Data

Date:: 26-11-2007
Country:: Spain
Number:: 383
Court:: Audiencia Provincial de Tarragona
Parties:: --

Keywords

SALES CONTRACT - BETWEEN A SPANISH CONSTRUCTION COMPANY AND A SPANISH INDIVIDUAL - UNIDROIT PRINCIPLES USED AS A MEANS FOR INTERPRETING DOMESTIC LAW (SPANISH LAW)

TERMINATION OF CONTRACT - FUNDAMENTAL NON-PERFORMANCE (ARTICLE 7.3.1)

Abstract

A construction company sold to an individual two parking spaces in an underground space. When the buyer discovered that, due to the dimensions and position of the two parking spaces it was virtually impossible to use them both at the same time and that only medium sized cars could be parked. It brought an action for termination and damages.

The Court of first instance decided in favour of the buyer.

The Court of appeal confirmed the decision and in this context quoted a passage of a decision of the Supreme Court of 9 July 2007 (already contained in UNILEX) containing a reference to Article 7.3.1(a) of the UNIDROIT Principles to show that a failure to perform an obligation amounts to a fundamental non-performance if it “substantially deprives the aggrieved party of what it was entitled to expect under the contract”.

Fulltext

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO. Que la resolución recurrida contiene la siguiente parte dispositiva:

"FALLO. Que estimando íntegramente la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales, Ángel Ramón Fabregat Ornaque, en nombre y representación deJaime, contra la mercantil Inmobiliaria San Ramón S.L., representada por el Procurador Jordi Garrido Mata, debo DECLARAR y DECLARO la existencia de un incumplimiento contractual de la demandada, al haber vendido dos plazas de parking (señaladas como 1 y 5 en el expositivo de la presente demanda) que adolecen de aptitud par su destino normal y pactado, y debo CONDENAR y CONDENO a INMOBILIARIA SAN RAMÓN S.L. a pagar aJaimela suma de doce mil setecientos sesenta y cuatro euos y noventa y seis céntimos (12.764,96 euros). Todo ello más los intereses legales correspondientes, y a los que se hace referencia en el Fundamento de Derecho Cuarto de esta resolución, y con expresa imposición de las costas procesales causadas a la parte demandada. ".

SEGUNDO. Que contra la mencionada resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de INMOBILIARIA SAN RAMON, S.L. por los motivos expuestos en su escrito.

TERCERO. Dado traslado a la adversa, por la representación procesal de D.Jaimese presentó escrito de oposición al recurso de apelación.

CUARTO. En la tramitación de la presente instancia del procedimiento se han observado las normas legales.

VISTO y siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. MANUEL GALAN SANCHEZ,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO. Interpone la representación procesal de INMOBILIARIA SAN RAMON, S.L. el presente recurso de apelación alegando errónea valoración de la prueba y reiterando su argumentación de que el garaje donde se ubican las plazas de parking del actor se ajusta a las normas administrativas del Ayuntamiento de Tarragona, así como que dichas plazas no son inhábiles para el uso a que han de ser destinadas.

Con relación a la cuestión planteada en la presente litis, se ha pronunciado reiteradamente nuestro Tribunal Supremo; así:

