Data

Date:: 12-11-2007
Country:: Spain
Number:: 949
Court:: Audiencia Provincial de Madrid
Parties:: --

Keywords

SALES CONTRACT - BETWEEN TWO SPANISH INDIVIDUALS - UNIDROIT PRINCIPLES USED AS A MEANS FOR INTERPRETING DOMESTIC LAW (SPANISH LAW)

TERMINATION OF CONTRACT - FUNDAMENTAL NON-PERFORMANCE (ARTICLE 7.3.1)

Abstract

Two individuals entered into a contract for the sale of a building to be renovated and divided into apartments. About one year after the sale and no renovations having been made, one of the apartments caved in. The buyer brought an action for damages on the ground of hidden defects of the building.

Both the Court of first instance and the Court of appeal rejected the claim on the ground that the poor state of the building was manifest and well known to both parties at the time of conclusion of the contract. Moreover an action for hidden defects can be combined only with a claim for the reduction of the price but not with a claim for damages which would require termination of the contract. In defining the conditions for termination the Court quoted a passage of a decision of the Supreme Court of 9 July 2007 (already contained in UNILEX) containing a reference to Article 7.3.1(a) of the UNIDROIT Principles to show that a failure to perform an obligation amounts to a fundamental non-performance if it “substantially deprives the aggrieved party of what it was entitled to expect under the contract”.

Fulltext

Omissis […]
En MADRID, a doce de noviembre dos mil siete.
La Sección 11ª de la Iltma. Audiencia Provincial de Madrid ha visto, en grado de apelación, los autos de Procedimiento Ordinario nº 392/2005 del Juzgado de Primera Instancia nº 71 Madrid seguido entre partes, de una como apelante D.Arturo, representado por la Procuradora Da. ANGUSTIAS DEL BARRIO LEÓN, y de otra, como apeladas DAAraceliY DASandra, representadas por la Procuradora Da. MARÍA CONCEPCIÓN LÓPEZ GARCÍA, sobre saneamiento por vicios ocultos o subsidiariamente reclamación de cantidad por indemnización de daños y perjuicios.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.
SEGUNDO.- Seguido el juicio ordinario nº 392/2005 por sus trámites legales ante elJuzgado de Primera Instancia nº 71 de Madrid, por el mismo se dictó sentencia con fecha 8 de marzo de 2006, cuyo fallo dice: "Que desestimando la demanda formulada por la Procuradora Sra. Del Barrio León, en nombre y representación deArturo, contra DªAraceliy DªSandra, representadas por la Procuradora Sra López García, debo absolverlas de los pedimentos de la demanda; con imposición de las costas a la parte actora "
Notificada la indicada resolución a las partes, por la representación de D.Arturo, se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a las partes contrarias se presentó escrito de oposición por la representación de las apeladas.
Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 8 de noviembre de 2007, en que ha tenido lugar lo acordado.
TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.
Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
La Sala acepta y da por reproducidos los Fundamentos de Derecho de la sentencia de instancia, en los términos de esta resolución.
PRIMERO.- Para la resolución de la presente apelación hemos de partir de los antecedentes que obran en las actuaciones de las que dimana el presente recurso.
La sentencia de instancia desestima la demanda ejercitada respecto de la acción de saneamiento de vicios ocultos con relación a la compraventa del edificio sito en Madrid, calleDIRECCION000nºNUM000, adquirido a las demandadas mediante escritura de 30 de septiembre de 2003, y de igual modo, en cuanto a la acción ejercitada, con carácter subsidiario, de indemnización de daños y perjuicios, fundamentadas en la ocupación real del edificio, como del estado en el que se hallaba, ambos con relación al momento de la compraventa. En cuanto a la ocupación real del edificio, las demandadas reconocen que con anterioridad a la venta se encontraba ocupado el local derecho posterior, y tal hecho fue oportunamente denunciado y puesto en conocimiento del actor. En cuanto al documento 10 de la demanda se trata de una denuncia de 17 de febrero de 2003, que al estar en poder del actor hace concluir que le fue facilitada por las vendedoras del inmueble, lo que se corrobora por la declaración de D.Narciso, que intervino en la venta como intermediario, sobre que no habían visitado los pisos interiores del inmueble porque salió un marroquí. En cuanto al resto de los pisos la parte actora, a los efectos delartículo 217 Ley de Enjuiciamiento Civilno ha presentado prueba alguna que avalen sus afirmaciones en cuanto que estuvieran ocupadas con anterioridad a la venta; de lo que se recoge en el informe pericial de la arquitecto técnico DaSofía, documento 1l de la demanda, se deriva que la ocupación fue posterior a la venta; el actor que manifiesta que comprobó la ocupación de los pisos inferiores el 1 de octubre de 2003, no interpuso las demandas de desahucio hasta marzo de 2004, y la demanda del procedimiento se presenta el 14 de marzo de 2005, cuando ya habían transcurrido el plazo delartículo 1490 Código Civil. Por lo que no se ha acreditado le preexistencia de un gravamen, y, en su caso, la acción estaría prescrita. En cuanto a la acción con relación al estado del edificio, se fundamenta en que el día 15 de septiembre de 2004 se produce un hundimiento parcial de los forjados de madera en el cuerpo de los aseos interiores, lo que provocó la intervención de los bomberos, y a partir de este hecho se pudo comprobar el estado de las viviendas ocupadas ilegalmente y que en la Gerencia Municipal de Urbanismo existía un expediente abierto contra la finca, pues la ITE de 2001 había sido desfavorable. De las pruebas practicadas, testigo D.Narciso, la perito DaSofíay las manifestaciones del actor se deriva que tenía conocimiento de su estado en el momento de la venta, siendo el precio de ésta ajustado a la situación arrendaticia, antigüedad y estado de conservación de la finca, como se deriva de la pericial de D.Octavio, por lo que no ha existido ni vicios ocultos, ni incumplimiento por la vendedora y, además, la acción estaría prescrita.
