en mora al mes de junio de 2001 (fecha de las actas notariales cuyas copias lucen a fojas 132/5 de los autos caratulados "Yañez Elsa Haydee c. Racco Helena y otros s/Resolución de contrato". No habiéndose establecido una fecha cierta en la modificación del boleto de compraventa a efectos de escriturar, no podemos dar por comprobada fehacientemente el anoticiamiento con la debida antelación emanada de la escribanía para el acto de la escrituración hacia los actores.
No hay constancia de recepción de los telegramas mencionados ni alguna otra constancia de comunicación fehaciente y con la debida antelación al respecto (como allí dije, más allá del reconocimiento de la actora en su absolución de posiciones). Mal podemos hablar entonces de la existencia de una necesaria interpelación anterior a efectos de la "constitución" en mora, para que ese presunto "retardo" fuera jurídicamente relevante. Mal podemos decir que, como en el caso de autos, es idónea una citación practicada para el mismo día de recepción del telegrama (como la citación para el día 2 de noviembre de 2001)... Así se ha sentenciado que "Si al contrato se especifica que los '... gastos totales, honorarios e impuestos que genere la escritura traslativa de dominio... serán soportados íntegramente...' por los aquí demandados, revista la calidad de plazo incierto, pues estuvo fijado con relación al hecho futuro necesario de la escrituración, desde que hace a la esencia del contrato que vinculara a las partes (arts. 566, 567, 568, 569 1ª, parte, 1197, 1198 1ª, parte, CCivil). De ello se sigue que fue necesario interpelar al deudor para constituirlo en mora (art. 509, 2ª apart., CCivil). Y como no se ha acreditado el hecho de la interpelación extrajudicial, la constitución en mora se produjo con la notificación de la demanda" (CC0201 LP, B 88500, RSD-128-98, S, 26/5/98, Juez Crespi (SD); "Giaimo, Jorge Mariano y otro c. Bordon, Susana Cecilia y otro s/Cobro ordinario de pesos"; sumario JUBA B253083) Por ello, el agravio de los demandados reconvinientes ha de ser rechazado en este aspecto. No constituyendo en el caso de autos el acto escriturario una obligación con fecha cierta, se tornaba imperiosa la previa interpelación a esos efectos.
Desechados los agravios de la demandada-reconviniente en cuanto a la mora, adelanto que a la misma vía llegarán a mi criterio los agravios de la actora-reconvenida en cuanto a su mora al mes de noviembre de 2001. Digo ello en el convencimiento que los actores, conforme recibos agregados a fojas 34/9 venían cumpliendo con el pago de las cuotas pactadas por saldo de precio hasta el mes de octubre de 2001 en forma regular (el último recibo, de fecha 15 de octubre de 2001 hace alusión al pago de la cuota correspondiente al mes de noviembre de 2001); y desde allí, no se acreditó en autos el pago del resto de las 12 cuotas faltantes, conforme modificación del Boleto de Compraventa del mes de abril de 2001.
Así las cosas, podemos juzgar que a esa fecha incumplió con una obligación que sí tenía fecha cierta —pago del saldo de precio en 18 cuotas consecutivas, con vencimiento el 1° de cada mes conforme la cláusula 1ª b) de la modificación del boleto de compraventa—. Más allá de la implicancia de la emergencia y de la imprevisión señaladas "ut supra", y de la mayor onerosidad generada por ese inesperado trance, una actitud de buena fe contractual hubiera indicado la inmediata comunicación a la contraria de esa imposibilidad de pago o de las dificultades para cumplir con el mismo, y no en el mes de mayo de 2002 como se comprobó en autos (CD de fecha 14 de mayo de 2002). No existen constancias de que con anterioridad se haya ofrecido el pago, tan siquiera a cuenta de las cuotas o de parte de ellas, o de que se haya intimado a la contraria a su recepción. Esa actitud silenciosa desde el mes de noviembre a mayo, sin desconocer la realidad por la que se estaba atravesando en nuestro país, aunque autoriza a mi criterio la revisión de los términos en que originariamente había sido pactado el negocio, no autorizada a dejar a la contraparte en ascuas, sin saber cuál iba a ser la suerte definitiva del contrato. Tal como lo venía diciendo, y conforme la Doctrina de la SCBA la mora o culpa en que haya incurrido la parte, si bien debe ser tenido en cuenta para ciertos aspectos del pronunciamiento a dictar (posibilidad de rever el convenio mas allá del expreso texto de la ley), no justifica que aquel se vea despojado o gravemente perjudicado para ventaja o lucro de otra de las partes. Por ello, no podrá pasarse por alto la falta de cumplimiento total de la obligación, que tenía fecha cierta para su cumplimiento, por lo que era innecesario, en este caso, la previa interpelación.