1)STS 02-10-2003: "En el presente proceso, la cuestión litigiosa se centra en la existencia de ruina funcional en relación con unas plazas de parking. La ruina en su modalidad funcional se configura en torno a la utilidad de la cosa construida. Concurre - según la jurisprudencia- cuando la construcción es inútil para la finalidad que le es propia(SS. 6 noviembre 1.996, 29 mayo 1.997, 8 mayo 1.998, 7 marzo y 5 diciembre 2.000, 2 abril 2.003); es decir, cuando resulta inservible o inadecuada para el uso al que estaba destinada(SS. 19 octubre 1.997 y 6 junio 2.002); no apta para la finalidad para que es adquirida(SS. 13 junio 1.987, 4 diciembre 1.992, 21 marzo y 24 septiembre 1.996). La determina, por consiguiente, la inhabilidad del objeto para su utilización normal o le hace impropio para su habitual destino(S. 8 febrero 2.001); siendo suficiente una cierta gravedad obstativa para el normal disfrute de la cosa con arreglo a su destino(S. 28 mayo 2.001), o que se convierta el uso en gravemente irritante o molesto(S. 24 enero 2.001). A propósito de las plazas de garaje, laSentencia de 24 de mayo de 1.991, resumiendo la doctrina jurisprudencial(SS. 3 marzo 1.979, 24 septiembre 1.986 y 15 julio 1.987), declara "que es de considerar como esencial la adecuación que las plazas de garaje han de tener respecto al fin que le es propio, adecuación que alcanza tanto al tema de las dimensiones como al de los accesos, y la compraventa de las mismas comporta la obligación de entrega el objeto hábil y la plena satisfacción del comprador que le permite el uso de la plaza para su específico fin"; ....... En el fundamento quinto de la Sentencia recurrida y, en concreto, en relación con los dictámenes periciales se recogen diversas apreciaciones, entre las que cabe resaltar: "las pendientes de las rampas no se corresponden con las que se hacían constar en el proyecto, en cuanto al pequeño porcentaje que se establece en más o en menos, son debidos a las normales adaptaciones del proyecto sobre la obra construída..."; "las condiciones mínimas de maniobrabilidad por el interior del edificio no llegan a respetarse..."; "la circulación por el interior del garaje-aparcamiento privado ofrece serias dificultades en lo que se refiere a los giros para tomar las rampas a nivel inferior al de la calle así como la pronunciada pendiente de alguna de las rampas"; "estas dificultades se verán mayoradas o minoradas en función del tipo de vehículo y pericia del conductor"; "las rampas superan la pendiente del 20% condición que viene indicada que no se superará en el proyecto de solicitud de licencia municipal de actividad, viene en las condiciones de otorgamiento de dicha licencia y viene reflejada como que se cumple en el acta de inspección del Ayuntamiento"; "la entrada o salida de la mayoría de las plazas de aparcamiento ofrece graves dificultades por la falta de espacio de maniobra del coche para tomar la rampa de acceso en caso de que no se pueda invadir plazas vecinas si éstas están ocupadas". // La conclusión que se extrae de la relación fáctica expuesta es que se da, cuando menos, una situación de grave dificultad para la normal utilización de las plazas de parking objeto del proceso, la cual conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta, debe ser calificada como ruina funcional, dejando sin efecto la apreciación en contrario de la sentencia de instancia. No obstan a lo expuesto las objecciones de las partes demandadas-recurridas, porque el hecho de que no sean aplicables al término municipal de Terrassa las Normas Urbanísticas del Area Metropolitana de Barcelona resulta irrelevante, ya que en el aspecto civil lo que importa es la situación de grave dificultad de uso de la cosa como consecuencia de no ser adecuada la construcción efectuada; como asimismo resultan irrelevantes las alusiones a las licencias municipales de obra -previa y definitiva-, aunque no está de más resaltar la paradoja de que, según el dictamen pericial (fundamento quinto de la Sentencia), no se cumple en la pendiente de las rampas la condición prevista en la licencia municipal de actividad y sin embargo viene reflejada como que se cumple en el acta de inspección del Ayuntamiento; asimismo es indiferente que las escrituras públicas de compraventa se formalizaran después de otorgada la licencia definitiva, o que la dimensión de la mayoría de las plazas de aparcamiento es válida para todo tipo de coche turismo, porque la grave dificultad de uso está en el acceso, tanto en cuanto a las rampas y giros, como en la entrada y salida de los aparcamientos, según se deduce de la relación fáctica; y por último, obviamente, no se comparte la apreciación pericial, ciertamente candorosa, de que el ingeniero industrial y el constructor del edificio cumplieron correctamente con sus funciones, porque los hechos revelan sensiblemente todo lo contrario".

2)STS 09-07-2007: "En el terreno jurídico, esta Sala, en la jurisprudencia más reciente, viene declarando que la voluntad de incumplimiento se demuestra por la frustración del fin del contrato «sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando que se malogren [...] las legítimas aspiraciones de la contraparte»(SSTS de 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006, entre otras); y exige simplemente que la conducta del incumplidor sea grave(STS de 13 de mayo de 2004), admitiendo el «incumplimiento relativo o parcial, siempre que impida [...] la realización del fin del contrato, esto es, la completa y satisfactoria utilización [del bien objeto del mismo...] según los términos convenidos»(STS de 15 de octubre de 2002), cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit(art. 7.3.1 [2.a]), cuando se «priva sustancialmente» al contratante «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato».