El recurso de apelación se fundamenta, en síntesis, en los siguientes motivos:
1.- Error en la apreciación de la prueba, por vulneración de losartículos 216,217 y 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
a) En cuanto a si las personas que ocupaban las viviendas sin título, ocupaban dichos inmuebles con anterioridad a la Escritura Pública de Compraventa o con posterioridad a la misma, cuando ya era propietario mi mandante (FJ tercero). Omissis […]
b) Omissis […]
c) Con respecto a la aparición de vicios ocultos o incumplimiento contractual. El juez "a quo" equipara ruina con rehabilitación. Se han de tener en cuenta los informes periciales. Se comete error en la valoración de la prueba al entender que el precio de 552.931,14 euros es ajustado a tenor de la situación arrendaticia, antigüedad y estado de conservación de la finca.
2.- Vulneración de las normas sustantivas(artículos 1490 y 1964 Código Civil). El plazo delartículo 1490 ha de computarse desde el 15 de septiembre de 2004, que es cuando mi mandante comienza a poseer los inmuebles integrantes de la finca. Y en cuanto a la acción de incumplimiento contractual es de aplicación elartículo 1964.
Y con base a estos motivos se solicita se revoque la sentencia dictada, con expresa condena en costas de ambas instancias a la demandada.
Por la parte apelada se opone al recurso planteado, solicitando la confirmación de la sentencia, con expresa condena en costas a la apelante.
SEGUNDO: Visto los planteamientos del recurso, los mismos se centran en alegar error en la apreciación de la prueba, por vulneración de losartículos 216,217 y 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La parte apelante alega al respecto que no se han tenido en cuenta los antecedentes que dieron lugar a la escritura pública de compraventa de 30 de septiembre de 2003, señalando los diversos engaños que las vendedoras hicieron a su representado, en cuanto al alcance de los contratos de arrendamiento existentes respecto de diversas viviendas y local, sobre todo en cuanto a su vencimiento.
La alegación de la parte ninguna trascendencia puede tener para lo que es el objeto de las cuestiones suscitadas en primera instancia, y de igual modo en la presente apelación, por cuanto, se ha de tener en cuenta lo establecido en el documento de 5 de junio de 2003 (documento 2 de la demanda, contrato de arras o señal, folios 42 y siguientes), y en concreto en el apartado III Situación arrendaticia (folio 43) en el que se hace constar la existencia de contratos de arrendamiento respecto al local bajo derecha, pisos 1º, 2º y 3º exteriores, buhardillas derecha e izquierda, e incluso, se hace constar que se "adjuntan los contratos de arrendamiento al presente documento". Es decir, que con independencia de que en la misma cláusula se haga constar que la vendedora se compromete a notificar a los inquilinos la cancelación de dichos contratos en la fecha prevista para estas notificaciones, es lo cierto, que el comprador, al acompañarse los contratos al documento suscrito, podía haber tenido conocimiento del vencimiento de cada uno de los contratos, y con un mínimo de asesoramiento podía haber sabido que a la fecha de la escritura pública de venta, los contratos existentes no podían quedar resueltos, de ahí que el hecho de hacerse constar en la escritura pública que el edificio se encontraba libre de arrendatarios, lo fue pese al conocimiento por parte del comprador de que tal hecho no era cierto, de ahí, que la propia DaAracelimanifieste en el interrogatorio efectuado en el acto del juicio que fueron al notario que les llevó D.Arturo, y ante su extrañeza se puso que estaba libre de arrendatarios aunque D.Arturosabía que había inquilinos (a partir del minuto 3:45 del soporte audiovisual).
