Data

Date:: 23-07-2007
Country:: Spain
Number:: 849/2007
Court:: Tribunal Supremo (Sala de lo Civil)
Parties:

Keywords

ADMINISTRATIVE CONTRACTS - SALES CONTRACT - BETWEEN A SPANISH INDIVIDUAL AND A SPANISH MUNICIPALITY

UNIDROIT PRINCIPLES AND PRINCIPLES OF EUROPEAN CONTRACT LAW AS MEANS OF INTERPRETING DOMESTIC LAW (SPANISH LAW)

TERMINATION FOR BREACH OF CONTRACT - ADMISSIBLE WHEN DEFAULTING PARTY'S NON-PERFORMANCE SUBSTANTIALLY DEPRIVES AGGRIEVED PARTY OF WHAT IT WAS ENTITLED TO EXPECT UNDER THE CONTRACT (ART. 7.3.1(2)(A) UNIDROIT PRINCIPLES)

NON-PERFORMANCE EXCUSED - CONDITIONS (ART. 8:108 PRINCIPLES OF EUROPEAN CONTRACT LAW)

Abstract

A, a Spanish municipality, entered into a contract with B, an individual, for the sale of real estate. When B, who had made a down payment, failed to appear before the notary for the execution of the contract and the payment of the balance, A terminated the contract for breach of contract. B objected that the date for said execution had been unilaterally fixed by A and that he was prevented from paying the balance since he was still waiting for a promised bank loan.

In deciding in favour of A, the Supreme Court pointed out that termination of a contract is legitimate whenever the defaulting party's non-performance "substantially deprives the aggrieved party of what it was entitled to expect under the contract" as stated in Art. 7.3.1 (2)(a) of the UNIDROIT Principles. The Court also rejected B's objection that its non-performance was excused, and in this respect it referred to Article 8:108 of the Principles of European Contract Law, according to which a party's non-performance is excused only if it proves that it was due to an impediment beyond its control and that it could not reasonably have been expected to take the impediment into account at the time of the conclusion of the contract, or to have avoided or overcome the impediment or its consequences.