Resumiendo: Si bien podemos aplicar en lo principal el régimen de la emergencia económica y de la imprevisión devenida por el hecho del príncipe en aras de readecuar el negocio a la primigenia voluntad de las partes al momento de contratar, llegaremos a la siguiente conclusión en cuanto a la mora: La actora-reconvenida incurrió en mora cuando dejó de pagar las cuotas que estaban a su cargo (mes de diciembre de 2001), y no con anterioridad a esa fecha. Ello por cuanto, si bien en el marco de esa crisis que se avecinaba el cumplimiento se tornaba excesivamente oneroso, tal como lo veníamos diciendo; ello no autorizaba al incumplimiento total de las obligaciones a cargo de la compradora, máxime teniendo en cuenta que a esa parte se le habían cedido los derechos sobre el contrato de locación del local y que bien pudo haber ofrecido las sumas que pudiera haber recibido en ese concepto como parte de pago de las cuotas por saldo de precio, o bien pudo haber pagado las cuotas restantes en pesos, aunque más no fuera a cuenta por la mayor onerosidad en la que el contrato había caído, o, en última instancia pudo haber consignado las cuotas en caso de negativa de su acreedor a la recepción del crédito. Desde los meses de noviembre a mayo, no se demostró en autos, que haya habido una real voluntad de pago de su parte, tan siquiera parcial, como dije. Tampoco se comprobó la realización de pago alguno con posterioridad al mes de mayo, por lo que no cesó ese estado de retardo jurídicamente relevante.
Por ello, propiciaré al Acuerdo la confirmación de la sentencia también en este aspecto, rechazando los agravios de ambas partes en cuanto a la mora indicada en la anterior Sentencia.
III. a ) 3) Los intereses ante el incumplimiento.
Critica la parte actora-reconvenida la imposición de intereses a su parte, por considerar que no habría incurrido en mora. Zanjada la cuestión acerca de la existencia de mora a partir del mes de diciembre de 2001, corresponde discurrir acerca de su aplicación al caso concreto en virtud de ese retardo jurídicamente relevante. Cabe aclarar que el monto de la tasa de interés establecida en la anterior Instancia no fue cuestionada por ninguna de las partes.
La Sentenciante, luego de haber establecido la suma por la cual estimó procedente el reajuste contractual, los impuso, conforme reza a fojas 739 vta. en los siguientes términos: "Párrafo aparte merece la cuestión relativa a la mora de la compradora que aquí cobra particular relevancia, máxime teniendo en cuenta que durante todo el desarrollo del proceso la vendedora no tuvo a su disposición suma alguna. A fin de mantener el necesario equilibrio en las prestaciones que tanto la compradora ha tratado de preservar con la deducción de la revisión contractual, considero que el reajuste debe integrarse con el cómputo de intereses desde la fecha de la mora, es decir, desde el 1/12/01 hasta el momento de la escrituración a la tasa del 3% anual no acumulativa (arts. 622, 499, 1071, 1198 y concs. Código Civil)".
El retardo en el que incurrió la actora-reconvenida en el pago de las cuotas de mención, si bien no imposibilitan la revisión del contrato, como dijimos con anterioridad, no autorizan la falta de imposición de sanción alguna por esa mora; como sería del caso la aplicación de intereses por la falta de pago en tiempo. Así, se ha decidido que "En virtud de lo dispuesto por el art. 508 del Cód. Civil, la mora del deudor constituye uno de los presupuestos de responsabilidad civil, por lo que en tal hipótesis éste debe resarcir los '... daños e intereses que la morosidad causare al acreedor en cumplimiento de la obligación...', obviamente, si se admitiere la pesificación en estos supuestos de mora, es evidente que al acreedor no sólo no se le pagaría el daño habido por la mora sino que se le sumaría un nuevo perjuicio, derivado de la devolución del crédito en una moneda envilecida" (CC0103 LP, 243740, S, 10/6/2004, Juez Pérez Crocco (SD); "Testa Fabián Fernando c. Rriona María Antonia s/Cobro ejecutivo"; sumario JUBA B202373).
En el mismo sentido, los Colegas de la Sala I de esta Excma. Cámara han decidido que "El interés moratorio es aquel interés que hace las veces de indemnización que debe pagar el deudor ante el cumplimiento tardío de su obligación de dar una suma de dinero" CC0001 LM, 475, RSI-165-, I, 21/10/2003; "Cingolani Hermanos S.H. c. Ripepi, Carlos Alberto s/Cobro ejecutivo de dinero"; Taraborrelli-Posca-Alonso; sumario JUBA B3350388).