Por lo tanto, y con base a estos hechos, como se hace constar en la propia demanda, ninguna relación pueden tener tales circunstancias con el objeto del procedimiento, cual es la acción de saneamiento de vicios ocultos,artículos 1484 y siguientes Código Civil, o subsidiariamente, incumplimiento contractual.
Y sin embargo, se trae a colación a la presente resolución, por la reiterada alegación por parte del apelante. En todo caso, se trataría de un error totalmente excusable, que nada incide en la relación negocial establecida entre las partes, al respecto baste traer a colación laSTS 17 de julio de 2006"para que el error, como vicio de la voluntad negocial, sea invalidante del consentimiento es preciso, por una parte, que sea sustancial o esencial, que recaiga sobre las condiciones de la cosa que principalmente hubieran dado motivo a la celebración del contrato, o, en otros términos, que la cosa carezca de alguna de las condiciones que se le atribuyen, y precisamente de la que de manera primordial y básica motivó la celebración del negocio atendida la finalidad de éste(Sentencias de 12 de julio de 2002, 24 de enero de 2003 y 12 de noviembre de 2004); y, además, y por otra parte, que sea excusable, esto es, no imputable a quien los sufre y no susceptible de ser superado mediante el empleo de una diligencia media, según la condición de las personas y las exigencias de la buena fe, con arreglo a la cual el requisito de la excusabilidad tiene por función básica impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente, ya que en tal caso ha de establecerse esa protección a la otra parte contratante que la merece por la confianza infundida por esa declaración(Sentencias de 18 de febrero y de 3 de marzo de 1994, que se citan en la de 12 de julio de 2002, y cuya doctrina se contiene, a su vez, en la de 12 de noviembre de 2004; también,Sentencias de 24 de enero de 2003 y 17 de febrero de 2005)".
TERCERO: Presupuesto lo establecido en el anterior fundamento, las cuestiones que se plantean en el recurso son las resueltas en la sentencia objeto de apelación, en cuanto a si la ocupación por terceros, sin relación arrendaticia, de diversos pisos interiores, o el estado en que se hallaba el edificio adquirido, pueden implicar que los mismos se incardinen dentro del saneamiento de vicios ocultos a los efectos de losartículos 1484 y siguientes del Código Civil.
Al respecto se ha de traer a colación la doctrina jurisprudencial sobre el saneamiento de vicios ocultos, a los efectos delartículo 1484 Código Civil, que podemos sintetizar con la STS 29 de junio 2005 "TERCERO. El tercer motivo se formula por elartículo 1692.4º Ley de Enjuiciamiento Civil, por aplicación indebida delartículo 1484 Código Civil. La recurrente impugna la aplicación del último párrafo del citado precepto legal, después de que en los motivos anteriores haya pretendido una nueva valoración de la prueba. LaSentencia del Tribunal Supremo de 8 de julio de 1994, declara que el vicio en que pretende sustentarse la reclamación de los demandantes y hoy recurridos no tiene la condición de oculto, ya que para merecer tal consideración se requiere que el mismo no haya podido trascender y por lo tanto ser conocido o ser objeto de percepción por el comprador(Sentencias de 31 de enero de 1970, 14 de marzo de 1971 y 29 de julio de 1988).... Igual doctrina contiene laSentencia del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1984. Sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni conoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menos precio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivó la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente(Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1970)", lo que reitera la STS 17 de octubre de 2005"La doctrina científica entiende que para que surja la responsabilidad del vendedor han de concurrir los siguientes requisitos: 1º, el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador; se tiene en cuenta la persona del comprador y se exime de responsabilidad al vendedor "si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos"; 2º, el vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que se responda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato (artículo 1468 del Código Civil); de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato; 3º, el vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida, "si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella" (artículo 1484 ); y 4º, la acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal (artículo 1490 del Código Civil)".
Pues bien, trasladando esta doctrina al supuesto del presente recurso, en cuanto a la situación real de ocupación de las diferentes viviendas, incluidas las interiores, así como los locales, la conclusión a la que hemos de llegar es idéntica a la sentencia apelada, con el examen de las pruebas practicadas en primera instancia, por cuanto el demandante-comprador del edificio tenía conocimiento de la ocupación de las distintas viviendas, tanto de las arrendadas, conforme hemos establecido en el anterior fundamento, como de las ocupadas sin contrato, sin que por otra parte se haya acreditado cuándo se produjo tal ocupación, es decir, no se acredita si la ocupación de hecho fue anterior o posterior a la compraventa.
