Data

Date:: 27-05-2008
Country:: Spain
Number:: 244
Court:: Audiencia Provincial de Madrid
Parties:: OMBUDS COMPAÑIA DE SEGURIDAD vs. COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CIUDAD SATELITEDIRECCION [000]

Keywords

LONG-TERM CONTRACTS - SECURITY SERVICE CONTRACT - BETWEEN TWO SPANISH PARTIES - UNIDROIT PRINCIPLES USED AS A MEANS FOR INTERPRETING DOMESTIC LAW (SPANISH LAW)

TERMINATION OF CONTRACT - FUNDAMENTAL NON-PERFORMANCE (ARTICLE 7.3.1)

Abstract

A condominium entered into a contract with a company for security surveillance. After some years of service, the condominium claiming poor performance by the security guards terminated the contract.

The Court of first instance decided in favour of the condominium. On appeal the company insisted that alleged breaches either were not breaches at all since they involved duties not required under the contract or were definitely of minor importance so as not to entitle the condominium to terminate the contract.

In deciding in favour of the company the Court of appeal confirmed that according to the prevailing view in Spanish law termination of contract was possible only in case of a serious failure to perform and in this context quoted a passage of a decision of the Supreme Court of 9 July 2007 (already contained in UNILEX) containing a reference to Article 7.3.1(a) of the UNIDROIT Principles to show that a failure to perform an obligation amounts to a fundamental non-performance if it “substantially deprives the aggrieved party of what it was entitled to expect under the contract”.