Por ello, ante la situación particular del caso de autos, cabe confirmar la imposición de intereses en virtud de la mora y a la tasa indicada en la anterior instancia, conforme lo explicaré "ut infra".
III. a) 4) La procedencia de la acción autónoma de revisión contractual.
Critica el demandado reconvenido la procedencia de la acción autónoma de revisión contractual cuando la ley en realidad da la única posibilidad de la resolución o distracto, como reza el claro texto del art. 1198 del Código Civil.
Nada pacífica ha sido la doctrina y la jurisprudencia en cuanto a las posibilidades establecidas en el art. 1198 del Código Procesal. Más allá de la discusión acerca de si se prevé la figura de la resolución del contrato o de su rescisión (con sus consiguientes efectos "ex tunc" o la validez de las obligaciones cumplidas hasta ese momento; más ardua ha sido la discusión acerca de la posible petición autónoma de revisión de las cláusulas devenidas en extremadamente onerosas por los acontecimientos sobrevivientes. La demandada-reconviniente se agravia ante esa posibilidad considerada por la Sentenciante, reconviniendo por resolución de contrato y daños y perjuicios
En este sentido, "... alguna parte de la doctrina sostiene que la excesiva onerosidad sobreviniente acuerda al perjudicado tanto la posibilidad de obtener la resolución del contrato como la de lograr su modificación mediante el ejercicio de la acción de revisión o reajuste. Se argumenta que quien puede pedir lo más (la resolución), puede pedir lo menos (el reajuste), o sea que el remedio mayor encierra necesariamente el remedio menor, y además que es conforme con la solución analógica del art. 954 del Código Civil. Este criterio corresponde mejor, se dice, a una política de conservación de la realidad contractual. (1)... Sin embargo, nos parece que debe respetarse el texto legal en su letra, pues revisar un contrato es más grave que resolverlo, desde que comporta su modificación, y ello requiere la voluntad coincidente de las partes. La Jurisprudencia ha ido más lejos aún, apartándose del art. 1198, pues ha dispuesto la revisión sin mediar pedido de partes y aún contra la voluntad expresada por el perjudicado que demandó la resolución... Imprevisión y Depreciación Monetaria. En presencia del proceso inflacionario que ha producido hondas perturbaciones en el régimen de los contratos bilaterales por la pérdida del poder adquisitivo de la moneda correspondiente a la prestación dineraria, resulta necesario referirse en particular a la aplicación de la teoría de la imprevisión a los diversos supuestos que aquella realidad plantea. La cuestión se ha suscitado especialmente en las compraventas de inmuebles en todos los casos en que la ejecución del contrato ha sido diferida, sea por la existencia de un plazo o sea que el cumplimiento ha sido postergado por circunstancias de hecho. El desequilibrio de las prestaciones recíprocas que altera la ecuación económica originaria se ha producido y continúa produciéndose en el lapso que media entre la formación del contrato y su ejecución, por hechos que afectan a la prestación dineraria, disminuyendo su poder de compra. Cabe distinguir entonces: a) Depreciación o envilecimiento de hecho de la moneda como consecuencia de un proceso económico de sostenida y creciente inflación. No es imprevisible el acontecimiento, b) Devaluación de la moneda como consecuencia de medidas de gobierno que alteran súbitamente el proceso económico.En este último supuesto sería aplicable la teoría de la imprevisión por las características del hecho extraordinario, imprevisible e inevitable. Tal fue lo que ocurrió en junio de 1975, en que el paquete de medidas económicas propuestas por el entonces ministro Rodrigo elevó de un día al otro el precio de los bienes y servicios en más de un 200 por ciento, constituyendo una verdadera devaluación de la moneda corriente en un porcentaje equivalente. Hasta que se conocieron aquellas medidas económicas el art. 1198 carecía de aplicación en la jurisprudencia. Los tribunales rechazaban su aplicación fundándose en que "las partes pueden y deben prever las repercusiones que sobre sus obligaciones tendrá la inflación y por consiguiente, aunque el cumplimiento devenga excesivamente oneroso, no se puede invocar la imprevisión para desligarse de las obligaciones 281 ter. A partir de 1977 el criterio jurisprudencial ha variado radicalmente. Los fallos coinciden en afirmar que el llamado "Rodrigazo" ha sido un acontecimiento imprevisible que ha alterado en forma súbita y extraordinariamente el proceso inflacionario. La Cámara Nacional en lo Civil de la Capital Federal ha aplicado diversamente la teoría de la imprevisión y en algunos casos ha echado mano del abuso del derecho para encontrar soluciones de equidad cuando aquella teoría parecía inadecuada. Los fallos puede agruparse de la siguiente forma, teniendo en cuenta el alcance de las decisiones respectivas:
a) Aplicación ortodoxa del art. 1198: 1) Se decretó la resolución de la venta pedida por la actora sin que la demandada optase por la revisión (Sala "B", 17/V/77, LA LEY, 1977-C, 553). 2) Se dispuso la revisión pedida por la accionada ante la demanda de resolución (Sala "C", 9/V/77, LA LEY, 1977. b) Aplicación anómala del art. 1198: 1) Se dispuso la revisión no pedida por las partes a pesar de haber invocado la demandada la resolución. Se dio como fundamento que en todos los supuestos en que una de las partes pretende el cumplimiento literal del contrato y la otra persigue su resolución, deben considerarse, en principio, sometidas a la potestad jurisdiccional todas las hipótesis que, como en el caso del reajuste equitativo del precio, pueden considerarse intermedias (sala "A", 1/VIII/78, LA LEY, 6/X/78, Fallo: 76.347) 2) Se ordenó la revisión del contrato mediante el reajuste del precio ante la demanda de cumplimiento sin que la demandada invocase la imprevisión. Aquí se aplicó el abuso del derecho. Se expresó en los fundamentos que los jueces no pueden dejar de computar el fenómeno económico de la depreciación monetaria, ejercitando su función integradora del orden jurídico resumiendo el espíritu del derecho vigente. También se dijo que si lo abusivo no radica en obtener la escrituración sino en lograrla mediante el pago de un precio irrisorio, el art. 1071 debe funcionar no para sustentar la resolución del contrato sino para expurgar la antifuncionalidad con que el envilecimiento de la moneda ha teñido el derecho que se ejercita (sala "E", 8/VIII/77, LA LEY, 1977-D, 462; sala "A", 20/X/77, LA LEY, 23/VI/78). Las soluciones anómalas de la jurisprudencia señaladas precedentemente en b-1) son criticables, pues la imprevisión es una sub especie del abuso del derecho específicamente regulada en la ley, de tal manera que no corresponde su aplicación sino en los casos, en las condiciones y mediante el ejercicio de los respectivos derechos que excepcionalmente acuerda a las partes dicha norma legal. Además dichas decisiones no observan el principio de congruencia al que nos hemos referido en la nota 167 quinquies. En cambio, nos parecen bien fundados los fallos citados en b-2) pues ha habido en esos casos acción de incumplimiento sin que las partes encuadrasen el caso en la imprevisión. Los jueces pueden aplicar aun de oficio el principio que veda el ejercicio abusivo de los derechos (art. 1071, Cód. Civ.), pues siendo éste un "standard jurídico" o idea fuerza que mueve a la moralización de las relaciones jurídicas, domina toda la dogmática legislativa y no debe detenerse ante el principio nominalista que rige en las obligaciones de dinero conforme al art. 619 del Código Civil (conf. Bustamante Alsina, Jorge en "Teoría General de la Responsabilidad Civil"; 9ª edición, Ed. Abeledo Perrot, ps. 153/7).
Sin desconocer esa división en las aguas de las opiniones, seguiré el criterio señalado por el Magno Tribunal Provincial, en el sentido que "Es formalmente procedente una acción autónoma de revisión con sustento fáctico en un alegado desequilibrio contractual motivado por circunstancias extraordinarias e imprevistas y cuya base legal no se circunscribe al art. 1198 del C.C., sino que se encuentra también en los arts. 953 y 1071 del C.C. y en los principios del enriquecimiento sin causa". "Si bien esta Corte se pronunció con concreta referencia al art. 1198 del C.C. por la necesidad de que medie un planteo de resolución del afectado y ofrecimiento de mejora del contratante para acceder formalmente a la revisión, no puede derivarse de ello que nuestro ordenamiento no autorice una acción autónoma de reajuste". "La pretensión autónoma de reajuste no sólo puede entendérsela referida al supuesto de culpa o mora del perjudicado, sino también a aquél en que frente a un hecho de iguales características se busca directamente la recomposición del equilibrio contractual". Y "no resulta óbice al reajuste el cuarto párrafo del art. 1198 del C.C. (mora o culpa del perjudicado) si no se busca la resolución del contrato, sino su modificación frente al hecho extraordinario e imprevisible que ha alterado inaceptablemente la equivalencia de las prestaciones. Esa modificación configura una pretensión autónoma" (SCBA, Ac 34716, S, 11/10/85, Juez Negri (MA); "Ramos de Pella, Nancy E. c. Labrocca, Mariano Pablo s/Reajuste saldo de precio. Ordinario"; sumarios JUBA B6492; B6491; 6490 y B6489; publicaciones: AyS, 1985-III-140 - DJBA, 1986-130, 113 - CCI art. 1198).