La valoración de la prueba que hace la Juzgadora de instancia se ha de reiterar en el presente recurso, por cuanto el demandante sabía que los diversos pisos sin contrato de arrendamiento podían ser ocupados, o estar ocupados, por terceros, dadas las condiciones en que se encontraba el edificio. De ahí que la juzgadora traiga a la sentencia de instancia la denuncia formulada por D.Luis Enrique, esposo de una de las demandadas, el 17 de febrero de 2003 ante la Comisaría de Arganzuela (documento 10 de la demanda (folio 74 de las actuaciones), y la conclusión que extrae la juzgadora no es en modo alguno arbitraria, por cuanto entiende que al tenerla el demandante se ha de entender que es porque se la entregaron las vendedoras.
Omissis […]
Y en todo caso, pese a lo reseñado en el recurso de apelación, el hecho de que en el acto del juicio, la Juzgadora de instancia, efectúe preguntas y aclaraciones, tanto a uno de los testigos, como a los peritos, se ha de entender que se realizan a los efectos prevenidos en elartículo 372.2 Ley de Enjuiciamiento Civil, en cuanto al testigo, y a los efectos delartículo 347.2 de la misma ley, en cuanto a los peritos.
Si trasladamos esta doctrina al supuesto del presente recurso, respecto de la prueba testifical de D.Narciso, la juzgadora de instancia en cuanto al testimonio del mismo sólo recoge, en cuanto a la ocupación real de la finca, sus manifestaciones en cuanto a que no pudieron visitar los pisos interiores porque salió un marroquí. Y en todo caso, de su testimonio, una vez que ha sido visionado por esta Sala el soporte audiovisual, se ha de derivar, que el testigo reconoce que el edificio se encontraba ocupado por diversos arrendatarios, al manifestar que la finca se encontraba ocupada con contratos al 50% y, añade, había uno que no tenía contrato (minuto 28:35), y también manifiesta al respecto, que en la visita que efectuó al día siguiente de otorgarse la escritura pública cuando se les entregó las llaves y la documentación (minuto 30 del soporte audiovisual) de uno de los pisos interiores salió un señor magrebí que decía que tenía contrato, vio un cable colgando, y supone que sería ocupa (minuto 30:35), también señala que entendió que había uno sin contrato (minuto 31) pero que tenía derechos adquiridos y que no vivía allí. Más adelante señala que antes de la venta no entraron a los pisos interiores porque les dijeron que no tenían llaves, lo que les chocó muchísimo (minuto 37:30) era perfectamente creíble que no tuvieran las llaves (minuto 39).
A su vez, con relación a la situación de ocupación de los pisos interiores se ha de tener en cuenta lo reflejado en el informe pericial de DaSofía, a su vez reflejado en lasentencia apelada, por cuanto en el informe del documento 11 de la demanda, de fecha 23 de enero de 2004, se hace constar "Según nos informa el propietario del inmueble, en el año 2003 adquirió la finca objeto del informe, la cual contaba con inquilinos en algunas de sus viviendas. Tras dicha compra las viviendas desocupadas fueron ocupadas por familiares de los antiguos inquilinos, sin permiso de la propiedad y por consiguiente sin contrato de arrendamiento. Debido a que las viviendas que no estaban alquiladas no contaban con instalación eléctrica para el uso de las mismas, los inquilinos facilitaron el suministro eléctrico a las viviendas desocupadas mediante la colocación del cableado desde sus residencias a las viviendas vecinas a través del patio" (folio 75) "Durante la visita se pudo comprobar que las viviendas que carecen de contador eléctrico estaban ocupadas, ya sea por la entrada y salida de personas de las mismas, así como por haber visto actividad dentro de las viviendas a través de las ventanas pertenecientes a éstas, hecho observado desde la ventana situada en la escalera de las zonas comunes del inmueble" (folio 77). Es cierto que la perito en el acto del juicio, al ratificar su informe, hizo la salvedad en cuanto a lo reflejado en el informe sobre que los ocuparon después de la venta, pues habló con la inquilina de la buhardilla y le dijo que fue con anterioridad (minuto 41), pero también se ha de tener en cuenta que la mencionada perito, también manifiesta en el acto del juicio que no recuerda si el propietario le dijo que los ocuparon después de la venta, no le dio importancia (minuto 46), y añade que la primera vez fue por la existencia de unos cables en el patio (minuto 47:15).
Por último, DaAraceli, en el interrogatorio efectuado en el acto del juicio manifiesta que en momento de la escritura pública no había ocupas (minuto 8:30) antes hubo un ocupa pero se fue (minuto 8:45).