Uno de los supuestos de incumplimiento que abren paso a la protección que dispensan losartículos 101 y 1124 CC, susceptible también de ser contemplado bajo el principio de la identidad e integridad del pago(art. 1166 CC), es el de entrega de cosa distinta o aliud pro alio, que se produce cuando el objeto entregado por el vendedor es inhábil para el cumplimiento de su finalidad(SSTS, entre otras, de 26 de octubre de 1987, 29 de abril de 1994, 10 de julio de 2003, 28 de noviembre de 2003, 21 de octubre de 2005, 15 de noviembre de 2005, 14 de febrero de 2007 y 23 de marzo de 2007). La acción de saneamiento por vicios ocultos no presupone necesariamente un incumplimiento sustancial de la obligación de entrega, pues éste tiene por objeto la cosa vendida en el estado en que se hallare al tiempo de la perfección del contrato(artículo 1468 I CC) y, en consecuencia, la acción por incumplimiento cuando existe un aliud por alio no está sujeta al plazo de caducidad de las acciones edilicias(SSTS de 10 de mayo de 1995, 30 de noviembre de 1972; 29 de enero de 1983, 23 de marzo de 1983; 20 de febrero de 1884; 12 de febrero de 1988, 2 de septiembre de 1998, 12 de abril de 1993, 14 de octubre de 2000, 28 de noviembre de 2003, 15 de diciembre de 2005), doctrina mediante la cual se remedian los abusos en que se traduciría la aplicación excluyente de la acción de saneamiento".

3)STS 09-07-2007: "la parte recurrente ni siquiera ha intentado desvirtuar los hechos valorados por el tribunal de instancia para llegar a la conclusión de la inhabilidad del objeto del contrato determinante de su incumplimiento y, por ende, de su resolución; por lo tanto, deben ser mantenidos en esta sede, como también ha de serlo la valoración que de ellos hace el tribunal sentenciador y las consecuencias jurídicas que se anudan a la misma, pues frente a las constatadas circunstancias que, en el plano material, convierten en inhábiles las plazas de aparcamiento adquiridas para cumplir con su finalidad, no es dable oponer el hecho de que el comprador haya tenido a la vista el objeto vendido y que hubiera podido, en consecuencia, apreciar la ubicación y dimensiones de las plazas en el momento de la compraventa, ni el largo tiempo transcurrido desde su adquisición hasta la reclamación judicial -factor temporal que carece de toda relevancia jurídica, más allá de la que representa la prescripción de la acción ejercitada, que aquí no se ha alegado-, ni, en fin, el cumplimiento de las exigencias urbanísticas y las formalidades administrativas requeridas para su utilización, toda vez que, con independencia de que tanto al tiempo de la construcción del edificio como en el momento de la compra no hubiera ordenanza municipal que impusiese unas dimensiones mínimas a las plazas de aparcamiento proyectadas y construídas, la consideración de la inhabilidad del objeto de la compraventa es producto de una valoración jurídica que, ante todo, tiene un componente fáctico, y que resulta de la empírica constatación de las circunstancias que, conforme a la caracterización jurisprudencial, conducen a apreciar tal condición de inhabilidad o de impropiedad del objeto para su habitual destino, para lo cual es suficiente una cierta gravedad obstativa para el normal disfrute de la cosa con arreglo al mismo-Sentencias de 28 de mayo de 2001 y de 28 de noviembre de 2003-, o que se convierta el uso en gravemente irritante o molesto-Sentencias de 24 de enero de 2001 y de 28 de noviembre de 2003-, debiendo considerarse como esencial -tal y como puntualiza la repetidaSentencia de 28 de noviembre de 2003, recogiendo la doctrina de la de fecha 24 de mayo de 1991y las anteriores que esta última cita- la adecuación que las plazas de garaje han de tener respecto al fin que les es propio, adecuación que alcanza tanto a las dimensiones como a los accesos a las mismas. Y debe admitirse que la constatación de esa inadecuación, con tal alcance, requiere más que un mero examen visual de la plaza de aparcamiento, siendo preciso su efectivo y repetido uso para comprobar el grado de dificultad o penosidad que convierte definitivamente en inhábil el objeto del contrato. // A partir de la apreciada inadecuación del objeto de la compraventa al fin que le es propio, más allá de la mera insatisfacción subjetiva del comprador, la aplicación que el tribunal de instancia hace de las normas invocadas como infringidas resulta plenamente correcta, pues la presencia de cosa diversa o "aliud pro alio" determina el incumplimiento del contrato con la subsiguiente insatisfacción -ya objetiva- del comprador, lo que le permite acudir a la protección dispensada por elartículo 1124 del Código Civil, y pedir conforme al mismo la resolución del contrato respecto de las plazas de garaje que constituían parte de su objeto, con las consecuencias inherentes a dicha resolución".