Fulltext

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO El Juzgado de Primera Instancia número uno de Nules (Castellón) dictó sentencia de 12 diciembre de 1998 en autos de juicio declarativo de menor cuantía número 364/1997, cuyo fallo dice:
«Fallo. Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Don Pascual Llorens Cubedo, en nombre y representación del Ayuntamiento de Vall de Uxó debo absolver y absuelvo a Aurelio de las pretensiones contenidas en ella, y estimando la reconvención formulada por la Procuradora de los Tribunales Doña Eva Maria Pesudo Arenós debo condenar y condeno al Ayuntamiento de Vall de Uxó a que abone a Aurelio la cantidad de cuatro millones setecientas sesenta y cinco mil ochocientas veintidós pesetas con más los intereses legales de dicha cantidad desde el día 11 de junio de 1997 y costas procesales causadas».
SEGUNDO La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:
«Primero. De la prueba practicada en autos ha quedado acreditado que el día 14 de marzo de 1997 por acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Vall de Uxó se adjudicó al demandado el inmueble denominado "Antiguo Mercado" por el precio de 206 millones de pesetas, como resultado de una licitación pública, licitación que tiene carácter administrativo y se rige por tanto por las normas del derecho administrativo y jurisdicción Contencioso-Administrativa, y cuya legalidad o ilegalidad no es objeto de esta jurisdicción civil.
El referido contrato de venta del bien patrimonial sin embargo, sí que es un contrato de carácter privado y cuyos efectos se rigen por las normas del derecho privado y no del derecho público.
El contrato de fecha 14-3-97 es válido por aplicación del artículo 1261 del Código Civil (LEG 1889, 27) y está perfeccionado al existir consentimiento de ambas partes (art. 1258 y 1262 del CC).
Asimismo, ha quedado acreditado que el demandado constituyó la fianza definitiva pactada en garantía del cumplimiento del contrato pactándose que en la formalización de la escritura pública de venta el comprador debería pagar el resto del precio de la venta, hasta completar el precio total, por lo que el dinero pagado constituía parte del precio total y se entregaba a cuenta. Dado que el demandado fue requerido notarialmente para la formalización de la escritura pública el día 2 de junio de 1997 y no compareció a otorgarla incumplió con ello la obligación que le incumbía según el contrato, lo que daba derecho al Ayuntamiento a pedir la resolución del contrato o su cumplimiento por imperativo del artículo 1124 del Código Civil, pero no a resolver de forma unilateral dicho contrato, al no serle aplicables las normas administrativas sino la legislación del derecho privado.
Segundo. Acreditado que el Ayuntamiento procedió a la adjudicación del inmueble al siguiente licitador así como el incumplimiento del contrato imputable al demandado, procede por aplicación del mencionado precepto 1124 decretar la resolución del contrato, debiendo las partes restituirse las prestaciones realizadas, por ello el Ayuntamiento deberá restituir al demandado la parte del precio pagada que asciende a la cantidad de 4 767 822 pesetas.
Tercero. Respecto a la indemnización de daños y perjuicios solicitada por ambas partes, la actora no ha demostrado la existencia de daño alguno ni perjuicio dado que ante el incumplimiento de la demandada que no compareció en la fecha señalada (2-6-97) a otorgar la escritura de venta y pago del resto del precio, la actora en fecha 11 del mismo mes adjudicó el inmueble al siguiente licitador y respecto de la demandada la indemnización de los daños y perjuicios consistirá por aplicación del artículo 1108 del Código civil (LEG 1889, 27) en el pago de los intereses legales de la cantidad indebidamente incautada desde la fecha en que se produce la adjudicación del bien al siguiente licitador.
Cuarto. [...].
TERCERO La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Castellón de la Plana/Castelló de la Plana dictó sentencia número 315, de 24 de mayo de 2000, en el rollo de apelación número 48/1999 (AC 2000, 1351), cuyo fallo dice:
«Fallo. Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Ayuntamiento de Vall d'Uxó, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 1 de Nules, en los autos de juicio de menor cuantía de los que dimana el presente Rollo, la revocamos, y en su lugar, estimando parcialmente la demanda presentada por dicho recurrente contra Don Aurelio, declaramos haber lugar a la incautación realizada por dicha Corporación demandante de la fianza definitiva constituida por dicho demandado por importe de 4 767 822 a resultas de la subasta convocada por aquella para la enajenación del inmueble de su propiedad conocido como "Antiguo Mercado"; desestimándola en cuanto al resto y sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas por dicha demanda.[…]