De todas estas pruebas, y con una valoración conjunta de la misma, la conclusión a la que hemos de llegar es la misma de la sentencia de primera instancia, no se acreditan los requisitos para ejercitar la acción de saneamiento de vicios ocultos, a los efectos delartículo 1484 del Código Civil, en cuanto a la ocupación real de la finca, por cuanto, se ha de reiterar, no se puede tener por acreditado que la ocupación de hecho de los pisos interiores ( o posteriores) y local derecha-posterior, sean anteriores a la venta, por lo que no se puede apreciar el requisito segundo que la jurisprudencia requiere, pero, a su vez, de igual modo, no se puede apreciar el tercero de los requisitos, es decir, que para el saneamiento por vicios ocultos es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni conoscible por la simple contemplación de la cosa. Por cuanto, con independencia de que el testigo D.Narcisomanifieste que tenían conocimiento que uno de los pisos estaba ocupado sin contrato de arrendamiento, también es cierto, de conformidad a las pruebas ya citadas, que la ocupación de los pisos pudo haber sido conocida por el comprador, con una simple inspección visual del edificio, por cuanto se ha de tener en cuenta que la ocupación de los mismos podía derivarse de la existencia de cables en el patio, el mismo testigo D.Narcisoseñala que vio un cable colgando, lo que la perito señala en su informe, sin necesidad de entrar en las viviendas, sino por una simple comprobación visual, como se refleja en su informe de 23 de enero de 2004 (folio 77), y de igual modo se reitera en el informe del documento 50, página 4 (folio 241) al señalar "Posteriormente esas viviendas fueron ocupadas ilegalmente por otras personas, pese a que éstas carecían de electricidad, ya que los contadores de las mismas fueron retirados, hecho por el cual tomaron electricidad de las viviendas exteriores", y de igual modo en el informe que obra en el folio 456 de las actuaciones.
En consecuencia, si se encontraban ocupados con anterioridad a la venta, tal hecho pudo haber sido conocido por el comprador, con una simple visita a la finca el día anterior o el mismo día de la firma de la escritura de venta, por lo que no puede alegar que la ocupación de diversos pisos y un local pueda incardinarse en elartículo 1484 del Código Civil, por cuanto se ha de reiterar, tal hecho, la ocupación sin contrato de arrendamiento, no es un vicio oculto, por cuanto o bien se produjo con posterioridad a la venta, pues no se acredita que fuera antes, o bien, de haberse producido con anterioridad a la venta, pudo haberse conocido por el comprador, pues la existencia de cables en el patio para la toma de electricidad era un hecho que pudo comprobarse por el comprador antes del momento de la compra, pues la perito DaSofíaasí lo pudo ver en su primera visita, es más en los informes complementarios se hace constar que la ocupación se puede apreciar por cuanto a los pisos interiores se les privó de contador, y tenían que tomar la electricidad de los exteriores, lo que era perfectamente cognoscible para el comprador con la mera comprobación del patio de la finca.
Por lo tanto, el motivo ha de ser desestimado, por cuanto la ocupación de determinados pisos y local sin contrato, no puede incardinarse en losartículos 1484 y siguientes del Código Civil.
CUARTO: Procede resolver en cuanto al estado del inmueble adquirido, y si el mismo se ha de entender como vicios ocultos a los efectos delartículo 1484 del Código Civil, de igual modo hemos de reiterar la correcta valoración de la prueba que se efectúa en el fundamento de derecho cuarto de la sentencia apelada, y al respecto se ha de traer a colación lo establecido en el anterior fundamento, en cuanto a los requisitos para apreciar la acción de saneamiento, así como en cuanto a la valoración de la prueba practicada.
Como se recoge en lasentencia apelada, las alegaciones del actor, ahora apelante, se circunscriben a los hechos ocurridos el 15 de septiembre de 2004, por el hundimiento parcial de los forjados de madera en los aseos de las viviendas interiores, y como consecuencia de este hecho se pudo comproba el estado de las viviendas ocupadas de hecho, así como la existencia de un informe desfavorable del ITE de 18 de noviembre de 2001.
En cuanto a la existencia del informe desfavorable del ITE, se han de apreciar versiones contradictorias sobre si el comprador tenía conocimiento del mismo, DaAracelimanifiesta que le entregó el documento en el que se le decía que tenían que hacer arreglos (minuto 5:45), si bien añade que le aportó un informe que le había hecho una arquitecto técnico que contrató para que le dijera qué obras tenían que hacer (minuto 6:15-6:30), el actor D.Arturomanifiesta que en ningún momento se le dijo que no había pasado la ITE (minuto 16:30). Sin embargo, en cuanto al alcance de este hecho, se han de tener en cuenta las manifestaciones del testigo D.Narciso, que en su condición de captador inmobiliario (minuto 26:25) puso en contacto al Sr.Arturocon los vendedores (minuto 27:15), y quien intervino en todo el proceso de la venta, antes y después de producirse la misma; y el indicado testigo manifiesta que era evidente que el edificio estaba para rehabilitar (minuto 31:50 y 35:15), la buhardilla daba miedo (minuto 34: 45) con anterioridad a la venta no se le dio importancia al ITE por cuanto había que hacer una rehabilitación (minuto 35:30) añadiendo que el edificio estaba hecho polvo (minuto 35:45), había trastos en la escalera, la escalera sonaba mucho, no había luz, los interiores tenían, en su entrada, un aspecto ruinoso (minuto 38:15), sabían que eran pequeños y que estaban mal (minuto 39:30). De igual modo, en el informe pericial del arquitecto D.Octavio, en el folio 423 de las actuaciones se señala "En resumen, el edificio se encontraba en mal estado con anterioridad a su venta, afectando éste a su seguridad constructiva. Sus anteriores propietarios habían sido requeridos por el Departamento de Control de la Edificación de Gerencia Municipal de Urbanismo para efectuar las obras necesarias para su reparación, no habiendo sido éstas ejecutadas por ellos". La perito DaSofía, reitera en el acto del juicio el mal aspecto del edificio, en su primera visita en enero de 2004 (47:30), así como la suciedad y vetustez del edificio (minuto 48).