Fulltext

Omissis […]
En MADRID, a veintisiete de mayo de dos mil ocho.
La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID , ha visto en grado de apelación, los autos de
PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1050 /2004 del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 45 de MADRID seguido entre partes,
de una como apelante OMBUDS COMPAÑIA DE SEGURIDAD, S.A. ,representado por la Procuradora Sra. Martínez Mínguez,y
de otra, como apelado COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CIUDAD SATELITEDIRECCION000,representado por la Procuradora
Sra. Thomas de Carranza Méndez de Vigo, sobre reclamación de cantidad.
I ANTECEDENTES DE HECHO
La Sala acepta los antecedentes de hecho de la resolución apelada.
PRIMERO.- Por elJuzgado de Primera Instancia número cuarenta y cinco de Madrid, en fecha 28 de Julio de 2.005, en el proceso ordinario de referencia, se dictó sentencia con el siguiente FALLO: "Que debo desestimar y desestimo la demanda deducida por la Procuradora Doña Fuencisla Martínez Mínguez, en nombre y representación de Ombuds Compañía de Seguridad, S.A., contra Comunidad de Propietarios Ciudad Satélite "DIRECCION000", absolviéndola de las pretensiones contenidas en la misma, con expresa imposición de costas a la parte actora".
SEGUNDO.- Notificada la anterior resolución, contra la misma, previa su preparación en tiempo y forma, interpuso recurso de apelación, la Procuradora Sra. Martínez Mínguez, en la representación acreditada de la mercantil OMBUDS COMPAÑÍA DE SEGURIDAD, S.A., dándose al mismo el trámite correspondiente, turnándose las actuaciones a esta Sección.
TERCERO.- Omissis […]
CUARTO.- Omissis […]
Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Don FELIX ALMAZAN LAFUENTE.
II.- FUNDAMENTOS DE DERECHO.
Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada, en todo aquello que no sea contradicho por los siguientes. Y:
PRIMERO.- El proceso del que dimana el presente recurso, se inició por demanda instada por la mercantil OMBUDS COMPAÑÍA DE SEGURIDAD, S.A., contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CIUDAD SATÉLITE "DIRECCION000", solicitando se condene a dicha demandada al pago de 493.816,07 euros en concepto de indemnización como consecuencia de la resolución unilateral e injustificada -según la actora-, del contrato de arrendamiento de servicios de seguridad, suscrito entre los litigantes el 26 de Diciembre de 2.001, resolución llevada a cabo con efectos de 29 de Febrero de 2.004.
Frente a la sentencia de instancia, que desestima íntegramente la demanda, por considerar justificada la resolución unilateral del contrato, se alza OMBUDS COMPAÑÍA DE SEGURIDAD, S.A., formulando el presente recurso, en el que, impugnando la valoración de la prueba llevada a cabo en la instancia, combate la afirmación de que la resolución contractual realizada por la demandada estaba justificada por los incumplimientos de la actora, afirmación que considera errónea, en primer lugar, porque dicha parte no ha probado los incumplimientos que aduce, y en segundo porque, además, no se cumplen los requisitos exigidos por elartículo 1.124 del Código Civilpara que la resolución sea posible, al ser preciso que los mismos sean de tal entidad que impidan el fin normal del contrato, lo que no concurre en los invocados de adverso que, seguidamente, analiza, discrepando radicalmente con la sentencia en cuanto a que la existencia de hechos delictivos que afectaban a personas y bienes de la Comunidad, supusieran un incumplimiento de OMBUDS, o de alguna forma fueran imputables a la misma y ello porque el contrato de arrendamientos de servicios es de medios, no de fines; porque todos los problemas de seguridad recogidos en la contestación de la demanda, se produjeron en el interior de las viviendas y chalet de la Urbanización, cuando el objeto del contrato era la vigilancia de los elementos comunes que componen dicha Urbanización, correspondiendo la vigilancia interior de las viviendas a otras empresas, entre las que no se encontraba la recurrente; porque según se desprende de la auditoria de seguridad, elaborada por OMBUDS, existían numerosos problemas que comprometían la seguridad de la Urbanización, no solucionables por OMBUDS, ni por cualquier otra empresa de seguridad, especialmente la imposibilidad de controlar los accesos, lo extenso de la superficie a vigilar y la concurrencia de tantos objetivos potenciales "apetitosos", circunstancias que también fueron puestas de manifiesto por los testigos Sres. Franco y Roberto; se añade que gran parte de los incidentes producidos en el interior de las viviendas, se debieron a la falta de observancia de medidas de seguridad tan básicas como cerrar la puerta. Omissis […]
SEGUNDO.- Omissis […]
TERCERO.- Hecha anterior precisión y entrando en el examen del recurso, como ya se ha puesto de manifiesto en el fundamento primero de esta resolución, la oposición a la sentencia de instancia, se articula cuestionando los incumplimientos que se imputan a la demandante y que sirven de base para dar por resuelto el contrato a instancia de la demandada, negando la existencia de unos y la irrelevancia de otros a efectos resolutorios, abogando, en definitiva, por una resolución sin causa, generadora de las consecuencias indemnizatorias previstas en lacláusula decimoquinta del contrato suscrito entre las partes el 26 de Diciembre de 2.001.
Como pone de manifiesto laSTS. de 23 de Mayo de 2.000, con cita de de las de 29 de Febrerode 1.998, 28 de Febrero de 1.999, 16 de Abril de 1.991, 8 de Febrero de 1.993 y 18 de Noviembre de 1994, "elartículo 1.124 del Código Civilha de ser interpretado restrictivamente, exigiéndose un verdadero y propio incumplimiento de las obligaciones que le incumbieren, incumplimiento que ha de ser grave y que está sometido en su apreciación al libre arbitrio de los Tribunales de instancia, afirmando lasentencia de 23 de enero de 1996, con cita de las de 24 de octubre de 1983y 31 de diciembre de 1992, que la facultad resolutoria de los contratos requiere no sólo la concurrencia de una voluntad del infractor, obstativa al cumplimiento, o la aparición de un hecho que de manera definitiva lo impide frustrando el fin del contrato, sino que la vulneración de lo pactado resulte grave o esencial, sin que baste aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias que, por su entidad no decisiva, no impiden que el acreedor obtenga el resultado económico que lo movió a actuar".