CUARTO La sentencia contiene los siguientes fundamentos jurídicos:
«No se aceptan los de la resolución impugnada, que se sustituyen por los siguientes.
Primero. Se discute fundamentalmente en el pleito de que ahora se conoce en vía de recurso, de la adecuación a derecho de la resolución unilateral acordada por el Ayuntamiento de la Vall D'Uixò, respecto del contrato de compraventa consensuado, por medio de la modalidad de subasta, con el demandado-reconviniente Sr. Aurelio, respecto del bien patrimonial de dicha Corporación conocido como "Antiguo Mercado". Solo partiendo de la bondad jurídica de dicha resolución cabría dar lugar a las pretensiones que la entidad local demandante especifica en el suplico de su demanda y que desestimadas vienen, no otras que la declaración de haber lugar a la incautación de la fianza definitiva prestada en su día por el comprador Sr. Aurelio, y la condena del mismo a los daños y perjuicios que se dicen irrogados por su incumplimiento, cifrados por el reclamante en la diferencia pecuniaria entre la postura ofrecida por el demandado y aquella por la que finalmente se adjudicó el bien al segundo mejor postor, descontada la garantía incautada.
El demandado, frente a tales pretensiones, niega validez a la resolución unilateralmente producida, y lo hace apoyándose tanto en la inexistencia de plazo para satisfacer el precio, que deberían fijar los tribunales en atención a lo dispuesto en el art. 1128 del CC (LEG 1889, 27), como en el incumplimiento del requerimiento resolutorio prescrito en el art. 1504 del mismo texto legal, como en la inexistencia de una voluntad rebelde al cumplimiento por su parte, de modo que, no siendo lícita la resolución, no cabe acoger las pretensiones deducidas en la demanda y sí por el contrario su reconvención en los términos que lo viene por la juzgadora de instancia, esto es, en cuanto que consumada de la enajenación del inmueble a tercero protegido registralmente, ordena devolverle la fianza definitiva con intereses legales de la misma desde que se adjudicó el bien a dicho tercero.
Segundo. En estos términos centrada la litis, a lo primero que hay que salir al paso es a la afirmación del demandado acerca de la inexistencia de plazo en cuanto a su obligación de pagar. En efecto, aun siendo cierto que en el pliego de condiciones para la subasta (folios 47-51 del procedimiento) no se establece una fecha concreta, no lo es menos que, como bien afirma la Corporación demandante, la última de las cláusulas, titulada "normas complementarias", contiene una referencia explícita, para aquello no previsto en dicho pliego, a una normativa de la que destacamos la Ley 13/95, de 18 de mayo, de Contratos de las Administraciones Públicas, cuyo artículo 55.1 establece que "los contratos de la Administración se formalizarán en documento administrativo dentro del plazo de treinta días a contar desde el siguiente al de la notificación de la adjudicación...", de donde puede inferirse que no era voluntad de la Administración enajenante, como por lo demás resulta lógico, permitir tal contingencia de dejar inconcreta la fecha del pago del precio sino vincularla, en todo caso, a lo dispuesto en la normativa legal existente. Si el pliego de condiciones lo que establece es unas reglas obligatorias para la Administración y para los partícipes, referidas no sólo al procedimiento a seguir sino al contenido del contrato que se proyecta, es claro que el demandado asumió lo en él previsto respecto del plazo de su fundamental obligación de pago. [...]
Por último, entendemos justificada la resolución contractual por existir en el demandado una voluntad rebelde al cumplimiento en los términos que se viene exigiendo por la jurisprudencia. Así lo deducimos de que habiéndosele notificado la adjudicación el 26 de marzo de 1997 (folio 84) y de que se pasara por la Notaría para otorgar el contrato el 26 de mayo siguiente (folios 11 y 12), esto es con un plazo no de treinta días fijado por la Ley 13/95 (RCL 1995, 1485, 1948) sino de dos meses, no sólo no comparece sino que también desatiende el postrer requerimiento dicho en que se le fija como nuevo plazo el 2 de junio siguiente. Y no puede ser disculpa las dificultades para encontrar financiación a que se aluden al contestar al requerimiento y de que son muestra las cartas acompañadas a su contestación (folios 45 y 46), antes bien tales circunstancias, ajenas a la Corporación contratante, no son más que una evidencia de la más que improbable posibilidad de cumplir con su primordial obligación en que se encontraba, siendo la causa de sus demoras. Tal situación frustraba las legítimas aspiraciones del vendedor a obtener el precio en el plazo previsto en el contrato, por lo que podía optar y optó por resolverlo.