Omissis […]
Omissis […]
Omissis […]no se puede derivar que el estado del edificio, en el momento de la venta, pueda incardinarse como vicios ocultos a los efectos delartículo 1484 del Código Civil, por cuanto los defectos eran anteriores a la misma, aunque sus efectos de produzcan con posterioridad, y el comprador, podía tener conocimiento de los mismos al producirse la venta, máxime cuando al dedicarse a la compra de pisos para su rehabilitación podía tener conocimiento de su situación, por lo que, tal y como se refleja en la sentencia objeto de apelación, no puede entenderse que se trate de vicios ocultos a los efectos delartículo 1484, siempre y cuando no son de apreciar los requisitos para apreciarlos, es decir, que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior, y por las razones vistas los defectos eran anteriores a la venta; que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni conoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto, y en el supuesto de la presente apelación, no sólo podían ser conocidos, sino que se ha de tener en cuenta que el actor se dedica a la construcción y en concreto a la realización de reformas y rehabilitación, y pese a tener conocimiento del estado en que se encontraba, no realizó obra alguna hasta que se produjo el hundimiento parcial, un año después de su adquisición, siempre y cuando que la expresión perito a que se refiere elartículo 1484 del Código Civilhay que entenderla no en el sentido técnico de persona con título profesional en una determinada materia, sino el de persona que por su actividad profesional tenga cualidades para conocer las características de determinadas cosas o materiales(STS 24 de febrero de 2006), lo que se ha de apreciar en una persona que se dedica a la construcción, y fundamentalmente a la compra de edificios para su rehabilitación; y por último, que los vicios han de ser de tal naturaleza que hagan la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menos precio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivó la adquisición; y por las razones desarrolladas en el presente fundamento, el destino para el que se adquirió el edificio fue para su rehabilitación, es decir, que el edificio era apropiado para el uso para el que fue adquirido, y tras la primera visita, el comprador ofrece menor precio, y por último, lo pagado es acorde con el valor del mismo en el momento de su adquisición.
Y en todo caso, lo que no puede pretenderse es, por la vía de losartículos 1484 y siguientes del Código Civil, la indemnización de daños y perjuicios, que es lo que en definitiva se pide en el suplico de la demandada, apartados 1º a 4º del folio 33, por todasSTS 21 de junio de 2007"ya que tal conducta, aunque pudiera integrar un cumplimiento defectuoso, no se combatió con el ejercicio de una acción resolutoria o redhibitoria, única acción compatible con una indemnización, sino que se pretendió compensar con la obtención de una rebaja en el precio, al amparo delartículo 1486 del Código Civil, acción ésta que estaba caducada al amparo delartículo 1490, y que no permitía una indemnización adicional, pues, según se ha dicho reiteradamente, la "quanti minoris" no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual(STS 23 de septiembre de 2003), siendo por ello incompatible con una indemnización complementaria ("si se ejercita la acción «quanti minoris», no se puede obtener más que una reducción o rebaja en el precio, no una indemnización de daños y perjuicios complementaria; esta acción indemnizatoria la reserva única y exclusivamente elartículo 1486 CCpara cuando se ejercite la acción redhibitoria",STS 14 de junio de 1996)".
Si bien, se ha de reiterar, en la presente apelación, se ha de concluir que no procede el saneamiento por vicios ocultos, y por lo tanto, el motivo ha de ser desestimado.
QUINTO: Si bien conforme a lo desarrollado en los anteriores fundamentos, podría obviarse si es de aplicación el plazo de seis meses del artículo 1490 del Código Civil, a partir de los antecedentes examinados, se ha de establecer que el aludido plazo ha sido calificado por una reiterada jurisprudencia como de caducidad, y como tal no es susceptible de interrupción, salvo que se presente acto de conciliación u otro acto procesal válido que sea de los que, genérica o específicamente, integren el procedimiento al que afecte el plazo o que se dé una situación de fuerza mayor o cualquier otra causa independiente de la voluntad de los litigantes(STS 8 de Noviembre de 1983). Asimismo, ha de recordarse que con arreglo a la interpretación jurisprudencial del precepto, la entrega de la cosa vendida a que se refiere es la entrega real o física, no la meramente instrumental, ya que aquella es la única que posibilita el que el comprador, a través del contacto inmediato y físico con la cosa comprada, pueda comprobar "de visu" si esta adolece o no algún vicio oculto(SST de 6 de Noviembre de 1995 y 14 de octubre de 2003).