Refuerza aún más la teoría antes señalada lo decidido en cuanto a que "La teoría de la imprevisión no puede aplicarse para corregir agravaciones sustancialmente previsibles de aquello a que las partes se obligaron, ya que el principio sigue siempre el cumplimiento estricto de lo pactado 'pacta sunt servanda', pero la lesión sobreviniente, producto de un hecho extraordinario e imprevisible —hiperinflación de 1989—, hace aplicable la cláusula 'rebus sic stantibus', considerada implícita en el contrato" (CC0002 MO, 32752, RSD-459-94, S, 28/12/94, Juez Suares (SD); Santagada Jorge Miguel y Otra c. Sociedad Civil de Trabajadores Municipales de La Matanza s/Resolución de Contrato. Nulidad de Cláusula y Reintegro de Cuota; sumario JUBA B2350294).
Por todo lo anteriormente expuesto, considero que la sentencia criticada debe ser confirmada en cuanto a la procedencia de la acción por revisión contractual y escrituración, y la consecuente improcedencia de la vía de la vía reconvencional por resolución de contrato. Conforme los principios de derecho antes señalados, que estimo fueron correctamente aplicados para la solución del litigio; y por razones de justicia y de equidad, la solución revisora es la que, según mi criterio, echa mayor luz para la resolución del presente entuerto. Diría que, hasta por principios de lógica (toda vez que a la fecha se encuentra cumplido más del 75% de las obligaciones a cargo de la parte compradora) es más justa la solución brindada en la anterior Instancia y cuya confirmación propicio.
III b) El monto de las tasaciones. Tratamiento conjunto con el agravio de la parte actora en cuanto a la errónea interpretación de la prueba pericial. La expresión del saldo de precio en dólares estadounidenses.
La anterior Magistrada estableció el saldo de precio en la suma de U$S 20.090,73. Llegó a la conclusión antedicha tomando en cuenta los valores de las propiedades calculadas a la fecha del peritaje de fojas 592/3, con las variaciones indicadas en la contestación del pedido de explicaciones que luce a fojas 603 y vta. Todos esos montos fueron calculados por el experto, tanto en dólares estadounidenses (moneda en la que se había pactado originariamente el contrato), como en pesos, al mes de setiembre de 2004. Sobre esa base, y tomando en cuenta el porcentaje del negocio que ya se encontraba cumplido al mes de noviembre de 2001 (73,53%), recompuso la Sentenciante las bases del negocio y, toda vez que falta el 26,47% para su cumplimiento, estimó lo restante en la suma antes indicada.
Esta expresión del saldo de precio recibió criticas: 1) de la demandada-reconviniente, planteando la apertura a prueba de la Instancia, acompañándose nuevas tasaciones por considerar que ese dictamen no se condice con el valor actual de los inmuebles; y 2) de la actora-reconvenida en un doble aspecto: a) En primer lugar por cuanto, a criterio del Representante de la Actora, la Juez realizó una errónea interpretación del dictamen pericial, en cuanto calculó la variante expresada por el experto sólo en más; y b) La expresión de ese saldo de precio en dólares estadounidenses, y no en pesos; conforme la nueva normativa de emergencia que estableció la pesificación de los contratos que originariamente se habían pactado en moneda extranjera.
El planteamiento de la demandada fue resuelto con el hecho nuevo y planteo de apertura a prueba en esta instancia, lo que recibió respuesta de esta Alzada con la resolución de fojas 823/7, que se encuentra firme y consentida; por lo que nada más cabe decir en la presente al respecto. Por ello, tomaremos como base, coincidiendo con lo señalado con la Magistrada, y por así estimarlo justo, el valor de los inmuebles señalados por el experto.