Tercero. La adecuación a derecho de la resolución unilateral del contrato acordada por el Ayuntamiento demandante, permite aceptar íntegramente la primera de las pretensiones deducidas, esto es la incautación de la fianza definitiva […].
No ocurre lo mismo con la indemnización de daños y perjuicios que se pide, no porque no pudieran en abstracto proceder, habida cuenta lo dispuesto en el propio 114.4 y en el 1124 del CC, sino porque no se acepta que éstos puedan consistir en la diferencia de posturas ofrecidas entre el demandado y el segundo postor definitivo adjudicatario del contrato, pues de existir el lucro cesante que se aduce, lo habrá sido por no disponer el Ayuntamiento del dinero ofrecido por Hogar y Jardín, SA, desde el momento en que, de habérsele adjudicado a ésta de primeras el contrato, hubiera tenido que pagar el resto del precio (el 26 de mayo de 1997), hasta el 4 de agosto siguiente en que (folio 152), por los avatares sufridos con el demandado, se otorga finalmente la escritura de compraventa, intereses que no exceden del importe de la fianza incautada, que es como vienen solicitados dichos perjuicios.
Cuarto. En definitiva se estima parcialmente el recurso y la demanda sin hacer especial imposición de las costas causadas en la primera instancia respecto de la demanda inicial, ni de las del recurso, en tanto que se desestima la reconvención formulada por el demandado con costas causadas por la misma a su cargo, todo ello en aplicación de lo dispuesto en el art. 523 LECiv (LEG 1881, 1)».
QUINTO […]
SEXTO […]
SÉPTIMO En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal de D. Aurelio se formulan los siguientes motivos de casación:
Motivo primero. «Se fundamenta al amparo de lo dispuesto en el art. 1692.4° LECiv (LEG 1881, 1) por infracción de las normas del ordenamiento jurídico que son aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate.»
El motivo se funda, en resumen, en lo siguiente:
El contrato celebrado entre el Ayuntamiento de Vall d'Uixò y D. Aurelio tiene naturaleza jurídica de contrato privado, es decir, contrato regido por las disposiciones de derecho común, en el que la administración demandante no actúa dentro del manto protector de la Ley de contratos de las Administraciones públicas que le otorga determinados privilegios.
El art. 9 de la propia Ley de contratos de las Administraciones públicas establece qué contratos en los que figuran las administraciones públicas, tienen la naturaleza jurídica de contrato privado, destacando entre ellos el de compraventa de inmuebles. [...]
El 14 de marzo de 1997 se perfeccionó el contrato de compraventa del inmueble conocido como Antiguo Mercado, mediante el concurso de voluntades de ambos contratantes como previene el art. 1258 del Código Civil (LEG 1889, 27) por lo que a partir de ese momento empiezan a regir las normas de derecho privado.
Perfeccionado el contrato de compraventa, procedía su formalización en escritura pública, cumpliendo, así, ambas partes las obligaciones del contrato, esto es, el pago del precio pactado y la entrega de la cosa.
Como en el pliego de condiciones administrativas no se establecía plazo para cumplir la obligación, la Audiencia Provincial, entendió que como su cláusula 18ª establecía que en lo no previsto en él se estará a lo dispuesto en la Ley 13/95, era aplicable el art. 55.1 de la referida Ley según el cual, los contratos de la administración pública se formalizarán en documento privado dentro del plazo de 30 días a contar desde el día siguiente al de la adjudicación.Esta parte no puede secundar este razonamiento jurídico, pues en un contrato privado ambas partes se encuentran en un plano de igualdad, aun en el caso, de que una de las partes sea una administración pública, no pudiendo obligar a una de las partes a someterse a una Ley que otorga a la otra parte contratante facultades exorbitantes.La remisión que hace la cláusula 18ª al derecho administrativo supone vaciar de contenido precisamente el art. 9 de la Ley 13/95, pues no sería aplicable el derecho común, dado que esta Ley regula todos los aspectos de la contratación administrativa lo que infringe el principio de seguridad jurídica y convierte un contrato privado de compraventa en un contrato administrativo.En los contratos privados de la Administración ésta no queda asistida por privilegios en el curso de la ejecución y resolución del contrato al no exigirlo así el interés público o la finalidad perseguida por el contrato.
La sentencia recurrida aplica el principio de autonomía de la voluntad y combina los arts. 1091 y 1255 CC. Esta combinación trae como resultado apreciar la vigencia y aplicación de la cláusula 18ª y, por lo tanto, aplicar la Ley 13/95. [...]