Finalmente, también ha de señalarse que si bien algún sector doctrinal ha mantenido que en los casos en que los vicios se manifiesten en un momento posterior a la entrega, incluso después de pasado el plazo de reclamación, éeste no comenzará a correr desde la entrega de la cosa, sino desde el momento en que los vicios o defectos son susceptibles de ponerse de manifiesto, criterio que apoyan en el tenor de lassentencias de 20 de Octubre de 1984 y 7 de Enero de 1988; sin embargo, tal criterio no puede ser compartido, ya que las citadas Sentencias calificaron los supuestos enjuiciados como incumplimiento contractual o aliud pro alio y aplicaron el término de prescripción ordinario; por lo que la Sala se decanta por efectuar el cómputo del plazo de caducidad desde la entrega de la cosa vendida, como es pauta general más acorde con la finalidad del precepto tendente a dar seguridad al tráfico jurídico.
En consecuencia, puesto que el edificio objeto de la compraventa fue efectivamente entregado al comprador demandante el día 30 de septiembre de 2003, fecha del otorgamiento de la Escritura pública de compraventa, y la demanda no fue presentada hasta el día 14 de marzo de 2005, cuando ya había transcurrido el plazo de caducidad previsto en elartículo 1490, y no fue interrumpido por alguno de los medios excepcionales autorizados por la jurisprudencia, debe concluirse que en el momento de presentación de la demanda la acción de saneamiento estaba caducada, por cuanto no puede entenderse como plazo inicial el del 15 de septiembre de 2004, por cuanto, por las razones vistas en el anterior fundamento, al menos, desde el 1 de octubre de 2003, el comprador tuvo conocimiento de que determinadas viviendas estaban ocupadas sin contrato de arrendamiento, y a partir del otorgamiento de venta pudo haber comprobado el estado real del edificio, así pudo haber solicitado, desde la citada fecha, al Ayuntamiento de Madrid, las actuaciones urbanísticas que se hubieran realizado en el edificio, así como los informes que hubiera en el citado organismo.
Y de igual modo, no puede alegarse que sólo cuando se pudo recuperar la posesión de las viviendas, por estar arrendadas u ocupadas, se podría iniciar el plazo de caducidad delartículo 1490 Código Civil, por cuanto tal interpretación sería contraria a la interpretación ya reseñada, y sería tanto como dejar al arbitrio del comprador el inicio del plazo de caducidad.
Por lo tanto, tal y como señala la sentencia apelada, a su vez, la acción por vicios ocultos estaría prescrita.
SEXTO: Por último, nos tenemos que referir a la acción ejercitada con carácter subsidiario, es decir, la acción derivada de un incumplimiento contractual, a los efectos de losartículos 1101 y 1124 del Código Civil
En primer lugar, conforme a lo desarrollado en los anteriores fundamentos (tercero y cuarto), no nos encontramos ante un incumplimiento del contrato, por cuanto el comprador sabía, o debía saber, en el momento de la compraventa el estado del edificio, tanto en cuanto a su ocupación, y tanto con contrato de arrendamiento, como sin él, como de la situación o estado de habitabilidad del edificio.
Siempre y cuando, aunque la acción de incumplimiento contractual se diferencia de la de saneamiento de vicios ocultos, también en aquella se ha de tener en cuenta el destino para el que se adquirió, y la finalidad del contrato, tanto para el vendedor como para el comprador.