En cuanto a los agravios de la actora; referente al primero de los aspectos, señalo que asiste razón al actor, por cuanto, conforme expresara el experto, en el peritaje de fojas 592/3, estimó el valor de los inmuebles, a la fecha del dictamen (7 de setiembre de 2004) en las siguientes sumas: vivienda 28.000 U$S u 84.000 $; y del local en 38.000 U$S o 114.000 $; lo que hace un total de 66.000 U$S o 198.000 $. Al contestar el pedido de explicaciones formulado por el Apoderado de los demandados, a fojas 603, en contestación a los puntos 4-7 y 4-8 (referidos a posibles variaciones entre los valores antes señalados con las tasaciones que se dicen acompañadas de otras inmobiliarias) señaló que "Los porcentajes aceptables entre tasaciones de distintas inmobiliarias, para el dicente, deben ser no más del 10 al 15%, y digo en este tema que alguna vez he visto tasaciones muy diferentes unas de otras, solamente para poder colocar un cartel en el inmueble y realizar su propaganda, pero imposible de vender. Punto 4-8 En este punto repito que lógicas variaciones en las tasaciones presentadas, "no deben sufrir una variante más allá del 10 al 15 % de las mismas". Es decir, que, conforme dije, le asiste razón al recurrente en este aspecto, por cuanto en ningún momento el experto dictaminó que esas variaciones eran necesariamente en más, o que debiera necesariamente elevarse el valor de las tasaciones oportunamente brindadas.
Es más, el experto inspeccionó los bienes sujetos a tasación, los describió en el primer informe, hizo un detalle acerca de los servicios e infraestructura, medios de transporte y cantidad de metros cuadrados de las propiedades; y conforme su ciencia, brindó un primer informe detallado de los valores en las fechas solicitadas. En la contestación a las explicaciones no dijo que si o si los valores antes dados debían ser elevados o bajados de un 10 a un 15%, sino que dictaminó una mera posibilidad. Pero no modificó los valores que había dado en su informe inicial.
Por ello, el agravio en este sentido ha de ser favorablemente acogido, debiendo modificarse la sentencia de la Anterior Instancia, tomando en cuenta los valores dictaminados por el experto en su informe de fojas 592/3.
Pasaré ahora a la consideración del segundo aspecto antes señalado, es decir, a la expresión del saldo de precio en moneda extranjera; peticionando la actora su expresión en moneda de curso legal conforme la normativa de orden público, aún vigente y que ordena pesificar las deudas originariamente contraídas en dólares con anterioridad al mes de enero de 2002.
Como lo cité en el considerando III. a) 1) y en los precedentes allí citados, a cuyos argumentos me remito "brevitatis causae", esta sala II ya se ha expedido acerca de la constitucionalidad del sistema emergente de la ley 25.561 —y que no se encuentra ahora en discusión— y los correspondientes decretos y leyes posteriores.
Pero debo aclarar que la juez, en mi opinión, no incurrió en el error señalado en el agravio en tratamiento, pues, como reseñe, tomó en consideración los valores indicados por el perito martillero en un dictamen emitido en el mes de setiembre de 2004. En ese dictamen, como luce claramente, se expresó el valor de los inmuebles tanto en pesos como en dólares; ello muy posteriormente a la vigencia del régimen de emergencia. Es decir, que no se pesificó un monto primitivamente establecido en dólares (valor del dictamen), sino que se tomó en cuenta un nuevo valor; que, si bien no se refería a un contrato nuevo, hizo las veces de él, como si se hubiera partido de cero en un contrato revisado a pedido de la misma parte que ahora se agravia.
"Breviloquens": habiéndose recompuesto las bases del convenio conforme los nuevos valores expresados, y teniendo en cuenta la diferencia de valores expresados en dólares y en pesos (66.000 U$S x 3= 198.000 $; o el saldo de precio, calculado en el 26,47 % de esas sumas en 17.470 U$S x 3= 52.410 $), la fecha en la que se establecieron las cotizaciones, con posterioridad al régimen de la emergencia, cabe colegir que no existe agravio en la expresión de los montos tal como lo hizo la Sentenciante en dólares estadounidenses, ni media contradicción, tal como lo pretende el quejoso, por cuanto la nueva situación contractual que nace a partir de la sentencia sería asimilable a un nuevo tracto, nacido con posterioridad al régimen de la emergencia. Es decir, la juez, conforme las nuevas circunstancias económico financieras y los nuevos valores en juego al momento del dictado de la sentencia, las tomó en cuenta para su readecuación; incluyendo entre esas pautas tanto el valor del dólar como el de las propiedades; estimando justo su expresión en esa moneda conforme el valor actual. Similar aplicación se ha realizado respecto a las obligaciones nacidas con posterioridad a la emergencia, al haberse decidido que "De conformidad con lo que establece claramente el art. 11 de la ley 25.561 —norma origen y sustento de los sucesivos decretos que la complementan—, deudas como las que dan origen a la presente ejecución no se ven alcanzadas por la 'pesificación' que dicha normativa impone, en tanto las previsiones allí contenidas, disponen que se pesifican las obligaciones dinerarias exigibles desde su promulgación originadas en contratos celebrados entre particulares, sometidos a normas de derecho privado y pactadas en moneda extranjera; más ello no puede entenderse como comprensivo de las que tuvieran nacimiento con posterioridad a tal preciso momento, como acontece en el sub-examine (conf. art. 5° ley 25.561; arts. 617 y 619 Código Civil)" (CC0001 QL, 6619, RSI-273-3, I, 30/10/2003, Juez Busteros (SD); "Enerre Gráfica S.A. c. Kalop S.A. s/Cobro Ejecutivo"; Busteros-Celesia-Señaris; sumario JUBA B2901989).