El art. 55.1 de la Ley de contratos de las administraciones públicas establece un plazo de 30 días para la formalización de los contratos administrativos, plazo que también fue incumplido por el Ayuntamiento de Vall d'Uixò, pues el requerimiento enviado al recurrente estableciendo un plazo para la formalización del contrato y, por lo tanto, para el cumplimiento de la obligación principal, esto es pago del precio, fue casi 2 meses después de la adjudicación del contrato de compraventa.[…]
Expuestos los motivos fácticos y jurídicos para alegar la falta de legitimación del Ayuntamiento de Vall d'Uixò para imponer unilateralmente un plazo para el cumplimiento de la obligación de formalizar el contrato privado de compraventa, debemos determinar cuál es el plazo adecuado para el cumplimiento de la obligación con remisión a las disposiciones de derecho común, concretamente, al art. 1128 CC, en ausencia de plazo pactado, deben ser los tribunales los que lo establezcan y, consecuentemente, el Ayuntamiento de Vall d'Uixò, ante la falta de previsión en el pliego de condiciones administrativas y la imposibilidad de establecer unilateralmente un plazo para la formalización del contrato y cumplimiento de la obligación, debía haber solicitado al juzgado la fijación de un plazo.
Motivo segundo. «Se fundamenta al amparo de dispuesto en el artículo 1692.4º LECiv por infracción de las normas del ordenamiento jurídico que son aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate.»[...]
No podemos darle más trascendencia al requerimiento enviado por el Ayuntamiento de Vall d'Uixò, que la simple invitación a formalizar el contrato sin poder coactivo y sin ningún efecto resolutorio, pues la voluntad resolutoria del vendedor no se había formado.
El posterior acuerdo resolutorio del pleno no fue notificado, [...].
La jurisprudencia unánimemente establece que el requerimiento resolutorio ha de ser notarial o judicial, no puede ser privado. Las SSTS de 25 de junio 1977 (RJ 1977, 3013), 27 de mayo de 1985 (RJ 1985, 2814) y 20 de abril de 1988 , expresamente rechazan la carta con acuse de recibo. [...]
Motivo tercero. «Se fundamenta al amparo de lo dispuesto en el art. 1692.4° LECiv (LEG 1881, 1) por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y la jurisprudencia aplicable para resolver la cuestión objeto del debate, en concreto el art. 1504 CC (LEG 1889, 27) y, más específicamente, el requisito jurisprudencial de "voluntad rebelde al cumplimiento del contrato"».
El motivo se fundamenta, en resumen, en lo siguiente:
La sentencia recurrida establece en el cuarto apartado del segundo fundamento jurídico, que la actuación de D. Aurelio respondía a lo que la jurisprudencia entiende como una voluntad rebelde al cumplimiento, por lo que se cumple otro de los requisitos para entender correcta la resolución contractual efectuada por el Ayuntamiento de Vall d'Uixò.
Como ha quedado expuesto, no existía plazo para la formalización del contrato y, por lo tanto, para el cumplimiento de la obligación de pago, por lo que, al no existir plazo para el cumplimiento, no puede existir voluntad rebelde al cumplimiento y, al no haberse realizado un adecuado y legal requerimiento resolutorio, tampoco se entiende realizado este requisito legal.
La facultad resolutoria sólo puede ejercitarse por falta de pago del precio (art. 1504 CC).
El principio general de conservación de los negocios jurídicos supone que un incumplimiento de la obligación principal que altere profundamente el equilibrio contractual determina la resolución del contrato. Este fundamento del art. 1504, ha sido puesto de relieve por el Tribunal Supremo en relación con el art. 1124 CC, que se limita a aludir al contratante que no cumpliere lo que le incumbe (STS de 21 de marzo de 1986 [RJ 1986, 1275], 6 de noviembre de 1991 [RJ 1991, 7936], 25 de noviembre y 3 de diciembre de 1992 [RJ 1992, 9997], entre otras).
Si analizamos la actitud del demandado, de ella no se desprende, como sostiene la sentencia recurrida, una actitud rebelde pues no sólo depositó la garantía provisional de más de 2.000.000 ptas., necesaria para concurrir al procedimiento, sino que, una vez adjudicado el bien patrimonial, formalizó la garantía definitiva que ascendía a 4.762.822 ptas. Asimismo, como se acreditó, realizó las debidas gestiones para la financiación bancaria de la adquisición del solar y su promoción inmobiliaria, aunque éstas no se materializaran con la prontitud exigida por el Ayuntamiento.
Se demostró el interés y la voluntad del comprador de cumplir el contrato y los trámites bancarios demoraron la posibilidad del cumplimiento en el tiempo requerido unilateralmente por el vendedor, pero ello no puede considerarse como una voluntad rebelde al cumplimiento.