4)STS 28-11-2003: "Dice lasentencia de 10 de mayo de 1995 que tiene declarado esta Sala(sentencias de 30 de noviembre de 1972; 29 de enero y 23 de marzo de 1983; 20 de febrero de 1884; 12 de febrero de 1988 y 12 de abril de 1993, entre otras) que se está en presencia de cosa diversa o "aliud pro alio" cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, que le permite acudir a la protección dispensada en losarts. 1101 y 1124 del Código Civily, por consiguiente, sin que sea aplicable el plazo semestral que señala elart. 1490para el ejercicio de las acciones edilicias, porque dichoart. 1484del mismo Cuerpo legal resulta inaplicable en aquellos supuestos en que la demanda no se dirigía a obtener las reparaciones provenientes de los vicios ocultos"; ....... // En el caso enjuiciado, no se está ante unos vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, sino ante una total inhabilidad de lo vendido (una dieciochava parte indivisa de la planta sótano, constitutiva cada parte indivisa de una plaza de garaje, según la evidente intención de las partes y destino de esa planta sótano) ya que los espacios vendidos, en unión de los que siguen siendo propiedad de la promotora demandada, solo permiten, según resulta de las prueba pericial y documental, el estacionamiento de once o doce vehículos automóviles de tipo medio en condiciones que se permitan las maniobras necesarias para estacionamiento y salida de los mismos".

Aplicando la doctrina jurisprudencial expuesta al presente litigio, tal y como pone de relieve la Juzgadora a quo, la prueba practicada ha acreditado las graves dificultades de utilización para el actor de las dos plazas de parking de su propiedad, situadas una enfrente de la otra, de tal forma que necesita una de ellas para poder maniobrar. Así, en el informe del perito Sr.AlbertoSantander (documento núm. 4 de la demanda, informe elaborado como perito judicial en el procedimiento ordinario 140/2003 del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Tarragona), ratificado en el presente juicio, en el apartado "OBSERVACIONES" se dice: "b. En la planta sótano destinada a uso de aparcamiento, se observa cómo los coches de la primera plazas derecha y primera plaza izquierda, si entran de cara han de salir de espaldas, ya que no tienen espacio interior para poder hacer la maniobra de cambio de sentido, lo mismo ocurre con la última plaza de la derecha y la última plaza de la izquierda. ....... Como solución se debería proceder a la supresión de una primera plaza y una última plaza, para así este último espacio destinarlo a maniobras". Además de lo anterior, y respecto a la accesibilidad del actor a sus plazas de parking, es necesario que el mismo efectúe múltiples maniobras (un mínimo de siete para un vehículo estándar); igualmente, el propio testigo perito de la demandada, el Sr.Jesús Ángel, reconoce que el aparcamiento en algunas plazas presenta dificultades, y que dependiendo del coche que se tenga (y consecuentemente, de su radio de giro) será necesario efectuar más maniobras, reflejándolo gráficamente en el plano que como anexo 1 acompaña a su informe, plano en el que se aprecia la situación de las plazas de parking del actor.

Por tanto, la existencia de importantes dificultades para entrar y salir de los aparcamientos ("si entran de cara han de salir de espaldas", informe Don.Alberto), así como para la realización de los giros para el acceso entre las plazas y que se precise de la utilización de otras plazas para poder maniobrar normalmente en la entrada y salida de los respectivos aparcamientos, "revela la envergadura de los defectos, que impiden el normal disfrute conforme a su destino de la cosa, convirtiendo su uso en ciertamente irritante y molesto. Con lo dicho se quiere poner de relieve que se trata de un vicio o defecto en la construcción imputable al proyecto y a la ejecución por lo que son responsables los dos demandados, además de que el ingeniero industrial siempre sería responsable por no vigilar la ejecución y dar su aprobación a un resultado incorrecto, y la empresa constructora siempre lo sería, como promotora por la elección del técnico, y como contratista (constructora) por no efectuar la construcción adecuada, sin que en ningún caso pudiera servirle de disculpa que se ajustó al proyecto porque, además de no ser así, un constructor no puede llevar a cabo una obra que no responde a las exigencias de la finalidad a que ha de destinarse. Por lo demás, la condena solidaria -responsabilidad "in solidum"- viene determinada por la contribución causal de los dos demandados sin posibilidad de determinar la proporción o grado en que cada uno ha participado en la causación(SS. 24 septiembre 1.996 y 4 marzo 1.998, entre otras)" (v.STS 02-10-2003). Todo ello determina la desestimación del presente recurso de apelación y la confirmación íntegra de la sentencia de instancia.

SEGUNDO.Ex artículo 398 de la L.E.C., han de imponerse al apelante las costas de esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás normas de general y pertinente aplicación,

FALLAMOS

Que DESESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación de INMOBILIARIA SAN RAMON, S.L. contra laSentencia de 30 de octubre de 2.006 dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Tarragonaen el procedimiento ordinario núm. 1.064/04:

1º) Confirmamos la citada resolución.

2º) Imponemos al apelante las costas de esta alzada.

Devuélvanse los autos a dicho órgano judicial, con certificación de la presente, a los oportunos efectos, interesándole acuse de recibo.

Así lo acordamos, mandamos y firmamos.}}

Source

}}