Por ello, corresponde en mi opinión hacer lugar al primero de los agravios vertidos por la parte actora, y desechar el segundo en este aspecto, estableciéndose en consecuencia el saldo de precio en la suma de U$S 17.470; con más los intereses señalados en el considerando III a) 3).
III. c) La imposición de costas. Tratamiento conjunto de los agravios.
Se agravian ambas partes en virtud de la distribución de las costas formulada por la Sentenciante en el orden causado. Así las impuso tanto respecto en la demanda como en la reconvención, por considerar que la demandada reconviniente pudo creerse con derecho para actuar como lo hizo.
Adelanto desde ya mi opinión en el sentido que me parece ajustada a derecho esa distribución, así como los fundamentos tenidos en cuenta por la Magistrada. De los antecedentes reseñados en los párrafos que anteceden surge como fue la conducta de las partes durante el tracto negocial. Tal como lo venía diciendo, esa conducta fue más que ambigua, accidentada y con idas y venidas de ambos contratantes. En más de una oportunidad podemos inferir que, tal como estaban echadas las cartas, se daría el distracto más que la manutención del contrato con las revisiones solicitadas y por los argumentos antes dados. A ello le sumamos que, en plena ejecución del tracto, explotó la entrada en vigencia de normas y de una coyuntura totalmente imprevista y novedosa al momento de la contratación primitiva.
Tal vez otra hubiera sido la solución de no haberse dado las circunstancias de emergencia que rodearon al desarrollo del negocio. Es más, más allá de la solución que propongo al Acuerdo, que me parece la más ajustada a derecho —la parte demandada— reconvenida pudo creerse con derecho a peticionar, conforme el art. 1204 del Código Civil, la resolución del tracto, que, reitero, por las particulares circunstancias del caso, hubieran sido a mi criterio notoriamente injustas.
Por ello, teniendo en cuenta las circunstancias imprevisibles, inevitables y de excepción que rodearon al presente negocio, confrontadas con las diversas actitudes de las partes durante el desarrollo del negocio y que fueran relatadas en los puntos que anteceden, propongo la confirmación de la imposición de costas de la anterior Instancia en el orden causado, tanto de la demanda principal como de la reconvención. Ello más allá de que, al momento de regularse los estipendios por la actuación de los profesionales en autos, se los deba regular en forma separada por la demanda y la reconvención.
Así se ha decidido por el Magno Tribunal Provincial, al decidir que "Si las dificultades interpretativas que el caso presenta permiten razonablemente afirmar que el actor pudo creerse asistido del derecho de demandar resulta procedente la distribución de las costas de todas las instancias en el orden causado" (SCBA , Ac 88092, S, 2/3/2005, Juez Hitters (SD); "Marino de García, Ana y otros c. Línea 18 S.R.L. s/Determinación de cuota social"; sumario JUBA B27734). En el mismo aspecto, la Corte Suprema de Justicia de la Nación ha decidido que "Como principio general, corresponde imponer las costas en el orden causado si, no obstante haberse sustanciado la queja, median en el caso razones que justifican apartarse del principio general de la materia, en razón de la índole de la cuestión propuesta y las dificultades que el caso presenta tanto en el aspecto fáctico como en el jurídico" (CSJN, 30/3/82 Fallos: 304:434) (conf. Fenochietto, Carlos Eduardo, en "Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires", ED, 1999, Ed. Astrea, p. 102).
Y, aclarando que esta confirmación que propicio en cuanto a la imposición de las costas en el orden causado no se contrapone con la solución que propongo al principal en el caso de autos; la mantengo por considerar que la demandada-reconviniente pudo creerse con derecho para demandar la resolución del convenio en atención al contenido y resultado del profuso intercambio epistolar habido entre los contratantes, a la actitud asumida por la contraparte y a la nueva legislación en materia de emergencia económica que se dictó en el lapso materia de discusión. Muy especialmente he considerado para así concluir en mi propuesta, que se viene manifestando en la jurisprudencia y doctrina diversos criterios en torno a la aplicabilidad o inconstitucionalidad de las normas de emergencia, incluida la imprevisión en esos períodos lo que a mi criterio justifica el apartamiento del principio general en materia de costas sentado en el art. 68 del rito, y su consecuente imposición en el orden causado (arg. y doc. arts. 68 ap. 2° C.P.C.C.)