No resuelto válidamente el contrato de compraventa por decisión unilateral del vendedor, no es posible atender la petición del suplico de la demanda consistente en que se declare haber lugar a la incautación de los 4.767.833 ptas. y la indemnización por los daños y perjuicios. [...]
OCTAVO En el escrito de impugnación del recurso de casación presentado por la representación procesal del Ayuntamiento de la Vall d'Uixò se formulan, en resumen, las siguientes alegaciones: […]
Al motivo primero.
Debe resultar desestimado.
En el pliego de condiciones administrativas que regula la oferta del bien patrimonial constaba la remisión expresa a lo dispuesto en la Ley 13/95 (RCL 1995, 1485, 1948). Fue aceptado por el Sr. Aurelio al optar a la adjudicación y, además, su actuación posterior (que no recurrió el acto administrativo que acordaba la adjudicación, el plazo para hacer efectiva la fianza definitiva y para proceder a la formalización, sino todo lo contrario, porque cumplió con la prestación de fianza), supone la conformidad y aceptación de su obligación de formalización y pago en el plazo de 2 meses, independientemente del momento en que dicha obligación pueda resultar manifiesta por actos expresos o tácitos.
El Sr. Aurelio había contraído dichas obligaciones de forma libre y voluntariamente sin que existiera ninguna imposición por parte de la administración pública y las incumplió e como está acreditado, por lo que resultan un despropósito sus pretensiones pretendiendo obtener un beneficio y enriquecimiento injusto derivado de su actuación incumplidora.
Al motivo segundo.
Dicho motivo debe resultar desestimado, existía plazo para la formalización al que venían obligadas las partes. [...]
Al motivo tercero.
Dicho motivo debe resultar desestimado.
Es suficiente que conste con evidencia la falta de cumplimiento por parte del comprador, y así se ha pronunciado numerosa jurisprudencia a efectos de considerar la existencia de voluntad rebelde al cumplimiento; y ello se dio en el presente caso, pues el recurrente no compareció ni el 26 de mayo de 1997 ni el 2 de junio de 1997.
Respecto de la conclusión.
Existía una obligación relativa al plazo de formalización que vinculaba al Sr. Aurelio y no cumplió. […]
NOVENO […]
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO 1. El Juzgado desestimó la demanda interpuesta por el Ayuntamiento de Vall d'Uixò sobre incautación de fianza y daños y perjuicios contra D. Aurelio y estimó la reconvención condenando al Ayuntamiento a que restituyese a aquél el importe de la fianza constituida para participar en la subasta para la enajenación de un inmueble propiedad del expresado Ayuntamiento.
2. La Audiencia Provincial revocó la sentencia y declaró haber lugar a la incautación de la fianza constituida para participar en la subasta convocada por el Ayuntamiento y desestimó la reconvención.
3. La sentencia se fundó, en síntesis, en que: a) la obligación de pago estaba sujeta al plazo de 30 días, que se infería de la remisión del pliego de condiciones de la subasta a las normas sobre contratación administrativa (artículo 55.1 de la Ley 13/1995 (RCL 1995, 1485, 1948) [LCAP]); b) se había realizado un requerimiento notarial ejercitando la resolución del contrato subordinada a la falta de pago de la cantidad adeudada en el plazo marcado; c) había existido una voluntad rebelde del demandado al cumplimiento del contrato desatendiendo por dos veces los requerimientos del Ayuntamiento en los plazos fijados para comparecer en la Notaría, que excedían el fijado en el pliego; d) la resolución unilateral del contrato acordada por el Ayuntamiento era adecuada a Derecho, lo que permitía aceptar la incautación de la fianza definitiva a tenor del artículo 114.4 LCAP, en relación con artículo 44.c LCAP, de aplicación supletoria según la última cláusula del pliego de condiciones de la subasta, pues dicha fianza opera a modo de cláusula penal (artículo 152 CC [LEG 1889, 27]); e) no se ha probado la existencia de perjuicios.
4. Contra la anterior sentencia interpone recurso de casación D. Aurelio.
SEGUNDO […]
TERCERO [...]
CUARTO [...]
QUINTO [...]
SEXTO El motivo tercero se introduce con la siguiente fórmula:
«Se fundamenta al amparo de lo dispuesto en el art. 1692.4° LECiv (LEG 1881, 1) por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y la jurisprudencia aplicable para resolver la cuestión objeto del debate, en concreto el art. 1504 CC (LEG 1889, 27) y, más específicamente, el requisito jurisprudencial de "voluntad rebelde al cumplimiento del contrato"».
El motivo se fundamenta, en síntesis, en que no existió voluntad rebelde al incumplimiento, pues el demandado no sólo depositó la garantía provisional necesaria para concurrir al procedimiento, sino que, una vez adjudicado el bien patrimonial, formalizó la garantía definitiva y realizó las debidas gestiones para la financiación bancaria de la adquisición del solar y su promoción inmobiliaria, aunque éstas no se materializaran con la prontitud exigida por el Ayuntamiento.
