Data

Date:
06-03-2009
Country:
Spain
Number:
126/2009
Court:
Audiencia Provincial de Valencia (Sección 7ª)
Parties:
Gabino vs Porta de las Germanies S.A.

Keywords

SALES CONTRACT - BETWEEN TWO SPANISH PARTIES - GOVERNED BY SPANISH LAW

TERMINATION OF CONTRACT FOR FUNDAMENTAL BREACH - NOTION OF "FUNDAMENTAL BREACH" - REFERENCE TO ARTICLE 7.3.1 UNIDROIT PRINCIPLES, ARTICLES 8:101 AND 8:103 PRINCIPLES OF EUROPEAN CONTRACT LAW AND ARTICLE 49(1) CISG

BUYER'S FAILURE TO PAY THE REMAINDER OF THE PRICE - DOES NOT AMOUNT TO A FUNDAMENTAL BREACH

Abstract

Two Spanish parties entered into an agreement for the sale of building rights on a piece of land owned by the seller. According to the contract the buyer was to pay part of the price at the time of the conclusion of the contract and the remainder once the required authorisations by the municipality were granted. When the buyer, notwithstanding that the authorisations had been granted, failed to pay the remainder, the seller brought an action requesting termination of the contract for breach or alternatively the payment of the remainder. The buyer objected that the seller had not transferred all the building rights required under the contract so that there was no longer an outstanding price to be paid.

While the court of first instance decided in favour of the buyer, on appeal the Audiencia Provincial overturned the verdict and decided in favour of the seller. The Court however rejected the seller’s request for termination and ordered the buyer to pay the remainder. Indeed, according to the Court the buyer’s refusal to pay the remainder did not amount to a fundamental breach necessary for termination and in this context it referred, among others, to a recent decision by the Supreme Court (Tribunal Supremo 1092/2008 of 3 December 2008: see it in UNILEX) which on its part had referred to Article 7.3.1 of the UNIDROIT Principles as well as to Articles 8:101 and 8:103 of the Principles of European Contract Law and to Article 49(1) CISG to conclude that a fundamental beach of contract is a breach which “deprives the aggrieved party of what it was entitled to expect under the contract”.