Por todo lo anteriormente expuesto, con las modificaciones que propongo, voto a la primera cuestión parcialmente por la afirmativa.
El doctor Iglesias Berrondo vota en idéntico sentido.
2ª cuestión. — El doctor Rodríguez dijo:
Tal como ha sido votada la cuestión que antecede, corresponde confirmar en lo sustancial la Sentencia de Grado en cuanto ha dispuesto la revisión del contrato, ordenando el consecuente cumplimiento del contrato y la escrituración y ha rechazado la reconvención por resolución del mismo, así como lo dispuesto en cuanto a la mora y la imposición de as costas en la anterior Instancia; modificándola en cuanto al saldo de precio que corresponde oblar a la actora-reconvenida, el que se establece en la suma de 17.470 U$S.
En cuanto a las costas en la Alzada, en el caso traído a estudio de este Tribunal, y de las quejas esgrimidas, la actora no ha resultado totalmente gananciosa, sino que se acogieron favorablemente algunos de sus agravios (cuestión relativa al monto establecido en concepto de saldo de precio), habiendo obtenido resultado negativo en el resto de las quejas. Asimismo, la demandada no logró revertir ninguna de las decisiones a las que se arribara en la Anterior Instancia y por la que se quejara.
En ese sentido, "Las partes deben soportar los gastos causídicos de manera proporcional, cuando ninguna de ellas ha logrado vencer íntegramente en sus planteos judiciales. Es decir, cuando se trata de un vencimiento parcial y mutuo" (CC0102 MP, 109111, RSI-1027-1, I, 1/11/2001; "Banco de la Provincia de Bs. As. c. Cámara Mario y otra s/Ejecución"; Oteriño-Dalmasso-Zampini; sumario JUBA B1403637). En similar pronunciamiento, "El carácter indemnizatorio que se atribuye a la condena de costas, no se opone a que la Cámara tenga en cuenta el éxito de los recurrentes para determinar la suerte de las costas de la apelación. Por ello, existiendo contradicción; ante el rechazo del recurso opuesto por la parte demandada, y la procedencia parcial de los agravios de la actora, resulta adecuado imponer las costas de Alzada en un 80% a los demandados y en un 20% a la parte actora (art 68 CPCC)."(CC0001 SM, 52419, RSD-46-4, S, 24-2-2004, Juez Gallego (SD); Schmit, Karina y otros c/ Esposito, Pascual y otra s/ Daños y perjuicios; Gallego-Sirven; sumario JUBA B1951032).
Por ello, teniendo en cuenta la distribución en el orden causado de las costas que se confirma de la Anterior Instancia, y el resultado obtenido en la Presente Alzada, correspondería, a mi criterio, imponerlas en el 60 % a la demandada-reconviniente —que no contrarió los agravios de la contraria— y en el 40 % a la actora reconvenida; debiendo diferirse la correspondiente regulación de honorarios de los profesionales intervinientes para el momento procesal oportuno (arg. arts 31 y 51 ley 8904). Así lo voto.
El doctor Iglesias Berrondo vota en idéntico sentido.
Vistos: El resultado obtenido en la votación que instruye el acuerdo que antecede; este Tribunal resuelve: 1) Confirmar en lo sustancial la Sentencia de Grado en cuanto ha sido materia de recurso y agravio; modificándola en cuanto al saldo de precio allí establecido, el que se establece en la suma de U$S 17.470; 2) Distribuir las costas de la presente Instancia en el 60 % a cargo de la demandada-reconviniente y el 40 % a cargo de la actora-reconvenida (arg. arts. 68 2° párrafo , 71 y concs. del CPCC); difiriéndose la regulación de honorarios para el momento procesal oportuno (conf. arts. 31 y 51 ley 8904). —Luis A. Rodríguez. — Sebastián E. Iglesias Berrondo.
(1) Morello, A. M., "Ineficacia y Frustración del Contrato"; 1975, p. 267; Mosset Iturraspe, J., "Teoría General del Contrato", p. 395; Casiello, J. J., "Reajuste de Saldos... Teoría de la Imprevisión", LA LEY, 1978-B, 1012.}}

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