El motivo debe ser desestimado.
SÉPTIMO
A) Esta Sala, en la jurisprudencia más reciente, viene declarando que la voluntad de incumplimiento se demuestra por la frustración del fin del contrato «sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando que se malogren [...] las legítimas aspiraciones de la contraparte» (SSTS de 18 de noviembre de 1983 [RJ 1983, 6488], 31 de mayo de 1985 [RJ 1985, 2830], 13 de noviembre de 1985 [RJ 1985, 5607], 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993 [RJ 1993, 7740], 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de marzo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005 [RJ 2005, 4731], 20 de septiembre de 2006 [RJ 2006, 8401], 31 de octubre de 2006 [RJ 2006, 8405], 22 de diciembre de 2006, 3 de abril de 2007 y 21 de febrero de 2007 [RJ 2007, 689], entre otras); y exige simplemente que la conducta del incumplidor sea grave (STS de 13 de mayo de 2004 [RJ 2004, 2738]), admitiendo el «incumplimiento relativo o parcial, siempre que impida [...] la realización del fin del contrato [...] según los términos convenidos» (STS de 15 de octubre de 2002 [RJ 2002, 10127]). Esto ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 [2.b]), cuando se «priva sustancialmente» al contratante «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», pues el incumplimiento tiene entonces carácter esencial si no es excusable, cosa que a su vez ocurre, según los Principios del Derecho Europeo de Contratos, cuando se debió a un impedimento fuera de control y no se podía suponer razonablemente que dicho impedimento hubiera sido previsto en el momento de la conclusión del contrato ni tampoco que se hubieran evitado o superado el impedimento o sus consecuencias (art. 8.108).
B) En el caso examinado se produjo una situación que afectaba de modo notable a la pretensión del Ayuntamiento de agotar financiera y jurídicamente la operación de venta con arreglo al plazo estipulado para su perfección, como tenía derecho razonablemente a esperar como consecuencia del cumplimiento del contrato, y su incumplimiento no puede justificarse por las dificultades que el comprador haya podido padecer para reunir el efectivo necesario para el pago, pues esta circunstancia no consta que obedeciese a impedimentos razonablemente no previsibles en el momento de la conclusión del contrato. El retraso se convirtió en esencial (en los términos de los Principios del Derecho Europeo de Contratos, art. 1.806.3) cuando el Ayuntamiento otorgó un nuevo término, cuya extensión no puede ser calificada de irrazonable, y el comprador no acudió a la formalización del contrato. No puede dudarse, a los efectos del ejercicio de la facultad de resolución que contempla el artículo 1504 CC (LEG 1889, 27)-exista o no pacto comisorio-, de la trascendencia de la doble incomparecencia del adquirente en los días señalados en los respectivos requerimientos. Para un ente administrativo, y más si tiene carácter representativo, como ocurre con los entes locales, resulta de gran importancia el cumplimiento de los plazos que imponen las normas de procedimiento administrativo y financiero en garantía de los intereses públicos ligados a la recta y eficaz utilización de los bienes y recursos disponibles para la comunidad vecinal.
OCTAVO La desestimación de todos los motivos de casación comporta la procedencia de declarar no haber lugar al recurso de casación e imponer las costas a la parte recurrente, de acuerdo con el art. 1715 LECiv 1881 (LEG 1881, 1), así como la pérdida del depósito constituido.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
FALLAMOS
1º No ha lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de D. Aurelio contra la sentencia número 315, de 24 de mayo de 2000, dictada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Castellón de la Plana/Castelló de la Plana, en el rollo de apelación número 48/1999 (AC 2000, 1351), cuyo fallo dice:
«Fallo. Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Ayuntamiento de Vall d'Uxó, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 1 de Nules, en los autos de juicio de menor cuantía de los que dimana el presente Rollo, la revocamos, y en su lugar, estimando parcialmente la demanda presentada por dicho recurrente contra Don Aurelio, declaramos haber lugar a la incautación realizada por dicha Corporación demandante de la fianza definitiva constituida por dicho demandado por importe de 4 767 822 a resultas de la subasta convocada por aquella para la enajenación del inmueble de su propiedad conocido como "Antiguo Mercado"; desestimándola en cuanto al resto y sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas por dicha demanda.
[...]
2º Declaramos la firmeza de la expresada sentencia.
3º […]}}

Source

}}