En el mismo sentido, laSTS. de 23 de Julio de 2.007, dice:" Esta Sala, en la jurisprudencia más reciente, viene declarando que la voluntad de incumplimiento se demuestra por la frustración del fin del contrato "sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando que se malogren (...) las legítimas aspiraciones de la contraparte"(SSTS de 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de marzo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, 31 de octubre de 2006, 22 de diciembre de 2006, 3 de abril de 2007 y 21 de febrero de 2007, entre otras); y exige simplemente que la conducta del incumplidor sea grave(STS de 13 de mayo de 2004), admitiendo el "incumplimiento relativo o parcial, siempre que impida (...) la realización del fin del contrato (...) según los términos convenidos"(STS de 15 de octubre de 2002). Esto ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit(art. 7.3.1 (2. a)), cuando se "priva sustancialmente" al contratante "de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato", pues el incumplimiento tiene entonces carácter esencial si no es excusable, cosa que a su vez ocurre, según los Principios del Derecho Europeo de Contratos, cuando se debió a un impedimento fuera de control y no se podía suponer razonablemente que dicho impedimento hubiera sido previsto en el momento de la conclusión del contrato ni tampoco que se hubieran evitado o superado el impedimento o sus consecuencias(art. 8.108)".
Por otro lado debemos tener presente que debe ser la parte que opone la excepción de contrato no cumplido o no debidamente ejecutado la que acredite tal realidad con los actos que demuestran el incumplimiento, en cuanto elartículo 217.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que "incumbe al demandado.... la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos" sobre los que el actor fundamenta sus pretensiones, en este caso el incumplimiento irregular del contrato de vigilancia.
Aplicando anterior doctrina al caso de autos, e incidiendo en que nos hallamos ante un arrendamiento de servicios, que comporta una obligación de medios y no de fines, necesariamente hemos de llegar a la conclusión de que el incumplimiento alegado por la demandada como justificativo de la resolución, no puede ser tenido por probado, y ello porque, aparte de que no se invocan hechos o circunstancias con relevancia bastante para dar lugar a dicha resolución -los mas significativos se refieren a prestación de servicios sin armas, como consecuencia de un hecho imputable a la Comunidad demandada, cual es las obras realizadas en la edificación en la que estaba ubicado el armero-, no alcanza este Tribunal a entender como, si existían incumplimientos relevantes, no hizo uso la COMUNIDAD demandada, de lo dispuesto en lacláusula decimoquintadel contrato, esto es, teniendo en cuenta que el contrato en cuestión expiraba el día 31 de Enero de 2.003, y que se prorrogaba tácitamente por años sucesivos, salvo su denuncia fehaciente con una antelación mínima de un mes a la fecha de su vencimiento, de existir tan citados incumplimientos, lo lógico es que en el mes de Diciembre, la demandada comunicara, sin mas explicaciones, su decisión de no continuar con el contrato, mas como no hizo esto, ha de entenderse que los incumplimientos después invocados, -no se aduce un hecho significativo acaecido en el periodo comprendido entre Diciembre de 2.003 y Enero de 2.004-, carecen de entidad para justificar la resolución; consideración que viene reafirmada por el propio contenido de la comunicación mediante la que se lleva a cabo la resolución, cuyos términos son impropios, a todas luces, de una situación de incumplimiento, razones todas ellas que nos llevan a la estimación del recurso, debiendo revocar la sentencia dictada en la instancia, dictando otra por la que, se considere injustificada la resolución llevada a cabo por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CIUDAD SATÉLITE "DIRECCION000".
CUARTO.- Llegados a este punto, solo resta establecer el alcance de la indemnización solicitada, lo que comporta analizar el pacto establecido encláusula decimoquinta, según el cual en el caso de resolución injustificada se deberá abonar la totalidad del periodo que resta hasta la completa finalización del presente contrato.
Omissis […]
QUINTO.- En cuanto a intereses, no procede acoger la pretensión deducida por la demandante, desde la fecha de la interpelación judicial, todo ello porque nos encontramos ante una estimación parcial de la demanda, en una proporción que precisa de su previa determinación en ejecución de sentencia.
SEXTO.- La estimación, en parte, de la demanda obliga a no hacer expresa condena en cuanto a las costas de la primera instancia, tal y como establece elartículo 392 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
SEPTIMO.- la estimación, al menos en parte, del presente recurso comporta la no imposición de las costas causadas en esta segunda instancia, a ninguno de los litigantes, debiendo abonar, cada parte, las causadas a su instancia y las comunes por mitad, en aplicación delartículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Vistos los artículos citados, preceptos concordantes y demás de general y pertinente aplicación
III.- FALLAMOS
Que estimando, en parte, el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Martínez Mínguez, en la representación acreditada de la mercantil OMBUDS COMPAÑÍA DE SEGURIDAD, S.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 45 de Madrid, en el proceso ordinario de referencia, debemos revocar y revocamos referida resolución y, en su consecuencia, debemos estimar y estimamos, en parte, la demanda por dicha parte formulada contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CIUDAD SATÉLITE "DIRECCION000", en reclamación de cuatrocientos noventa y tres mil ochocientos dieciséis euros con siete céntimos (493.816,07), condenado a dicha parte a que abone a OMBUDS COMPAÑÍA DE SEGURIDAD, S.A., la cantidad resultante de restar de dicha cifra. Omissis […]}}

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