Fulltext

[Omissis]
ANTECEDENTES DE HECHO:
PRIMERO
En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 2 DE GANDIA, con fecha 25 de septiembre de 2008 se dictó la sentencia, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: 1.- Condemnar Porta de les Germanies SA a pagar a En Gabino 29.623'95 euros. 2.- Desestimar la resta de la demanda interpolada per En Gabino contra Porta de les Germanies SA. 3.- Condemnar En Gabino a pagar les costes d'aquest procés."
SEGUNDO
Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia […]
TERCERO
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.
FUNDAMENTOS DE DERECHO:
PRIMERO
La representación procesal de don Gabino formuló demanda de juicio ordinario contra la mercantil Porta de les Germanies S.A. instando la resolución de la compraventa de la reserva de aprovechamiento urbanístico de 379,27 m2, según contrato de compraventa de fecha 19 de noviembre de 2001, o subsidiariamente, la condena a la demandada al pago del precio pendiente, que asciende a la suma de 29.623,95 €, más los intereses correspondientes calculados a fecha 30 de noviembre de 2006 (fecha de la demanda) y que arrojan la suma de 3.977,76 €, lo que hace un total de 33.604,71 €, todo ello, con los intereses que se generen desde la interposición de la demanda, y con expresa condena en costas a la parte demanda.
Sustenta su pretensión en que se celebró un contrato de compraventa entre las partes sobre los 379,27 m2, del aprovechamiento urbanístico, titularidad del demandante, en los siguientes términos:
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El citado aprovechamiento se materializó a favor de la mercantil demandada en el proyecto de reparcelación forzosa de la Unidad de Ejecución del Sector Beniopa-Passeig aprobado mediante el acuerdo de 27 de diciembre de 2003 del pleno del Ayuntamiento de Gandía.
Por acuerdo plenario de 1 de abril de 2004 se resolvieron los recursos de reposición interpuestos frente al acuerdo anterior y se remitieron las actuaciones al Registro de la Propiedad para su inscripción.
La demandada, pese a conocer la materialización del aprovechamiento urbanístico en fechas cercanas al 27 de diciembre de 2003, no ha pagado al actor el resto del precio pactado. Ante ello, formuló requerimiento resolutorio del contrato de compraventa el día 13 de mayo de 2005, con devolución de las cantidades percibidas, al que no respondió la demandada hasta el 20 de febrero de 2006, en que realizó un acta de depósito y requirió al hoy demandante para que compareciera en la notaria para otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa, depositando el cheque bancario por el resto del precio, con ofrecimiento de entrega al vendedor, en aquél momento, la madre del hoy actor.
Por todo ello, dado que la demanda, no procedió en el plazo pactado al pago del precio insta la resolución judicial del contrato y subsidiariamente pide su condena al pago del precio con los intereses correspondientes.
La parte demandada se opuso a la pretensión actora alegando que la parcela o finca de origen del actor, la 107 del Proyecto, se materializó en la parcela 8.08 que fue adjudicada proindiviso a la demandada junto a terceras personas, según la cuenta de liquidación provisional aprobada el día 1 de julio de 2003. Finalmente fue adjudicada a otros propietarios como consecuencia de la opción de adquisición por estos efectuada. Así, por Auto de 21 de diciembre de 2004, el Juzgado de Primera Instancia número 20 de Valencia tuvo por pagada a la hoy demandada el precio de adquisición de la cuota en el proindiviso de la parcela 8. (f. 125),
Afirma la demandada que en fecha 6 de junio de 2005, habiéndose aprobado definitivamente la reparcelación del sector Beniopa- Gandía, y antes de que hubiera mediado requerimiento de pago alguno por parte de la vendedora, hizo el ofrecimiento de pago del precio restante.
Por tanto, concluye que no ha existido incumplimiento contractual con entidad suficiente para la resolución del contrato. Y respecto de la reclamación de intereses, que no procede porque no se han reclamado con anterioridad, y adjunta justificante de la consignación en la cuenta del juzgado del principal reclamado, en fecha 22 de marzo de 2007 .-
La sentencia de instancia condena a la demandada al pago del principal, rechazando el resto de peticiones, es decir, estima que la demandada no ha incumplido el contrato ni ha incurrido en mora, por lo que condena en costas a la parte actora, resolución contra la que se alza la demandante alegando diversos motivos que pasamos a examinar de forma pormenorizada.
SEGUNDO
[…]
TERCERO
[…]
Sobre la existencia de incumplimiento, hemos de traer a colación la doctrina del Tribunal Supremo sobre la materia:
Así, en la Sentencia del Tribunal Supremo de 03 de Diciembre de 2008 ( RJ 2009, 525) (ROJ: STS 6859/2008 ) Recurso: 2919/2002 Ponente: ENCARNACION ROCA TRIAS: se indica:
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En fechas más próximas, en la sentencia de 13 de Febrero de 2009 ( RJ 2009, 1489) (ROJ: STS 270/2009 ) Recurso: 1416/2004 Ponente: JOSE ALMAGRO NOSETE, ha manifestado:
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Aplicando estas consideraciones al supuesto enjuiciado estimamos que ha existido un real incumplimiento, pues no podemos ignorar que la demandada ha llegado a vender a terceros su derecho de aprovechamiento percibiendo el precio de tal venta, sin abonar al demandante el precio de la compra, ahora bien, dado que el contrato no era solo de este derecho de aprovechamiento sino de diversas parcelas, y sólo faltaba percibir una parte del precio, en aplicación del principio de conservación de los contratos, y no estimando una frustración total del mismo, no accedemos a la resolución, sino a la petición subsidiaria de cumplimiento.
En segundo lugar, en su escrito de recurso pide la parte que se acoja la pretensión subsidiaria.
En este extremo, acogemos la petición de la parte por las razones ya expuestas, que extendemos al pago de los intereses, dado que nos hallamos ante una obligación recíproca en la que el vendedor hizo entrega en su momento del bien, y se ha cumplido la condición pactada por las partes para que el comprador pagara el precio (último párrafo del artículo 1100 del Código Civil ), por tanto, no estimamos necesario la previa intimación.
Además, no es de recibo que el demandando/comprador ostente la posesión del bien, disponga del mismo como propio y cobre el precio de la venta, y pese a ello no abone a la parte actora/vendedora, el resto del precio pactado, por tanto, no solo viene obligada al pago del precio sino también a los intereses legales correspondientes.
Por último, no podemos olvidar que el cumplimiento del contrato no puede dejarse al arbitrio de una sola de las partes, es decir, el comprador no puede pagar el precio pactado cuando tenga por conveniente sino cuando se pactó en el contrato, y fijada el momento con claridad, no ajustarse al mismo determina que haya incurrido en mora.
Por todo ello, estimamos la petición subsidiaria de la demanda y condenamos al demandado a pagar los intereses moratorios correspondientes desde que debió hacer el abono 27 de diciembre de 2003, hasta la consignación en autos, que tuvo lugar en fecha 22 de marzo de 2007. Esta cantidad fijada como intereses devengará, a su vez, los que establece el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( RCL 2000, 34, 962 y RCL 2001, 1892) desde su determinación hasta su completo pago al demandante.-
Este pronunciamiento lleva aparejado la condena en costas de la parte demandada, al estimarse la petición subsidiaria, de la demanda por aplicación de lo establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Al estimarse el presente recurso no hacemos expresa condena al pago de las costas causadas en este recurso, como determina el artículo 398 del mismo texto legal.
En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.
FALLAMOS
Estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de don Gabino contra la Sentencia de fecha 25 de septiembre de 2008 dictada en los autos número 666/06 por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Gandía, resolución que revocamos en parte y en su lugar:
Estimamos la petición subsidiaria de la demanda, condenando a la demanda al pago de 29.623,95 €, como principal.
Esta cantidad devengará los intereses moratorios correspondientes desde que debió hacerse el pago, el día 27 de diciembre de 2003, hasta que tuvo lugar la consignación judicial del dinero el día 22 de marzo de 2007.-
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