A tal efecto, es significativa laSTS 9 de julio de 2007 "En el terreno jurídico, esta Sala, en la jurisprudencia más reciente, viene declarando que la voluntad de incumplimiento se demuestra por la frustración del fin del contrato «sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando que se malogren [...] las legítimas aspiraciones de la contraparte»(SSTS de 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006, entre otras); y exige simplemente que la conducta del incumplidor sea grave(STS de 13 de mayo de 2004), admitiendo el «incumplimiento relativo o parcial, siempre que impida [...] la realización del fin del contrato, esto es, la completa y satisfactoria utilización [del bien objeto del mismo...] según los términos convenidos»(STS de 15 de octubre de 2002), cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit(art. 7.3.1 [2.a]), cuando se «priva sustancialmente» al contratante «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato». Uno de los supuestos de incumplimiento que abren paso a la protección que dispensan losartículos 1101 y 1124 CC, susceptible también de ser contemplado bajo el principio de la identidad e integridad del pago(art. 1166 CC), es el de entrega de cosa distinta o aliud pro alio, que se produce cuando el objeto entregado por el vendedor es inhábil para el cumplimiento de su finalidad(SSTS, entre otras, de 26 de octubre de 1987, 29 de abril de 1994, 10 de julio de 2003, 28 de noviembre de 2003, 21 de octubre de 2005, 15 de noviembre de 2005, 14 de febrero de 2007 y 23 de marzo de 2007). La acción de saneamiento por vicios ocultos no presupone necesariamente un incumplimiento sustancial de la obligación de entrega, pues éste tiene por objeto la cosa vendida en el estado en que se hallare al tiempo de la perfección del contrato(artículo 1468 I CC) y, en consecuencia, la acción por incumplimiento cuando existe un aliud por alio no está sujeta al plazo de caducidad de las acciones edilicias(SSTS de 10 de mayo de 1995, 30 de noviembre de 1972; 29 de enero de 1983, 23 de marzo de 1983; 20 de febrero de 1884; 12 de febrero de 1988, 2 de septiembre de 1998, 12 de abril de 1993, 14 de octubre de 2000, 28 de noviembre de 2003, 15 de diciembre de 2005), doctrina mediante la cual se remedian los abusos en que se traduciría la aplicación excluyente de la acción de saneamiento".
Pues bien, trasladando esta doctrina al supuesto del presente recurso, no puede apreciarse ni incumplimiento total, ni tan siquiera parcial o defectuoso, del contrato de compraventa, por cuanto no puede entenderse que se malograran las legítimas aspiraciones del comprador, cuando el edificio se adquirió precisamente para su rehabilitación, por el mal estado en el que se encontraba, dada su vetustez y la falta de mantenimiento y conservación, lo que era fácilmente perceptible en el momento de la venta; y no puede entenderse que podamos derivar que la conducta del incumplidor (las vendedoras) sea grave, por cuanto el comprador tenía conocimiento, o debía tenerlo, de la situación del edificio, de ahí que no se tuviera en cuenta en el momento de la venta si había pasado o no la ITE (tal y como se deriva de la testifical de D. David), es más cuando como reconoce el mismo testigo se les había comentado que, en su día habían pasado a los inquilinos de los interiores a los exteriores, por obras (minuto 29:45).
Y si bien es cierto conforme a la doctrina ya citada, que, a su vez, se admite el incumplimiento relativo o parcial, ello será siempre que impida la realización del fin del contrato, esto es, la completa y satisfactoria utilización del bien objeto del mismo según los términos convenidos, y se ha de reiterar, que la adquisición del edificio lo fue para su completa rehabilitación, y con base a su estado, que hemos reflejado en anteriores fundamentos, el comprador rebajó el precio ofrecido, por otra parte, precio que era acorde con la situación del edificio en el momento de la venta, de ahí el precio que se fija en el informe pericial, ya reflejado con anterioridad.
Y aunque uno de los supuestos de incumplimiento que abren paso a la protección que dispensan losartículos 1101 y 1124 Código Civil, susceptible también de ser contemplado bajo el principio de la identidad e integridad del pago(artículo 1166 Código Civil), es el de entrega de cosa distinta o aliud pro alio, que se produce cuando el objeto entregado por el vendedor es inhábil para el cumplimiento de su finalidad. Lo que no es de apreciar en el supuesto del presente recurso, pues se ha de tener en cuenta cual fue la finalidad para la que se adquirió, es decir, su completa rehabilitación, y aunque en el recurso se haga hincapié en cuanto a la diferencia entre rehabilitación y ruina, dada la situación en el que se encontraba el edificio en el momento de la venta, el comprador sabía, o debía saber, la necesidad de una intervención urgente, con las obras correspondientes, en el mismo, y sin embargo, pese a ello, en el primer año desde la venta, y hasta que se produjo el hundimiento parcial, ninguna obra se realizó.
Por todas estas consideraciones, de igual modo, no puede apreciarse un incumplimiento contractual, a los efectos de losartículos 1101 y 1124 Código Civil.
En consecuencia, procede desestimar la totalidad de los motivos de apelación, y por consiguiente, confirmar la sentencia apelada en todos sus extremos.
SÉPTIMO: Omissis […]
FALLO
Que debemos DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por D.Arturo, representado por la Procuradora Da. ANGUSTIAS DEL BARRIO LEÓN, contra lasentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 71 Madrid, de fecha 8 de marzo de 2006, y debemos confirmar la citada resolución en todos sus extremos, con expresa condena a las costas del presente recurso a la apelante.
Esta resolución es firme y no admite recurso ordinario ni extraordinario alguno, en virtud delartículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Omissis […]}}

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